完成新世界中国的私有化退市和大举出售内地资产后，香港四大地产商之一的新世界发展（00017.HK）9月21日公布了2015-2016年度全年业绩。

截至今年6月30日财年，新世界发展共实现营业收入595.7亿港元（约合512.3亿元人民币），来自内地的收入占比超过四成；实现股东应占溢利86.66亿港元（约合74.53亿元人民币），同比大幅下跌54.6%。

火爆的内地楼市为新世界发展贡献了229亿元的销售额，同比上涨近五成，主要来自深圳、广州、武汉及天津等地项目，其中广深佛地区的贡献超过50%，整体销售毛利率高达39%。

新世界发展过去一个财年整体盈利大跌，主要是投资物业公永值大幅下滑超过九成，而包括基建和百货在内的其他收益同比下滑57.8%，亏损约8.6亿元。另外由于汇率波动造成的损失高达35亿元，股市等市场波动造成的金融资产损失也达到9.2亿元。

不过盈利大跌的新世界发展依然被各大投行看好，包括花旗、瑞银、德银等在内的国际投行纷纷调高买入价，其股价当日收盘也小幅上涨0.39%，收于10.3港元每股。自今年2月份以来，新世界发展股价已累计上涨超过八成，远高于同期恒指30%的涨幅。

这家老牌港商的股价之所以跑赢大市，在于过去一个财年完成了一系列资本运作。今年3月份，新世界高调宣布欲将新世界中国（00917.HK）从港交所退市，这家上市长达17年的公司是新世界在内地的地产业务运作平台。

五个月后，新世界发展以210亿港元（约合180.6亿元人民币）的代价完成了新世界中国的私有化。由于少数股东最初对溢价的不满，这起退市相比新世界刚开始预计的花费高出了20.6亿元。

新世界发展极力推进新世界中国的退市，被不少市场人士认为是“曲线分拆上市”的伎俩之一，即通过私有化新世界中国，新世界发展可以达到整合资产的目的，然后为下一步分拆上市作准备。这类资本运作也恰好是港资多年来最擅长的模式。

除了完成新世界中国的退市外，新世界在上一财年还大举出售了内地多个地产项目，接盘者均是新世界创始人郑裕彤的老朋友——恒大集团董事局主席许家印。

去年12月，新世界曾先后将位于成都、武汉、海口、贵阳和惠阳的五个项目出售给恒大集团，作价高达208亿元。由于香港开发商在内地向来以囤地坐收土地红利闻名，这批出售给恒大的土地中持有时间最长的已有22年，新世界通过这次出售的总收益高达约56.76亿元，几乎占到这一财年总盈利的八成。

除新世界外，郑裕彤家族旗下的另一平台周大福也出售了约130亿元的资产给恒大集团，这些项目则位于北京、上海、青岛等热点城市，两个平台合计出售项目的总建筑面积超过1200万平方米。如此大规模的转让项目，在当时曾被解读为继李嘉诚之后，郑裕彤家族也在悄悄清理内地资产。

港资房企长期以来在内地奉行的囤地模式，在遭遇内地楼市深度调整，面临内地开发商高杠杆、高周转模式冲击下，已经很难再像最初那样实现高收益。保守的新世界中国已经逐渐在这个资本逐鹿的市场掉队，与其他港商一样逐步退出内地市场的态势明显。

但由于新世界集团过去多年来在内地参与多种业务，早已成为大型的外商直接投资者之一，新世界发展目前仍然在内地拥有大量土地储备。截至6月底，这家港资在内地所持有的土储还有约1100万平方米，主要位于北京、广州、武汉、佛山等地。这还不包括今8月新世界和周大福联合在深圳前海42亿元拿下的地块。

新世界发展在内地还拥有约220万平方米的已落成投资物业，旗舰项目包括上海K11、北京新世界中心、武汉新世界国贸大厦等，而广州目前的最高建筑“东塔”则由周大福持有运营。

完成退市后的新世界中国仍将继续管理内地的所有物业项目。新世界发展主席郑家纯在业绩会上表示，短期内不会再有任可资本动作，今后仍然会集中资源在一线城市发展，目前已经有数个项目在洽谈中，2017财年的合约销售目标为200亿元。