如果说一栋集中式公寓选址，决定了90%的盈利，那一家公寓企业，品牌定位决定了100%的未来空间。

当租房市场90后当道，追求你怎么去满足越来越个性化的租房需求？许多公寓企业在创立之初，已经把个性化融入进品牌定位，鲜明的品牌个性，被赋予到公寓产品的打造中，主题公寓的概念从而形成。

什么是主题公寓？

主题公寓，是指根据房源特点、租客需求，进行准确定位，选择合适的主题内容，进行相应的宣传、装修、运营、管理。

就是说，主题公寓，不仅要有主题的外壳，还得有主题的灵魂贯穿始终：从定位，到装修、空间设计、招租，并延续到后期运营、社群管理，都是围绕“主题”这个概念来进行的。

随着市场的发展，主题公寓形态渐渐涌现，创业、女性、运动、汽车……

到底市面上的主题公寓，在产品和体验上，做的如何，租客是否买账？发展空间多大？

今天，瑜灵选取了两个案例，分别是集中式、分散式主题公寓产品运营中的典型代表，与大家分享。

案例分享

创客主题

近年来，创客很热，创客很多，租房的更不在少数。

普遍来说，创客比较年轻，想法多，有激情，对社交和人脉的需求很大。自身具有强社交性，在运营上，是利于管理的；而创客对资源的渴求，为外部合作提供了机会。

针对这部分人群，集中式公寓有优势，能给他们提供充分的社交空间和社群；还有专业的创业服务；而在公寓溢价上面，创客元素+配套服务+社群运营，也比较好做。

老牌的YOU+、最近的新贵V领地，走的都是这一条路。

YOU+国际创业社区

融资：1亿元A轮融资+2015年B轮融资

YOU+创业社区，是在YOU+国际青年公寓的基础上，给创业者额外提供了一个办公空间及相应服务。

定位：3不租的基础上，优先创客及律师、财务、投资等创业所需人群

人群标签：创业 办公 社交 资源 创意 分享

房源：

◆布局一线城市，及创业氛围浓厚的二线主流城市；

◆集中式公寓为主，公共空间大，注重租客社交，并增设办公工位。

空间布局：创业社区的空间由房间、办公大厅、娱乐大厅3部分构成，整体以工业风为主。

◆房间：20来平，基本配备，但减去了厨房空间；

风格上，虽然没规定主色调，但允许租客自己设计搭配，展现个性。

◆办公大厅：提供办公工位，及相应的创业配套服务。

◆娱乐大厅：桌球台、健身房、小酒吧、投影电视，还有食堂和公用厨房，增加人和人在一起交流的机会。

运营：

◆提供创业服务：引入投资人、人事、财务、律师等服务商，形成系统孵化体系；

◆线下：定期组织创业交流活动，以项目讨论、创业热点交流为主，每周举办，不定期邀请投资人与创业导师来指导；

◆社区活动：组织租客聚会、生日、节日派对、户外活动等，增进租客交流，创造社交机会。

据了解，入住YOU+的创业者在租客占比中达到20-30%。创客社区提供了生活+工作的场地，减少空间和时间的成本；租客中，也不乏法律、营销、互联网、编程等领域的人才，利于创客的资源整合。

不过，市场上借用创客名义做公寓的也不在少数，但YOU+创业社区的核心竞争力，是相配套的创业孵化服务，和线下沙龙、创业指导。后期的运营，是租客依旧为他买单的重要原因。

女性主题

据调查，女性在租房过程中，对产品的品质和居住体验，要求高；对于配套的服务，买单率也高。

租客群体限定女性的话，居住环境会更为方便和安全，也便于管理；在公寓的运营上，举办的活动将更具针对性，用户体验感也比较一致。

最后，女性有着巨大的消费潜力，当这个群体产生集群效应时，后向盈利能力凸显。

案例 包租婆

融资：数千万Pre-A轮融资

定位：女性租住生活平台

客群标签：女性 爱美 时尚 品质 浪漫

房源：

◆分布式房源，有私密空间；

◆多数沿地铁线分布，交通方便；

◆提供基本服务，带床品，房租2K-5K不等；

◆设有两处@包租婆咖啡馆，免费提供给租客，兼做包租婆沙龙活动场地，弥补分布式公共空间缺陷。

装修：

◆色彩鲜艳，蓝、红、黄、黑等不同设计套系，一年2季更新；

◆软装上，大量使用纱、网元素，契合女性心理；

◆设置化妆台，满足女性化妆需求；

◆考虑女性储物需求，床底变储物柜，卫生间分设储物篮等。

运营：

◆线下：定期为租客举行内衣、美容等沙龙活动。

2015年11月，包租婆举办新品上线推广秀，将房子结合内衣做成秀来推广。

◆线上：拓展社群，在App中接入健身、美甲、洗衣等生活服务，并开设商城。

◆拓展：除向生活服务方向拓展外，还成立了自己的自有品牌。

拿房、装修基本和其他房东一致，包租婆的特别在于，针对女性的运营，很好地与自有品牌相结合。

而在第一批种子客户之后，包租婆相当于拥有了有消费力的资源，商家赞助、推广，带着钱来了。

届时，包租婆可以利用空间设置广告，利用商城实现合作商与租客间的交易，还可以在线下活动中进行推广，盈利模式多元化。

我们发现，主题公寓不仅能提高产品的差异化，还能实现后向盈利。

1、配套服务收入：创客的配套服务商、女性的线上商城、对应品牌商的合作，都是有针对性的盈利收入。

2、后向衍生收入：运营产品，后向广告，客群大数据，这是一个巨大的待挖掘市场。

但是！公寓企业做主题之路也有各种痛点：

1、为了与主题、与品牌形象契合，产品层次要求较高，装修设计成本随之更高，而做公寓产品本身就重资产。

2、为了更快扩张，产品势必需要模板化，拿去复制，这与个性化本身是相悖的，一旦可以模板化的产品也易被他人复制。

3、主题公寓产品带有明显的一类租客标签，比如创客、女性，本身在客户量上已经圈层。一旦被他人广泛复制，房源量和客户量失衡，空置率凸显。例如创客概念，几乎每一栋青年公寓都在玩。

因此，在产品之外，主题公寓必须和情怀连接，把运营做到极致，做到让租客买单，需要有社群活动、有匹配租客的情怀体现。就如包租婆举办内衣秀、线上提供各类女性服务，主题公寓最后为租客提供超越公寓产品本身的多类服务。

再回顾，做主题公寓，有哪些核心点？

1、定位。根据自己的优势，对客群进行充分了解，做好定位。

YOU+和包租婆，就是通过对客群的集聚，做针对性的活动。这样的效果，往往能成倍显现。

2、运营。前期为主题铺垫了这么多，后期的运营是为产品注入主题灵魂的重要一步。

3、体验。相似的群体，往往会有相似的体验感。抓住这个群体的痛点和痒点，融入公寓生活中，引入对应品牌，提供多元的玩法，也为自己引入更多元的盈利渠道。

4、需求。人一旦集聚，很多需求能通过引导不断放大。主题公寓的前期，是为了吸引集聚，并一定能实现很大的盈利，如包租婆的商城，就是在到达一定租客量后实现的，这需要长远的规划和布局，也需要前期能扛住。

当一种概念已经“满大街”，新入行的创业者们，你们能做的是，不跟随。