文 | 深圳壹地产 天南星

市场就像个筛子，不停地做着筛选。

当然，楼市也不例外。

躺赢的黄金时代已经过去了，要想不被市场淘汰，房企必须多花心思做产品，不断挑战自我，在有限的空间里做出更多的花样，两房变三房、三房变四房、四房变五房......

放眼望去，如今深圳的新房市场中，普遍可见的都是三房户型。

据媒体不完全统计，深圳11月在售住宅项目有119个左右，三房占据主流，含两房的项目有21个，意味着每6个新盘里只有1个有两房户型。

很多刚需盘即便是小面积，也都拼尽全力凑出小三房，首要在乎的是房子的功能性，而不是舒适性。

例如60-79㎡能做三房一卫，89㎡能做三房两卫。

以至于存在一种声音：“两房正在消失”、“都XX年了，不要轻易买两房了”……

那么，现在的两房户型还值得买吗？

01.两房户型现状尴尬

供应少，消费者买账意愿降低

目前深圳新盘中，除了少部分楼盘有少量比例的两房产品外，大多都是三房起步。

毕竟在如今的房价面前，买房人对实用性较低的两房，自然会有所考虑。

于是，开发商们都开始遵循一个原则：面积可以小，但房间不能少。

为什么深圳楼市的两房户型越来越少了？归根结底，是深圳人购房的需求变了。

近年来，随着深圳改善需求爆发，人居品质升级，两房有限的格局确实难以大幅提升舒适度。

尤其是新政后房票珍贵，越来越多购房者宁可咬咬牙也要第一次就买三房，避免日后换房的麻烦。

据成交数据显示，2016年，90㎡以下中小户型在新房中的成交占比为70.5%，占比还是挺大的；2018年，这一比例跌至62.3%；2020年，这一比例仅为40.7%，到2022年9月，这一比例下降到37.4%。

其实对于开发商来说，刚需以紧凑三房为主，这是市场的必然选择。

随着二胎三胎的放开，购房成本的增加，都要求开发商“以小见大”，在有限的空间中将利用率持续提高，才能留住客户。

对于购房者而言，可以用相同或者更少的钱买到更多房间，让生活更方便，即使日后转手，小三房也会比两房更有市场。

要说“弊”，那就是空间尺度、舒适度要打折了，同样的面积以前是做两房，现在是做三房，那居住舒适感是要缩水。

总的来说紧凑三房是利大于弊，以至于两房户型现状很尴尬，房企供应越来越少，消费者买账意愿降低。

值得一提的是，随着未来深圳人才住房的持续供应，对两房商品房市场也会有一定冲击，因为人才住房和刚需两房客户群有比较高的重叠度。

02.什么人在买两房？

群体之广远超你想象

开发商设计两房，主要考量是针对年轻人预算不足的上车产品，目的在于扩大目标受众群体。

那么谁还在买两房？目前深圳的两房客户群主要有以下几类，需求可能比你想象的还要多。

1、普通置业者

不得不承认，预算是成为横亘在买房路上的最大障碍。

两房可以更好的控制面积段，进而合理的控制总价。

除了一部分经济紧张的刚需购房者，还有部分选择买两房的人群都是本地年轻人和养老需求的购房者。

这类买房人主要选择配套较成熟的社区，一般是大社区里的小户型物业。毕竟在相同的总价上，可以有条件选择到更好的地段。

2、过渡性置业者

这类置业者大多比较年轻，学历和收入都比较高，虽然主要是以自住为主，但几乎都存着先过渡、再以小换大的心理。

3、投资客

以投资为主要目的一般不是首次置业，他们都有较高且稳定的收入，购置小户型的往往为了获取长期而稳定的租金回报率。

深圳楼市未来的主力购房者都是90后的年轻人，90后成长于改革开放时期，家庭经济实力与居住环境大大改善，不少家庭并不缺房子住。

对于不缺房的90后而言，买一套小两房，单身贵族时期可以有属于自己的一方天地；当为人父母了，小两房无论出租还是转手，也不愁找不到下家。

据中原数据显示，深圳2022年前三季度最受欢迎的楼盘中，不少就有两房户型，并且成交活跃。

从贝壳研究院发布的《2021新青年居住消费报告》显示，新青年理想居住面积中，最受欢迎的面积段是50-80㎡，占比37.4%；其次是80-100㎡，占比24.2%。

随着独居时代的到来，越来越多的年轻人选择独居生活。

不考虑其他，从购房选择看，有56.9%的人认为两居室是独居群体的理想居住户型。

在经济条件允许的情况下，两居室更能实现独居群体对居住舒适性的追求，同时可满足新青年后续过渡到婚姻生活的住房需求。

两房除了满足年轻人的需求，也满足老两口的安置需求以及陪读市场的需求。

据了解，预计到2023年，65岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%，意味着每五个人中有一个是老年人。

随着老龄社会的结构愈发明显，政府对老龄化的重视，老两口的改善需求十分迫切。

年轻人不愿意跟老年人共享活动空间，老年人也希望有自己的生活空间，针对这种需求，改善型的四房远没有两套相对独立的房子更合适。

未来随着老龄化的加码，若限购政策适时调整，两房的需求还是相对坚挺的。

03.买不买两房

看不同人的个人需求

说来说去，两房户型，没有好坏之分，关键是看个人需求。

如果考虑舒适性，小三房至少会有一个卧室比较拥挤，大两房的居住体验肯定更好。

如果首次置业或新婚，可以选择大两房。短期内，哪怕有了一孩，孩子还小，可以跟长辈同住。

后期若想要置换大房子，两房的流通性还是不弱的，租售也比较容易。

如果打算要二胎，或想三代同堂的家庭，可以一步到位选择三房四房。

虽然两房的市场在不断缩小，但是并不意味着两房的需求消失。

尽管未来深圳楼市改善趋势越来越明显，但仍有不少楼盘在坚守两房产品，在有限的面积里提高功能性和舒适性。

比如招商玺2+1房，从居住角度来看，没有小孩的时候大人可以住得宽敞些，有了孩子后，将大客厅改成小三房也可行。

而深圳也需要这样的产品，满足市场上不同类型的需求，丰富深圳的楼市产品，为购房者保留多一项选择。

因用途而异，甲之蜜糖，乙之砒霜。

两房不能满足每个家庭的需求，但也确实满足了相当大比例人群的需求，给不同的买房人群多一种选择。