文︱kaykay猫

天河奥体板块的合生缦云规划迎来调整。

近日，广州市规划和自然资源局发布帝景山庄三期西区（即合生缦云）设计方案的批前公示。方案显示，项目原规划建设的42栋住宅将调整为39栋住宅，总规划减少了三栋住宅。于此同时，部分楼栋将获得更好的视野体验，若不出意外，这会成为整个项目中最为叫座的楼栋。

但除此之外，关于项目的争议却不少。自1997年拿地至今，作为二期开发的合生缦云，产权已有所缩水。而密度方面，项目一期早已开发成低密度的别墅区，而合生缦云主打小高层大平层设计，密度却对比一期有所提升，居住体验相对有差别。

调整为39栋住宅 产权有所缩水

从图示情况看，拟调整规划总平面图中位于南面的住宅栋数出现明显减少，中间空出了一大片绿化用地。

而调整后，18、19、26、27、28、39楼栋因前面视线无遮挡，或将成为整个项目最叫座的楼栋。其他部分楼栋，整体看布局十分规整，但从可视景观的角度来看，还是不及18、19、26、27、28、39楼栋的位置吸引人。

项目建筑面积为37万平方米，是缦云北京的4倍，这也意味着，项目社区配套设施会更加齐全。最新规划显示，项目将配建幼儿园，中小学，农贸市场、社区日间照料中心、文化室、居民健身场所等等。

据了解，合生缦云是广州首个“缦云系”奢宅，距天河CBD和金融城CBD直线距离约6公里，地段有优势。项目面积段上主打大户型，首推145-320大平层，户型比方面，项目200平以上大户型占比高达约80%，适合改善客人需求。

与项目隔路对望的合景臻颐府则是合景泰富重点打造的顶豪产品，面积段在197-350平之间，拿地时的楼面价高达51463元/平，项目均价为9.5万/平。

合生缦云起点颇高，定位高端社区，价格自然有一定门槛。克尔瑞广佛区域此前指出项目吹风价为10万+/平，具体的价格尚未公布，但据了解，合生缦云部分产品认筹开出来的单价为7字头。

不过，有两点需要注意的是，合生缦云的产权有所缩水，以及容积率有所提高了。

1997年，合生拿下帝景山庄小区地块，分两期开发建设，其中一期已开发成低容积率、低密度的别墅区，即售罄了的的帝景山庄。合生缦云为二期开发项目，不同于帝景山庄项目的0.51容积率，合生缦云的容积率提高到2.59，密度加大的同时，发展至今产权缩水也较为明显。

板块配套醇熟 高端产品受关注

天河奥体板块，也可视为牛奶厂板块，因为紧邻奥体核心，牛奶厂近年来高端盘云集。据传前身为养牛基地，但因地处城央，绿化资源好，因而被重视起来。历经多年发展，板块早已成为天河较为成熟、纯粹的高端居住社区。

板块区位条件优越，临近地铁4号线黄村站和21号线大观南路站，周边还有黄村立交、广州环城高速、广园快速路以及东圃特大桥等交通要道分布，出行十分便利。周边大型商业中心、医疗教育配套、市政配套建设相当成熟，生活氛围浓厚。

核心区位新盘稀缺是楼市的共性，奥体板块地处天河核心位置，板块内一手项目基本已售罄，改善项目还有合景臻颐府及合生缦云两大高端住宅产品。

值得一说的是，今年以来，广州高端住宅产品的成交热度明显活跃起来。

根据中原研发部统计，2022年第一季度，广州一手千万豪宅成交宗数占比为4.6%，2021年全年占比为2.3%，占比翻了一倍。珠江新城板块自3月份起二手住宅成交总量持续上扬，单价也不断创新高。

前段时间，珠江新城汇悦台成交一套约282.8平方米大平层豪宅，单价30.41万/平，刷新了汇悦台本年度的成交单价纪录。

在体现高净值人群强大的购买力之余，其置业的脉络也清晰明了——地处核心区位的房源，就越具备保值增值的空间。