记者 | 黄昱

随着12月15日第四批集中供地收官，广州2022年住宅用地土拍落下帷幕，全年揽金约1221亿元，相比2021年缩水约557亿元。

从第四批集中供地的情况来看，广州土地市场仍未回暖。本轮只挂牌了6宗地块，是广州历次集中供地中数量最少的，但仍旧有1宗地块流拍，还是位于中心区天河区。

另外成交的5宗地块只有一宗溢价，同样是位于天河区，由保利发展以95.8亿元拿下，溢价率0.2%。折合楼面价约4.6万元/平方米，冲上广州楼面价TOP8。

作为总部位于广州的央企，保利发展也是今年广州市场的拿地大户，总计拿下5宗地块，其中2宗冲进了广州楼面价TOP10。

第四批集中供地中，参与拿地的民营房企多了起来，且久违的出现了民企拿地情况，最终民企方圆集团携手黄浦区国资知识城集团底价竞得黄埔区地块。上一次民营房企在广州拿地还是5月份的2022年首次集中供地。

在销售市场尚未明显恢复之前，广州土拍持续低迷算是意料之中。今年以来，广州楼市基本延续去年下半年的冷淡态势，一二手房在下半年均出现了明显的降价。

据国家统计局数据，11月份，广州新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下跌0.6%，均连续四个月下滑。

尽管如此，广州仍保持调控定力，并未对限购、限贷、限售等需求端政策进行调整。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，广州楼市接下来不排除会适时加大对刚需和改善型住房需求的支持，在房住不炒的前提下，可能适当降低限购令门槛年限、认房不认贷等。

供地目标完成率仅过半

为了降低土地市场热度、抑制地价，“两集中”供地政策从去年2月开始在包括广州在内22个试点城市施行，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年住宅用地供应不能超过3次。

然而，去年下半年以来，房地产市场进入调整期，一批民营房企主动退出了土地竞拍，土地市场开始明显降温。

以广州为例，去年首轮、二轮、三轮的流拍率分别为12.5%、52.1%、23.5%。今年，在市场下行、企业拿地意愿较低情况下，广州集中供地明显缩量，即便追加一轮，供应量合计只有58宗，同比几乎折半。即便如此，土地出让情况也不理想，流拍率依次为5.6%、21%、17%、17%。

广州今年计划的住宅用地供应总量约为751公顷，但四批供地结束后，目标完成率也仅有58%。

不止广州如此，各地土地供应普遍缩量。据中指院数据，截至10月27日，全国22城供地计划完成率整体不足五成，其中长春、重庆不足三成。

为了提升房企的拿地积极性，广州今年供地总体素质大有提升。据克而瑞统计，今年广州四批供地，中心六区宅地供应幅数多达33宗，占比达57%，比去年猛翻一倍，其中第四批次中心六区供应量占比达83%。

去年除越秀、天河零宅地供应，其余的中心四区宅地合计供应31宗，占比不及三成，其中还包含不少来自白云区北部四镇的地块。

克而瑞研究中心指出，今年广州第四批次集中供地走的是“少而精”路线，不让货量过剩的外围区多增负担，同时让供不应求的中心六区需求有所释放。此外，以期望降低流拍率，提振市场信心。

然而，在市场复苏缓慢的情况下，即便11月融资端的政策支持力度空前，房企拿地仍然谨慎。在广州第四批供地中，唯一拿地的民企方圆集团还是联合黄埔城投平台知识城投资，另外四块地越秀地产拿下两宗、保利发展一宗、中建拿下一宗。

唯一流拍的地块是位于天河区的梅花铝厂地块，在它隔壁的是越秀地产在第二轮集中供地中摇号拿下的燕塘地块三。从地块素质上来看，梅花铝厂地块比燕塘地块三更靠近地铁站，生活配套更成熟，此次流拍有些让人意外。

肖文晓指出，梅花铝厂地块流拍，多少还是受到燕塘地块三首开去化表现的影响，按照5万+的可售楼板价计算，7、8万起的新房售价难以满足开发企业对利润的考核要求，而价格低开之后项目去化不达预期，更让有意竞拍的企业踌躇。

