英国房地产市场可能正濒临严重衰退。有数据显示住房需求出现金融危机以来最大跌幅，房价或将暴跌30%。

英国皇家测量师学会（RICS）上周公布的调查显示，10月新买家的询盘量连续六个月下降，创下自2008年金融危机以来的最低水平（新冠疫情封锁期间除外）。

与此同时，追踪零售、办公、工业和住宅物业的MSCI英国季度房地产指数三季度下跌4.3%，为2009年以来的最差表现。

这意味着，疫情引发的为期两年的购房热潮开始降温。9月英国房地产交易量较2021年的峰值下降了32%。

不仅如此，经济学家指出，随着廉价资金时代的结束，以及英国央行（英格兰银行）大幅加息以遏制通胀，并弥补“迷你预算”造成的金融市场混乱，房地产市场的衰退可能比最初想象的更为严重。

贝伦贝格银行（Berenberg）高级经济学家Kallum Pickering上周在谈到英国房地产市场时指出，尽管人们普遍预计房价调整是经济衰退的一部分，但它的发展速度似乎比预期的要快。

该投行预计，到2023年二季度，英国房价将下降约10%。但部分金融机构更加悲观。

英国最大抵押贷款提供商之一的Nationwide公司本月早些时候表示，在最坏的情况下，房价可能下跌多达30%。与此同时，劳埃德银行（Lloyds）和巴克莱银行（Barclays）分别预计，在最悲观的情况下，2023年英国房价将下降约18%和22%。

事实上，房地产搜索网站Rightmove的数据显示，英国某些地方的房价已经开始下跌。该网站周一表示，10月新上市房屋的平均价格环比下降1.1%，至37万英镑（约合人民币309万元）。

最长衰退阴影

为遏制通胀，英国央行本月早些时候实施了33年来的最大幅度加息，将基准利率上调75个基点至3%。自去年12月以来，英国央行已累计加息8次，但通胀仍未出现放缓的迹象。

英国国家统计局（ONS）周三发布的数据显示，由于能源价格持续上涨，英国10月消费者价格指数（CPI）同比上涨11.1%，创下41年来最高水平。接受路透社调查的经济学家预计10月CPI同比增速为10.7%。9月的这一数据为10.1%，同时也是40年来最高读数。

市场预计，明年英国基准利率将从目前的3%升至4.6%。英国智库“决议基金会”（The Resolution Foundation）表示，随着利率上涨，到2023年底，有近五分之一英国家庭的年度抵押贷款支付额或增加逾5000英镑。

与此同时，最新GDP数据显示，英国经济三季度环比萎缩 0.2%。如果四季度继续下降，那么英国将陷入技术性衰退。

英国央行上周预计，英国将出现有记录以来的最长衰退，这意味着从第三季度开始的衰退可能持续至2024年，并在未来两年内将失业率推高至6.5%，届时约有50万个就业岗位受到影响。

由于失业率飙升可能导致业主被迫强制卖房或丧失抵押品赎回权，从而大大增加房地产市场面临的风险。根据高盛的分析，英国失业率每上升1个百分点，一年后抵押贷款拖欠率就会上升逾20个基点。

全球同此凉热

英国并不是唯一一个面临房地产市场风险的国家。利率上升、通胀飙升以及俄乌战争带来的经济冲击，给全球房地产市场带来沉重压力。

牛津经济研究院最近的分析显示，18个发达经济体中有9个的房价可能出现下跌，其中澳大利亚、加拿大、荷兰和新西兰是最有可能下跌15%-20%的市场。

牛津经济研究院首席经济学家斯莱特（Adam Slater）指出，目前的房地产市场前景是自2007-2008 年以来最令人担忧的，市场将出现温和下跌甚至大幅下跌，“发达经济体抵押贷款利率持续飙升或导致一些房地产市场大幅衰退”。

国际货币基金组织（IMF）也持类似观点，称全球房地产市场正处于“临界点”。

该机构在其全球金融稳定报告中警告称，“随着全球央行积极收紧货币政策以应对价格压力，飙升的借贷成本、更严苛的贷款标准，再加上过高的房屋定价，可能引发房价急剧下跌。”

这种“急剧下降”将非常普遍，而不仅仅限于发达经济体。IMF预测，在极为不利的情况下，新兴市场的实际房价可能在未来三年内下跌25%，而发达经济体为10%。

利率上升的后果

拖累房地产市场的最大因素无疑是抵押贷款利率的大幅上涨，而抵押贷款利率的上升反映了政策利率的上升。为遏制四十年来最高水平通胀，美国、英国和欧元区过去一年中皆加息近900个基点，市场预计到明年夏天还将再加息400个基点。

大多数新兴市场的利率上升幅度更大。巴西已将政策利率从2021年1月的2%大幅上调至13.75%，匈牙利则将利率上调了12.4个百分点至13%。

IMF研究部顾问Prakash Loungani表示，粗略的经验法则是，政策利率每增加100个基点，就会导致房价增速下降1.5到2个百分点。

欧洲央行的计算也指出，在低利率环境下，抵押贷款利率每上升1个百分点，两年后房价大约下降9%，住房投资减少15%。

在美联储快速连续加息之后，美国30年期房贷利率升至7%左右，是去年的两倍多，也是2008年以来的最高水平。再加上前两年房价飙升，一座普通住宅的每月按揭还款额从一年前1700美元升至2600多美元。美国8月房价同比增速则从7月时的16%降至13%。

不仅如此，从欧元区到加拿大，再到澳大利亚和新西兰，其抵押贷款利率都已升至近年来的最高水平。

万神殿宏观经济学（Pantheon Macroeconomics）经济学家Melanie Debono称，随着抵押贷款利率上升、银行收紧放贷、需求受到抑制，欧元区房价增速将大幅下滑，并在2023年底转为下跌。

房地产咨询公司莱坊的报告显示，截至三季度末，全球主要城市房价连续第二个季度出现增长放缓。澳大利亚首次出现年度收缩，新西兰、加拿大和挪威的城市更是录得了两位数的萎缩。

不过经济学家们也指出，由于金融危机后银行业加强了监管，保证了资本金充足，使得高风险抵押贷款的敞口有限，房地产市场的调整波及整个金融市场的风险微乎其微。