当年看电影《肖申克的救赎》时，小睿曾对其中一个情节迷惑不解：安迪为什么要贿赂狱警，以获得与狱友一起修葺监狱屋顶，并在上面喝酒的权利？难道他这时候不是应该低调一点，专心挖洞吗？

直到多年以后，小睿在钢筋水泥的丛林中行走多日，才突然意识到电影创作团队独特的匠心：屋顶是一个诗意的地方，它连接蓝天与星空，让人享受自然与微风。在电影前半段，主角只有站在屋顶上，才仿佛能看到一点自由的影子。回想当年上学时，小睿也曾与一帮同学偷偷跑上教学楼的屋顶，那时真的觉得自己是个自由人，是万物之主。

对于现代人来说，屋顶上的自由早已是一种奢侈品。平时，我们每个人都站在别人的头顶，也都被别人踩在脚下，林立的高楼彻底压缩了人类的自我空间。即使是楼下的空地，也是属于公共的。这一切会让人们更多地向往屋顶。

在购物中心中，屋顶同样是一个自由的空间。这里与诸多其他楼层不同：直接与天空相接，无层高限制，无墙柱碍眼，天然环保、视野开阔，尽管无法遮风挡雨，难避酷暑严寒，但这恰好又可以迎合一些极具体验感的新兴特殊业态。

而且，与寸土寸金的室内空间相比，屋顶的空间可以安排得更加灵活而营收压力较小，如果可以引流客人到屋顶处并产生消费，则不仅能增加人气，还可以让商场动线活跃起来。

自由所在之处，方是创新兴起之地。在商业地产供应极度泛滥又极度功利的当下，屋顶是商业世界中仅存的，具备了诸多自然和人为条件，既可以让你去尝试创新，而又没有很大经济负担的自由空间。

屋顶农场：“老佛爷”的新时尚

去年九月，RET睿意德中国商业地产研究中心曾经对国内购物中心的屋顶商业生态进行过调查，结果发现，全国约有80%的购物中心屋顶面积处于闲置；19%的购物中心屋顶用于屋顶停车场和屋顶绿化及太阳能发电；仅1%的购物中心利用屋顶空间进行商业经营。

许多商家不对屋顶进行商业开发的原因是“怕麻烦”。实际上，并不是所有的屋顶开发都需要繁琐的审批。与其他屋顶商业项目相比，在许多城市，屋顶绿化是受政府支持的。这就使得屋顶农场成为一种时尚的选择。

在国外，最有名的“农场主”大概就要算高级连锁商场老佛爷（Galeries Lafayette ）在巴黎的奥斯曼旗舰店了。

“让时尚属于每一个人”，自诞生之日起，老佛爷一直在积极寻找新进,而富有才华的设计师及创意概念，以提供生动、鲜活和具有生命力的时尚体验。从2015年开始，他们在屋顶上建起了花园式农场。

这个“花园”内种有150多种蔬菜和水果，占地约502平方米，都采用无土栽培系统，且不使用任何化学药品，同时保证水源循环利用。曾参加揭幕仪式的巴黎副市长Jean-Louis Missika对花园内已熟的草莓赞不绝口，表示非常美味。据悉，目前园内已经收获约900磅草莓。

老佛爷百货奥斯曼旗舰店经理Agnès Vigneron指出，百货店致力于将空中花园打造成全球最大的植物露台之一。巴黎另一位分管绿地空间的副市长Pénélope Komitès表示，“巴黎其他类似老佛爷的项目也准备模仿。到2020年巴黎市内将有30公顷非农地来种植水果和蔬菜。”

对于某些人来说，在购物中心里种草莓也许是一种很不专业的表现。但是所谓的专业，其实都是自己骗自己的把戏，谁说像老佛爷这样的高档百货必须仅仅是购物天堂？农业也同样很时尚！来到久负盛名的老佛爷奥斯曼旗舰店屋顶，眺望巴黎美景，欣赏埃菲尔铁塔、还可以欣赏一个炫酷的空中花园，还有什么比这更让人兴奋的呢？

