房地产开发企业未取得商品房预售许可证擅自预售商品房等行为的法律后果及防控措施
Part.1
房地产开发企业未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的法律依据、法律后果及防控措施
法 律 依 据：
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工 进度和竣工交付日期；
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条 第三款未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。
法 律 后 果：
《城市房地产开发经营管理条例》 第三十六条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主 管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
《河南省城市房地产开发经营管理条例》 第三十九条房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以5万元以上10万元以下的罚款。预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。
防 控 措 施：
1.加强普法宣传和行政指导，适时在相关媒体和企业售房场所张贴宣传告示，讲明商品房预售有关规定要求和法律后果。
2.注重新科技手段运用，增强主管部门日常行政监管能力。
3.加强部门联动和企业信用监管，推动联合惩戒，增强行政执法震慑力。
4.畅通投诉举报渠道，强化社会监督。
5.注重发挥行业协会自律作用。
Part.2
房地产开发企业不按规定使用商品房预售款项的法律依据、法律后果及防控措施
法 律 依 据：
《城市商品房预售管理办法》第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。
法 律 后 果：
《城市商品房预售管理办法》第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
防 控 措 施：
1.强化事前行政指导，推行告知承诺制。
2.加强日常监管，严格预售款项专项资金管理审批，及时发现和纠正违规行为。
3.公开举报电话、畅通投诉渠道，接受社会监督。
4.依法查处违法行为，推行联合惩 戒，提高法治震慑力。
Part.3
房地产开发企业未公示或者未在买卖合同中明确噪声污染以及建筑隔音性能的法律依据、法律后果及防控措施
法 律 依 据：
《中华人民共和国噪声污染防治法 》第六十七条 新建居民住房的房地产开发经营者应当在销售场所公示住房可能受到噪声影响的情况以及采取或者拟采取的防治措施，并纳入买卖合同。
法 律 后 果：
《中华人民共和国噪声污染防治法》第八十三条第一款违反本法规定，有下列行为之一，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，处1万元以上5万元以下的罚款；拒不改正的，责令暂停销售：
(一)新建居民住房的房地产开发经 营者未在销售场所公示住房可能受到噪 声影响的情况以及采取或者拟采取的防治措施，或者未纳入买卖合同的；
防 控 措 施：
1.对房地产开发企业、相关人员组 织相应培训或宣教，并在售房场所张贴宣传告示。
2.加强房屋竣工验收备案管理，建立日常巡查制度，公开举报渠道，及时发现、纠正、查处不合规行为。
3.加强企业信用管理，推行告知承诺制度。
Part.4
物业小区内擅自占用、挖掘道路、场地，损害业主共同利益的法律依据、法律后果及防控措施
法 律 依 据：
《物业管理条例》第五十条第一款 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
法 律 后 果：
《物业管理条例》第六十三条第一款第二项、第二款 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府 房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护， 剩余部分按照业主大会的决定使用：
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道 路、场地，损害业主共同利益的；
个人有前款规定行为之一的，处1千元以上1万元以下的罚款；单位有前款规 定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
防 控 措 施：
1.在有关媒体和物业小区进行宣传，严格落实《城乡规划法》《河南省物业管理条例》有关规定要求和法律后果。
2.指导社区、物业管理单位加强对 负责区域未经许可建筑活动的监督管理，及时发现和制止违规行为并向主管部门报告。
3.建立投诉举报热线，方便群众举报 。
4.依法查处违法行为，推行联合惩戒，提高法治震慑力。
来源：济源市房地产管理局微信公号
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