除了这两年时兴的合作拿地外，地产商和金融机构开始试探以另一种方式进入一线城市的楼市。

9月8日，朗诗（00106.HK）发布公告，宣布与中信资本共同成立城市更新投资平台，联手发力一线城市旧楼改造业务，并将上海普陀长风项目注入其中作为种子项目。

界面新闻记者了解到，中信资本和朗诗旗下的青山资本将扮演联合投资人和基金管理的角色，为项目做出基金安排和投资选择。朗诗绿色地产操盘团队将负责项目的开发、改造、销售、运营，最终双方一并找到合适的退出方式。

朗诗地产常务副总裁兼青山资本总经理申乐莹介绍，平台的投资方向主要面向一线城市及个别强二线城市的城市核心区域，主要针对有提升改造空间的住宅、公寓、写字楼、酒店等。中信资本房地产投资部董事总经理蔡育杰透露，第一期的投资规模在200亿元左右。

旧楼改造这门生意的兴起，源于土地供应的短缺。一线的楼市中，北京已经连续几个月零供应住宅用地；深圳的城市化基本达到100%，土地极少；上海的土地供应也在连年走低，今年地王频出后多个地块也暂停出售。不敢拿地王的投资者们只能寻找新的市场。

中信资本董事长张懿宸说，“我们注意到这些城市普遍有大量的存量物业，存在着设计落后、设施陈旧、管理落后的问题。另一方面，对高质量的商业及居住需求仍然在持续产生。”

另一个残酷的现实也摆在地产商和金融机构面前——二级开发的利润在逐步收缩。2016年上半年，120家房企的平均利润率只有8.2%，而去年同期为10%。据wind资讯数据显示，房地产企业归属于上市公司股东的净利润同比增幅已经从2010年的22.9%降至去年末的2.15%。

蔡育杰告诉界面新闻记者，中信资本从2005年开始投国内房地产，当时很多项目投资回报率非常高，甚至可以说暴利，回报率很轻易就可以超过30%。但是在今天，土地成本越来越贵，上海新天地的三期回报净收益跌到了3%左右。

“现在，所有的理性的投资人都不应该期望轻易超过20%的回报。”

因此，中信资本和朗诗这样的“保守派”，显得格外谨慎。蔡育杰认为，“旧楼改造比拿地开发的风险相对较小。拿下来以后，可以不用立刻整改，如果位置不错其实还有一定资金收入，可以抵冲一部分风险。如果拿了一个地王，拿在手上既要开发又要投钱，不开发也一直要付资金成本。”

戴德梁行中国区总经理叶建成以一个案例介绍了旧楼改造的利润空间：“三年前戴德梁行代表香港业主把这栋楼卖给一个境外私募基金，价格为3.5万/平方米。之后，我们把大堂做了一些设备的提升。今年年初以4.7万一平方米的价格卖给了北京远洋地产。”

除了并购的红利，旧楼改造还有运营和政策红利。叶建成认为，运营红利是最大的，比如中信产业资金此前收购了长沙步行街的购物中心，现在成为了长沙最好的购物中心。而在政策上，“虽然目前还没有具体的扶持政策，但是政府在容积率和设计上可能会给更多的弹性”。

朗诗和中信资本的战略合作，得益于此前一个旧楼改造尝到的甜头。2015年7月，朗诗和中信资本通过股权交易形式在境外收购了上海西郊一个名为虹桥绿苑的项目，总价为5.4亿元，单价仅为3.5万元/平方米。该项目原本是服务式公寓，主要出租给日籍、韩籍在沪人员，以租金收入作为主要的收入。

田明认为，这个项目属于上海市在上一轮大发展中，一个资源被错误配置的项目。“目前周边的售价都是十几万，以后这个板块也没有新的地会出来了，所以属于非常稀缺的资源。我们在分析整个板块价值之后，我们觉得去散售这个物业，可以带来更高的价差。所以我们现在策略是通过重新改造、重新定位，找到愿意消费这样高端产品的目标客群，一个比较高的价格进行零售来退出”。

因此朗诗在接手项目后，针对旧楼“室内净高不够高，电梯数量少，车位不够多，没有会所”等弊病，从外立面、公共空间到内部装修进行了全面的改造，还引入了朗诗独特的绿色理念，用智能化手段实现屋内的恒温、恒湿、恒氧。

不久，这个更名为“朗诗新西郊”的项目就将上市，虽然朗诗还不愿透露具体的售价，但是有3.5万元/平方米的收购价保底，朗诗和中信资本的收益预计将非常可观。而且，他们也可以选择自持，“有稳定现金流以后，通过证券化的方式来实现项目的退出”。

朗诗是中国为数不多以绿色科技为名片的开发商，它们一直在寻求地产开发的附加价值。把业务范围从二级市场扩张到旧楼改造，是朗诗新战略的一部分。在朗诗董事长田明看来，朗诗的盈利模式已经不只是单纯的土地投资，获取开发的收益。朗诗将从住宅拓展到写字楼、酒店、服务式公寓；从地产开发拓展到旧楼改造、金融基金、装饰、养老等相关工程。

发展这些业务的目标只有一个，让朗诗变得更轻。田明说，2015年以来，朗诗没有在公开市场上抢过任何一段地王。但是获得了30多个项目——这些项目都不是地王，而且没有一个项目是朗诗100%的股权。“现在正在开发的所有项目中，朗诗自己的股东权益到年底平均为30%左右。这个比例，正好是美国开发商在自己项目中的平均权益。”

30%的平均权益，是田明引以为傲的一个数字。他告诉界面新闻记者，在财务报告中，他最为看重的是非传统房地产开发产生的利润。

“我更看重的是朗诗作为一家专业的开发服务商，提供技术，提供开发服务，或者的那部分收益，那个收益更有技术含量，也更有价值。”

根据其发布的中期报告，截至2016年6月30日，朗诗的签约销售额约为109.4亿元，至于服务收入，朗诗表示，2016年上半年确认的项目开发管理服务费收入较少，一般在2016年下半年至2017年才确认收入。

田明对于下半年非常有信心，他表示到2016年底，朗诗操盘的项目总销售额会达到300亿元左右，其中朗诗的权益不到一半，只有130亿元左右。所有的利润当中，买地开发赚的钱只占不到一半，另一半来自委托开发、超额提成、服务顾问费。“这些指标都反映出，到今年年底朗诗的轻资产转型已经进入中环”。