每个人都应该是自己人生的领导者。对于一个购物中心经营者来说，做一个自己都想长留在这里的空间，恰恰就是最专业的事情。生活本身就是时尚，没有比生活更古老的传统，也没有比生活更高远的未来。

类似案例：

纽约布鲁克林农庄：世界上最大的屋顶农场

TIPS

屋顶农场应用务必解决的难点：引流及到屋顶的垂直动线（垂直电梯、扶梯）、屋顶承重与防水、屋顶机电设备集中放置避免给屋顶平面动线造成困扰、屋顶围墙及护栏、避雷电设计、排水排污。故此，计划引入屋顶商业的项目必须在建筑设计时即妥善考虑屋顶商业的物业需求，而已建成项目若想加入屋顶商业则需进行屋顶改建及加固。

屋顶摩天轮：复合式的浪漫

“伟大，还要有用”。

屋顶农场比较适合水泥森林一般的一二线城市项目，让人们在这里有一个“偷得浮生半日闲”的家园，却并不一定适合本来就生活节奏不算太快、离田园也不远的三四线城市项目。

然而无论在什么样的城市，屋顶都可以给人们带来另类自由的感觉。现代人类，绝大多数早已告别穴居的生活，人们居住在房屋里，行走在房屋间。城市房屋明显的特点是高低错落，站在不同的房顶上，感觉截然不同。其实，生活就是每个人站在不同房顶，有着不同的感悟，也因而有着不同的处事标准和生活态度。

当身边的人们纷纷将目光转向同伴，转向自身，转向金钱。这时代能算是正常的么？所以，每个人都需要时时站在居高临下的屋顶。这也是一些购物中心在屋顶上建起摩天轮的重要理由之一。

美丽华百乐园是一座位于中国台湾台北市的大型综合购物中心。该项目的主要特色是拥有一座全台第三的摩天轮（全台湾最大者位于云林县古坑乡剑湖山世界，直径88米；第二名则为位于高雄市大树区义大世界，直径80米）。虽然美丽华百乐园摩天轮直径仅70米，但因基座架于建筑物屋顶（五楼）而非地面，故以100米的总高列名中国台湾第二高（仅次于高雄市梦时代高雄之眼摩天轮），呼应了近年来台湾各地的购物中心相继以摩天轮当作地标的风潮。

据悉，搭乘该摩天轮绕行一圈约费时17分钟，也是全台运转一圈时数最久的摩天轮。每当夜晚来临，台北美丽华百乐园摩天轮会依照“天乐、地彩、风舞”等三个主题上演炫丽夺目的霓虹灯光秀，在夜空中绽放变化万千的放射状光芒，足以媲美信义区的建筑夜景，令人驻足赞赏。加上还有浪漫梦幻的音乐旋转木马游乐设施，让空气中更充满温馨欢乐感，力图打造一个复合式的浪漫空间。

站在城市最高处，慢慢旋转的感觉令人刻骨铭心。上苍赐予每个人不同的机会，也造就了每个人不同的命运，有人站在低处，有人站在不同高度的屋顶。所有人都渴望能站在更高的屋顶之上，渴望那种美妙的感觉，那种无以言表的滋味；爬上一个高度，又渴望爬上下一个更高的高度，不停地为之奋斗，攀爬不止，自己所扮演的角色也在不停地转变，直如人生。

类似案例：

日本大阪梅田HEP Five摩天轮

TIPS

屋顶业态的辐射效应：由于“屋顶商业”的特殊性，对消费者有着巨大的吸引，除运动、餐饮、游乐园等业态，还可以开设早教、写生等，即可吸引人流，也可与其他业态相互辐射。其中尤其是以儿童业态最为适宜，因为该业态互动性强，可以联动到大人一起消费，不仅增加人气，还可以带动餐饮、儿童消费品、电影院、服饰等一系列品类的零售额增长。

屋顶运动场：在高处激活自我

如果一个购物中心项目周围缺乏景观，那么它其实并不适合设置屋顶摩天轮等观光设施。但即便如此，屋顶仍是一相不可忽视的商业空间，这里可以安排一些令购物中心升华的文化体育设施。

