文 | 荣灿

中央会议报告中关于房地产行业的表述寥寥数字：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。无论是“房住不炒”还是“租购并举”，房地产行业所将扮演的角色必然需要变革，发展模式也迎来彻底颠覆。

2022年，在房住不炒、租售并举发展思路下，国家进一步加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块。同时，国内首单市场化保障性租赁住房REITs项目发布，引发市场关注。这意味着国内租赁REITs的正式开闸，租赁住房发展逐渐进入新阶段。而近日，社会化保租房平台微领地获得中国银行200亿意向性融资支持，为保租房平台发展再添动力。然而，保障性租赁住房的春天真的来了吗？

回归初心：造年轻人住得起的房子

伴随着中国城镇化率越来越高，人口向一线城市、都市圈聚集。无论从政策变迁、地产行业变革还是市场需求端变化，都驱动着住房模式向“租购并举”转型。

微领地集团CEO周君强认为租赁行业的终局是资产管理，这是一个朝阳行业，同时他认为这也是一个“雪厚坡长”的行业，是一个需要长期主义、深耕细作、精打细算的行业，必须通过专业的运营产生收益，需要每个品牌做好长期的准备和铺垫，练好内功。

“当年我们几个合伙人也是和现在年轻人一样，从外地来上海打拼。”周君强回顾当初，微领地选择租赁行业，是看到了行业发展的机会，而且对社会也有意义、有价值。

2011年微领地选择进入租赁行业的时候，行业发展并不规范，作为资深“沪漂”对外地来沪的青年的困境感同身受。于是微领地确定了进入租赁住房领域的定位，聚焦青年客群，做“低价格、小户型、大社区”产品。

“与其说是转型，不如说是‘回归’。”微领地2011年进入租赁住房行业的第一个项目是自己开发的重资产项目，到2015年开始做规模的时候，微领地采取了包租自营的中资产模式来扩张规模，因为当时租赁住房的国家及地方政策还未出台。

2020年底，微领地以重资产切入保障性租赁住房。可以说，这次回归是政策助力、行业趋势、内部准备等内外部力量叠加的结果，可谓顺势而为。租赁住房和REITs的天然适配度极高，重资产扩张模式渐成主流。

如之前所说，让年轻人生活得更好是微领地创业时的初心和微领地的企业使命。微领地希望可以通过不断迭代的能力，成为租赁住房资产管理领域的领导者，年轻人生活方式的引领者。

周君强始终相信，“商业向善”更加有助于业务的可持续发展和商业的回报，进而普惠更多新市民、青年人。

极致运营，通过规模带来投资效益

微领地一直以来坚持“极致性价比”的产品策略，产品始终秉持着三个原则：时尚舒适设计、便捷交通、租金价格低于同区域同品质产品。在选址上，首要明确的是地铁沿线，达不到的通过自有班车补齐。从建设上，所有新建项目在达到“绿建二星”标准的基础上，申请美国绿色建筑物标准LEED金级认证。在定价上，低于同区域的产品价格。

微领地目前选择构建的大社区，与上海市租赁住宅的土地供给直接相关；其次，大社区更便于前期整体规划、完善社区配套及后期运营管理，可以从整体上提升租户的生活品质和体验。

通过社区运营，微领地的用户人群画像也非常清晰：他们21-28岁，85%以上拥有本科以上学历，从外地来到上海，刚刚成为职场人。作为“Z世代”的年轻人对生活充满着异常丰富的想象，比如社交、购物、娱乐、运动、自我提升等等，他们的生活也从独居走向共居。

于是，微领地升级大社区成为超级社区。超级社区是个平台，赋能用户和合作品牌，形成共享、共创、共建、共生的生活方式。超级社区的内涵不仅是大，更是连接势能，与异业品牌连接构建线上线下多重生活场景，通过内容服务，连接租户，让租户的生活从8小时向24小时延伸。

超级社区的运营管理组织结构也发生着改变，通过机制的重建，赋能租户，微领地与租户的关系由传统的单向租赁服务关系成为共享、共生、共建的和谐生态，比如，社区里有一个叫做回声小岛的项目，名字来自于租户，每栋楼都有回声小岛的空间，租户可以在这里分享自己的故乡故事，可以发起社群活动邀请邻居参与，有问题邀请大家来帮忙；疫情期间，租户自费购买玫瑰、布洛芬等物资在小岛免费共享，希望帮助到邻居们。微领地和租户一起创造了不断生长的阳光社区。

