文|迈点

一、政策篇

1、中央政策

近日，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅印发《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》，要求做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作。旨在规范监管、切实解决新市民、青年人住房困难，进一步推动解决大城市住房突出问题。

2、地方支持

11月，地方政府进一步完善了住房保障体系。在市场培育方面，北京鼓励各类存量建筑转换为公共设施，作为第一批城市更新试点城市，该政策受到市场的广泛关注。上海、苏州、临沂等市进一步加大保租房的筹集力度，鼓励盘活存量用地。另外，乌鲁木齐和德州进一步发挥保障房对中低收入家庭和新市民、青年人群体的保障作用，有利于推动住房保障体系高质量发展。

3、地方监管

11月，地方政府市场监管方面细化了政策细则，进一步规范市场秩序。山东和北京推出了住房租赁合同范本，规范了合同签订问题；长春发布住房租赁风险提示，提高租客的风险意识；另外，上海细化了公积金支付保租房房租的具体内容，杭州发布保租房水电气价格标准，有利于有效降低非居住用地建设保障性租赁住房的企业运营成本，减轻新市民、青年人租房成本。

二、行业篇

1、企业动态

战略合作方面，住房租赁企业战略合作加速，在产品的智能化方面进一步发展。锦江酒店（中国区）旗下首个公寓品牌，憬黎公寓酒店（TULIP LODJ）与阿里云正式达成合作。憬黎公寓将在产品打造上，植入阿里云智慧公寓系统，为服务精细化锦上添花。另外，尔家与广益街道达成战略合作，携手开发益家安居新型人才公寓项目。

规模扩张方面，11月19日，铂顿国际公寓成功签约广东梅州建达欣悦国际，这将是铂顿进驻梅州的首个项目。铂顿国际公寓是东呈集团旗下中高端服务式公寓品牌，目前已进驻包括广州、佛山、珠海、东莞、南宁、柳州等数十个城市。作为专业的资产运营方，铂顿将继续保持初心、深耕精细化运营，持续与多方合作。

2、项目动态

11月，住房租赁项目入市成为本月热点。竣工方面，杭州市上城区宁巢新塘路蓝领公寓项目正式竣工，105套优质房源即将对外租赁。开业方面，上海地区迎来项目集中开业。11月1日，上海市闵行区吴泾镇的租赁住房项目万科青藤公园@HOME正式开业，提供从48-101平方米的租赁住宅。此外，上海城市租赁住宅标杆项目、上海城投保障性租赁住房“城投宽庭·江湾社区”落成投用，这也是上海城投首个入市的保障性租赁住房项目。“城投宽庭·江湾社区”位于新江湾城核心区域，共建有1719套保障性租赁住房，打造一房（约29-63㎡）、两房（约73㎡）、三房（约98㎡）多种户型。

3、资本动态

11月，华润有巢REIT正式获批，保租房REITs即将迎来第四位新成员。与此前三单公募REITs一样，华润有巢此次的REITs产品审批过程也很快，成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT。华润有巢REIT于12月9日在上海证券交易所上市。此前3只保租房REITs上市后的良好表现，让投资者对华润有巢REIT上市后表现充满期待。由于华润是以住宅开发为主业的房地产企业，此次也是首家涉水公募REITs市场房企系的租赁企业，为后续房企租赁运营品牌融资提供新的渠道，有利于引导社会资本积极参与保障性租赁住房的建设运营。

三、市场篇

1、租赁用地出让：北京大兴瀛海出让4宗地块，将建人才公寓

近日，北京市规划自然资源委网站发布土地出让公告，对大兴区瀛海镇集体经营性建设用地入市试点（一期）4宗地块使用权进行公开挂牌出让。根据挂牌文件，出让宗地主要建设人才公寓及配套，支持中日创新合作示范区及经开区的职住平衡。

据悉，位于瀛海镇集体经营性建设用地内的一处国际人才社区项目“亦嘉·麒麟赋”今年已开工建设，地上建筑面积6.01万平方米，拟建设房源304套，预计2025年竣工验收。该项目将与中日创新合作示范区形成优势互补，引进领军人才，提高区域竞争力，推进行业人才集聚，促进经济发展。