新加坡滨海湾金沙酒店号称当今世上最昂贵的酒店。这个耗资40亿英镑打造的度假酒店最令人叫绝的是57层无边泳池，这个泳池长度是奥运会泳池的三倍，达150米，高度为650英尺（198米），是这一高度下世界上最大的室外泳池；特殊的设计令泳池的水体看起来仿佛延伸至视野的尽头。

泳池犹如悬崖边上一汪清泉，“泉水”逐渐向地平线蔓延。“水天相接”处，仿佛应该有一道瀑布飞流直下。宾客们可以在游泳的同时，俯瞰新加坡的城市景观。

小睿的媒体人前辈熊培云先生曾写过一本书《自由在高处》，高处原本是鸟儿的家园，是飞翔，是广阔；是树木的天空，是力量，是伸展。也许生活在城市中的我们，再也找不回失去的时间，但幸好我们还有屋顶上的运动场，只要你愿意，你就能够站上屋顶，在体能的较量中过上几个小时，为自己的身体充满能量，而不是坐在电脑前，与世界抱成一团。

类似案例：

迪拜阿拉伯塔：世界上最高的网球场

TIPS

屋顶商业注意事项：由于地理气候原因，酷寒的东北不适合设置过多长期的露天商业设施，而适合新加坡等地的屋顶儿童嬉水乐园也只适合海南和广东广西局部地区。不同的业态也需要不同的配套，例如屋顶泳池适合户外露天环境，屋顶溜冰场则需要架设天棚遮风挡雨。

只有飞翔过的鸟儿才知道，自由是多么可贵，只有站在屋顶上的人才知道，天空是多么广阔。享受过在屋顶上快乐的人，是不会忘记那种感受的，它是世界的高处，是人生的高处，是心灵的高处。

有道是“仁者乐山，智者乐水”，站在屋顶，对接蓝天，俯瞰整个世界，能够让人的心态更加平和，在喧闹的商业地产世界中，这是一种不可多得的体验。

商业分析：“天空之城”价值几何？

尽管计算屋顶的商业价值也许是一种罪恶，但是小睿还是要多说几句。

据RET睿意德中国商业地产研究中心调查，目前我国城市土地的稀缺与建筑屋顶的闲置成为鲜明对比，而全国已开业购物中心总数超过4000家，其中购物中心屋顶潜在利用空间超过3000万平方米，相当于4000个国际标准足球场的面积，而这背后则隐藏着巨大的商机。

首先，屋顶商业有其地理位置的特殊性，因此放置在顶楼的屋顶项目可以形成喷淋式的动线导流效果，即把客人引导到最高点，然而客人通常就会一层一层逛下来，增加了大量消费空间，这是非常科学的动线设计。

据悉，香港沙田新城市广场在引入史努比乐园后，首年新增客流便达到300万，并促使次年租金上浮20%。目前，每年前往史努比乐园的客流可维持150万~180万人次。而北京华润五彩城投资1500万引进华北地区的独家版权史努比乐园后，数据显示，史努比乐园当时带来了50%的客流增长和30%的营业额增长。

其次，屋顶商业可以增加客人体验性。在屋顶业态分布中，通常运动、娱乐、儿童业态作为屋顶商业主力店被引入，而餐饮、零售业态则作为跟随业态进入。具体来看，租金更高的跟随业态比重略高于拉动屋顶人流为目的的主力店业态比重，可达55%。其中，租金最高的餐饮，比重也最高，为48%。餐饮在屋顶商业中以轻餐、甜品为主;零售定位则配合主力店主题及开放空间适用性，将项目内的文化艺术零售等承租能力相对弱的商业搬迁至屋顶商业空间，租金低于餐饮。

第三，屋顶商业可以提升购物中心租金。不少业者反映，屋顶商业化利用也能够提升租金回报率，将部分黄金铺位的低租金业态迁入屋顶空间，以便于引入高租金业态替代，实现整体租金的提升。

（RET睿意德商业地产研究中心研究员Linda）