作为民生行业，租赁住房企业的运营不仅反映到成本端，同时也要为C端提供优质的租赁产品和服务。事实上，运营是很多房企转型住房租赁一条必学必走的路。因此经过8年、50个项目、服务20万人的社区运营，大大提升了微领地的运营能力。

目前，微领地在上海有7个重资产项目，30000间房量，管理资产200亿人民币。2个项目已经开业，开业7年的中环沪太路项目平均入住率保持在95%以上；2022年10月开业的浦江中心项目一期1000间房的入住率也达到了97%。

经过多年的产品运营，微领地学会对成本精细控制。比如，微领地不使用中介渠道，自建线上线下打通的营销平台，高效率获客，低成本转化；精益化管理在每个管理流程控制成本，在客户体验上并不吝惜。微领地不会把大量资金用于大理石、水晶灯这类与租户不需要的硬件上，节省的费用投入到班车、床垫、公共空间等等租户实际使用最多、体验最直接的项目上去，微领地的班车是每周七天无休的，床垫使用的是酒店同款，高配的自习室、篮球场、共享厨房、餐厅租户免费使用，经常座无虚席……

极致体验带来的高入住率和续租率，通过足够的规模，微领地也为投资人带来良好的收益。

REITs是机遇，但市场化退出仍然是行业痛点

11月28日，证监会在房企股权融资方面调整优化5项措施中，明确表示将逐一恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，并推动保障性租赁住房REITs常态化发行等。

中国资本市场对REITs的探索和筹备长达十余年，2020年以来公募REITs正式上了快车道，近几年陆续完备的相关政策，对基础设施REIT的支持力度空前。保租房作为基础设施的重要类别之一，高度契合存量资产盘活、保障新市民新青年居住需求、城市住房结构良性发展的战略方向；同时保租房REITs成为了业内的投资、运营机构良好的募资、退出、市场化运营、严格管理的典范渠道。

保租房公募REITs的持续落地，意味着长租公寓“投融管退”资金闭环被正式打通。在如此大背景下，行业内长租公寓行业的头部品牌选择持续加码。相信未来将有更多企业纳保，共同推动保租房领域的标准化，让行业走向健康和繁荣。

微领地作为专注上海保租房领域10多年的运营方/投资方，周君强也十分关注国内的公募REITs市场及相关政策，他认为有几点特别值得注意。第一，底层资产（财务、法务、工程等）合规性良好，如规证齐全、有无转让限制、房屋用途明确等需提前关注。第二，必须提升团队运营能效及坪效，确保资产收益率达到REITs相关要求。第三，关注产业、人口流动趋势，强劲的租赁需求是稳定期出租率的保障。第四，以REITs相关标准来筛选、投资、建设、运营资产，打造满足基金或REITs/Pre-REITs标准的优质资产。

“目前而言，退出仍然是租赁住房行业的最大痛点所在”，周君强指出，项目从前期的获取到产品，再到政策的一些扶持，各大小机构投资人已经反复认证。但是就退出渠道而言，还未到所谓市场化的阶段。

尽管从政策端已经慢慢打开了C-Reits的退出通道，但只有更多市场化的大宗交易退出，才能让更多机构投资人看到一个更加健康的闭环，到那时候更多的大小投资人进入，必将使得整个市场更加蓬勃发展。

没有大招，租赁行业没有新鲜事

对于微领地的投资策略，周君强总结五大战略模式：“微领地深耕上海；用户定位为职场新人，最广大的城市青年客群，毕业10年内的年轻白领；搭建超级社区，更大体量，更多场景的综合社区；区域密集布局，选址覆盖热点轨交、商务区、产业园区；对产品要求极致性价比，主力户型20-25㎡，高性价比、高坪效、高需求。”

周君强充满信心，“目前储备项目和资金充足，未来三年争取每年有2万间左右的扩展规模”。微领地一方面在土地开发上投入资源，另一方面，上海已经进入存量时代，微领地持续关注存量资产，通过与各类物业持有方的合作，将符合政府保障性租赁住房标准、符合微领地投资逻辑的项目，通过收购改造，实现规模目标。”

周君强坦言，这个行业没有大招，优势能力是通过一点一点积累。微领地是租赁住房行业的老兵，在租赁住房行业经过了11年探索，打造出了资管行业募、投、建、管全链条的能力，不仅具有运营行业的脚踏实地，也有资管行业的敏锐洞察。

对于未来，周君强表示，微领地的投资策略也从未改变：深耕上海，近3年内仍将坚守中国租赁住房最大的市场。