2、保障性租赁住房供应：部分省市公布计划和筹集进度

11月，河南、山东、济南、沈阳、太原、吉安等省市继续公布保障性租赁住房的筹集进度和供应计划。其中，沈阳和吉安已提前完成年度保租房筹集目标。

3、全国20城住房租赁市场表现：受到淡季影响，一线、二线城市租金继续回落

受到季节性租赁需求回落的影响，11月整体租赁市场逐步进入年底淡季，一线、二线城市租金继续下滑。同比2021年同期，只有一线城市恢复到去年同期水平。

从不同线级城市的租金来看，2022年11月，受到租赁淡季的影响，一线、二线城市租金水平继续下降，尤其是二线城市，下降幅度较大。

相比新一线城市，一线城市租金较为稳健，租金均价环比下降了0.96%，同比上涨了1.72%，已恢复去年同期租金水平。上海、深圳租房市场均不同程度的遇冷，租金分别为105.4元/月/㎡和85.35元/月/㎡，环比分别下降3.57%和4.09%。

新一线城市租赁房源均价为43.3元/月/㎡，由于10月跌幅较大，本月价格小幅回调，环比上升3.86%。但租金价格仍未回升到去年同期水平。

重点城市中，二线城市租赁房源均价为36.49元/平方米，环比下跌2.49%，同比下跌3.29%。租金受淡季影响最大。11月，厦门和石家庄的租金分别为51.36元/月/㎡和26.37元/月/㎡，环比分别下降6.5%和5.08%。

四、品牌篇

1、品牌百强榜单

以下是迈点研究院独家发布的“2022年11月住房租赁品牌影响力（MBI）100强榜单”。本月冠寓、泊寓、乐乎公寓、魔方公寓、窝趣公寓、美丽屋、相寓、自如租房、新派公寓、曼舍进入榜单前十。

11月，住房租赁品牌100强的平均品牌指数为82.94，环比上升23.68%；行业均值23.61，环比上升22.61%。相比10月，长租公寓品牌指数整体呈现上升态势。这主要是由于面对租赁淡季，多家住房租赁品牌加大品牌营销力度，借助“双11”活动的热度，住房租赁品牌方纷纷推出了优惠活动。包括龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉瓴寓、窝趣公寓在内的多家长租公寓品牌推出了秒杀房、折扣房、免电费等优惠政策。除此之外，部分品牌还推出了购物抵房租、分享领礼物等活动，大幅提高了品牌影响力。

2、品牌细分榜单

1）细分背景品牌表现：国企系品牌影响力最为稳健，滨纷公寓品牌指数快速增长

在住房租赁品牌的细分背景中，从环比来看，本月国企背景品牌表现最为突出，热度提升最快。相比上月，滨纷公寓品牌指数显著增长，位列国企背景长租公寓品牌榜单第三名。滨纷公寓创立至今已有5年，是合肥市包河区房屋租赁有限责任公司旗下的公寓品牌。在5年的发展历程中，滨纷公寓充分发挥企业创新主体作用，推出了多个公寓项目单品，更在今年实现三店齐开。随着滨纷公寓、滨纷公寓·满天星、滨纷公寓·向日葵、滨纷生活汇这四大品牌线的逐渐明晰，包河租赁正紧密结合当今租赁住房多元化、复合化的发展趋势及客户需求，更加坚定的迈上品牌转型升级的新台阶。

2）区域品牌表现：全球品牌表现较为出色，雅遇长租公寓排名快速攀升

综合住房租赁品牌数量和品牌指数来看，本月全球地区的品牌整体表现较佳。其中雅遇长租公寓表现最佳，位居全球住房租赁品牌榜单第3名。雅遇是雅诗阁在中国创立的本土长租公寓品牌。而雅诗阁作为一个具有良好口碑基础的国际化公司，拥有丰富、专业的公寓运营经验。雅诗阁中国董事总经理陈志商表示，在2022年的前三个季度中，雅诗阁旗下物业的长住部分收入持续增长，目前已占全部营收的67%，相较2021年又提高了7%。未来，雅诗阁将持续发力长租公寓市场赛道，加码发展在华长租公寓业务。