据界面新闻了解，燕塘地块三的楼面价约为5.08万元/平方米，刷新区域楼面价纪录，为广州史上第五高的楼面价，入市项目名为越秀和樾府，此前市场吹风价超10万元/平方米，实际入市价最低7万元/平方米。

中建所拿地块是白云区的纯安置房回购地块，在广州第四轮土拍中热度最高，但赚的也就是代建的钱。由17900元/平方米的起始回购价进行降价竞拍，降价阶梯为100元/平方米，最终中建以17100元/平方米回购价竞得，总成交总价约为16.4亿元。

库存量仍高企

土地市场一向是楼市的晴雨表，广州土地市场难有好表现的核心原因在于楼市未真正回暖。

今年以来，广州楼市成交持续低迷，新房库存压力大，二手挂牌量激增。

克而瑞数据显示，截至今年11月底，广州新房库存11.8万套，去化周期18.9个月。全市80个板块中，只有18%的去化周期低于行业警戒线，另外82%皆超过12个月，而且不乏去化周期高于两年的“老大难”。

中原地产与克而瑞的统计略有出入，但都基本指向了新房库存压力大的事实。

据中原地产统计，截至11月末，广州全市新房库存量1244.5万平方米，去化周期19.4个月，库存量及消化周期均创近一年以来新高。

从二手房市场来看，链家网数据显示，8月初，广州二手房挂牌数量约为11.5万套，而目前已达到约12.6万套。按照克而瑞广佛区域的统计，2021年8月至2022年8月，广州二手房的月均成交量约为7507套。以此计算，当前广州二手房的去化周期约为16.8个月。

库存量高企的同时，广州楼市成交量仍没有明显起色。

受疫情影响，广州楼市成交量在11月份跌至低位。中原地产数据显示，11月广州新房网签4014宗，环比下跌24%，同比下跌54%；二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为5543宗，环比下跌16.3%，同比下降8.3%。

在疫情防控举措优化后，房企12月以来明显在广州加大了推售节奏，保利发展短短半月推出两个项目，分别为位于广州黄埔科学城的保利锦上以及位于荔湾的保利和悦滨江 ，同时还祭出了首付最长18个月的促销举措。

据克而瑞监测12月5日至12月11日（第49周），广州商品住宅供应1741套，供应面积21.03万平方米，环比增加164%。

即便如此，广州新房销量并未有明显回暖。

广州中原地产项目部总经理黄韬对界面新闻表示，12月以来，广州并没有如预期一样出现一波小行情。

一位房企人士也对界面新闻表示，一些案场的人气多少都存在一定水分，真实成交情况并不理想。

一位科学城房产中介透露，保利锦上12月3日开盘确定的销售单价是3.2-3.9万元/平方米，没过多久后一些位置不好的房源降价到了2.9万元/平方米，但实际销量也不太理想。

成交量不好直接导致广州房价维持下跌趋势。据国家统计局数据，11月广州新房环比下跌0.5%，同比上涨0.2%；二手房价格方面，11月广州环比下跌0.6%，同比下跌0.3%。

对比其他一线城市，11月广州新房价格及二手房价格均处于领跌位置。数据显示，11月深圳、北京、上海的新房价格环比分别下跌0.5%、上涨5.7%、上涨4%，二手房分别环比下跌0.3%、0.2%、0.5%。

“虽然广州面临量价下行的考验，但作为需求底蕴强劲的一线城市必然在调控的稳定性方面有更多考量，这也是为何在过去一年全国楼市大范围政策调整的情况下，广州等一线城市始终保持调控定力的原因。”克而瑞广佛分析师肖文晓指出。

广州中原研究发展部认为，近两个月密集出台的利好政策普遍集中于限购层面、房企层面，而刺激需求端的优化政策则仍没有实质性改变（尤其广州等一线城市）；刚需买家购房信心不足，市场期盼针对需求端的积极政策出台，以帮助买家建立信心。