3）细分主题品牌表现：方隅公寓位列租赁社区第一位，服务式公寓尔家公寓排名迅速攀升

从住房租赁品牌的细分主题来看，租赁社区依旧表现亮眼。其中方隅公寓名次顺利攀升，荣登租赁社区品牌第一位。近期，方隅公寓管理的3个项目——苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓实现资产退出，方隅协助业主成功取得预期投资收益，正式跑通了“投融建管退”资产管理全生命周期，为住房租赁行业带来了又一利好信号，获得了媒体的大量报道。

从品牌指数来看，人才公寓热度提升较快。其中壹栈人才公寓表现较为出色，位列人才公寓品牌榜单第3名。这主要与壹栈人才公寓的母公司招商伊敦的品牌动作有关。11月2日，招商伊敦迎来了两周年生日。两年来，招商伊敦围绕“融合发展、稳中求进”主线，不断推进深化改革创新，实现招商蛇口酒店与公寓业务1.0到3.0的转变，在营销与品牌方面的影响力日益增长。

另外，服务式公寓榜单中，尔家公寓品牌排名迅速增加，排名服务式公寓第七位。11月7日，“智创无界 溪引未来”梁溪区新能源汽车项目集中签约暨金秋招商月重大项目签约仪式（广益专场）正式举行。上海尔家商业管理有限公司作为新型人才公寓项目合作方，受邀参加了此次签约仪式，并与广益街道达成战略合作，携手开发益家安居新型人才公寓项目。尔家与广益将再次联手，将闲置的动迁房打造为保障性租赁用房，引起了媒体的广泛报道。

3、品牌细分维度

1）搜索重点关注：保利N+公寓

本月搜索指数排名前十的品牌依次是：窝趣公寓、乐乎公寓、自如租房、保利N+公寓 、中建·幸孚+公寓、新派公寓、魔方公寓、城家公寓、优客逸家、融寓。其中，值得重点关注的是保利N+公寓，本月搜索指数达到75.1，位居搜索指数TOP4。

11月，保利公寓的潜在客群主要集中于广东、上海、北京、浙江、河北、湖北等地。窝趣公寓在全国的潜在客群年龄主要集中于20-29岁，该年龄区间占比48%；其次是30-39岁，该年龄区间占比27%；不同性别客群分布较为均衡，男性与女性客群各自占比接近50%。

2）媒体重点关注：冠寓

从长租公寓品牌的媒体指数来看，11月，媒体指数排名前十的品牌依次是：冠寓、泊寓、乐乎公寓、魔方公寓、曼舍、美丽屋、后社、憬黎公寓、雅阁公寓、窝趣公寓。其中，媒体指数重点关注品牌为冠寓，其媒体指数达到440.32，位列媒体指数第一位。

本月冠寓的媒体出稿来源主要集中于百度新闻、国搜新闻、网易新闻、新浪新闻、腾讯新闻等，出稿内容主要集中于冠寓的品牌活动和拓展活动。11月，龙湖龙民节厦门首场活动启幕，获得了广大龙民的积极参与。双11期间，龙湖冠寓还推出了租房秒杀季活动，提供千套特价房源等优惠政策。另外，合肥冠寓商业运营管理有限公司以1113万元中标一创新产业园三期宿舍委托运营项目，合肥冠寓须为项目的客户提供公寓租赁服务。

3）运营重点关注：魔方公寓 

本月运营指数排名前十的依次是：冠寓、相寓、泊寓、美丽屋、柚米寓、魔方公寓、自如租房、博乐诗服务公寓、新派公寓、朗诗寓。其中，运营突出表现品牌为魔方公寓，其运营指数达到88.4，位列运营指数第六名。

数据显示，11月，魔方公寓微信公众号相关文章数为1000条。微信内容主要围绕“魔团团双十一，购物满300送100元无门槛房劵活动”展开。另外，魔方公寓联合前程无忧发布《都市新生代职住平衡“二选一”》报告，引起职场人的积极讨论，带动运营指数升高。