如果不是一则招标公告，昆明市级统建保障性住房泽惠园小区的住户们还不知道，自家楼下的生活商业配套即将变成昆明市房屋交易服务大厅。

招标公告显示，泽惠园11-13幢房屋改造工程监理已由昆明市人民政府批准，上述房屋改造后将租给昆明市住建局下属机构昆明市房屋交易产权管理处用作房屋交易服务大厅、档案库房和业务用房。

泽惠园小区位于昆明南市区老海埂路，曾经是该市首批公租房中最受欢迎的楼盘，但它楼下的商业配套设施却鲜有商家问津。2014年底，昆明本土媒体曾报道泽惠园商铺招租屡败屡招。

情况从2016年3月逆转，昆明市住建局下属机构昆明市房屋交易产权管理处以1.25亿租金，租下泽惠园小区商业配套部分20年使用权，租金远远超过了售价。如今办公场地尚未使用，房租款已全部付清。

公租房配套设施被擅自变更用途是否经由住户听证？地方政府一掷亿金的采购是否按照《中华人民共和国政府采购法》公开招标？答案都是否定的。

不动产登记制度实施以来，房产领域的各种问题次第凸显。透过泽惠园社区商业配套设施的亿元交易，可以窥见房屋交易管理机构自身的问题和昆明市政府采购一些不为公众了解的现状。

公租房商铺招租曾屡败屡招

从2013年初开始，作为昆明市首批市级统建保障性住房，泽惠园社区的住户陆续入住。在官媒的公开报道里，这是一项惠民工程。

除了一楼商铺，该小区底层二、三楼配套商铺鲜有人问津。2014年10月，昆明本土媒体曾以《昆明泽惠园商铺招租屡败屡招 打包价每年32万》为题，报道这家社区商业配套的尴尬处境。

这则报道称，继当年6月份首次招租失败后，昆明市市级统建保障性住房泽惠园项目10栋配建商业物业A座二层招租公告，再次在昆明泛亚公共资源交易网站上挂牌寻租。

此次招租标的是泽惠园项目10栋配建的商业物业A座二层，共17间商铺，合计建筑面积达882.57平方米。公告显示，此次打包挂牌价格为32万元/年。标的租赁期限为3年，其中包含6个月的装修免租期。

同年的另一起招租单价更低。在昆明泛亚产权交易中心公开挂牌招租的公告中，2602.57平方米（主要是商业价值更高的一楼商铺）的打包价仅仅是86万元/年。

接受界面新闻采访时，一位昆明地产商介绍，泽惠园社区配套商铺的二楼和三楼仍然没有完全租出去。“直到2016年3月，政府打包租借全部商铺。”

在一份装修招标公告中，招标单位称，该工程已获得昆明市政府审批，业主为昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下统称昆明公租房开发公司），建设资金来自企业自筹，出资比例为100%，用于解决房屋交易大厅、档案库房和业务用房。

工商登记资料显示，昆明公租房开发公司的两个股东分别为：大连华信信托股份有限公司和昆明市人民政府国有资产管理委员会。

20年租金交房前全部付清

装修招标公告公示不久，泽惠园社区的居民们发现，一楼的餐饮店铺陆续搬迁。一位居民说：“刚开始时，我们还以为是商铺整体改造升级，谁也没有想到政府机构将在这里办公。”

泽惠园社区的居民们不知道，昆明公租房开发公司遇到了阔绰的租客。作为承租方的昆明市房屋交易产权管理处一次性租下社区生活配套商铺20年使用权，租金远远高出店铺售价，并在房屋交付前全部付清。

界面新闻从权威渠道获悉，2016年3月7日，昆明市房屋交易产权管理处与出租方签署了一份权责不对等的协议。因其违规违法，这份协议的内容一直不为外界知悉。

昆明公租房开发公司出租泽惠园社区11、12幢楼下一、二、三层裙楼及13幢楼下一、二层裙楼，共11598.55平方米物业20年的使用权，租金为1.25亿多元人民币。

双方约定，合同签署后5个工作日内，乙方支付30%租金，即37579302元。装修改造工程设计图完成后5个工作日内，乙方支付40%租金，即50105730元。签署物业交接确认单后5个工作日内，乙方支付剩下的30%余款。

也就是说，昆明市房屋交易产权管理处将在使用房屋前，会把20年租金全部付清。

前述地产商透露，泽惠园地块是政府划拨用地，即使按照市场价出售，一层的售价略高，二三层楼每平方米的价格不会超过6000元。“昆明市房屋交易产权管理处用近乎售价两倍的价格，仅仅换回来20年使用权，这是拿纳税人的钱慷慨。”

承租方的“慷慨”没有换来对等的回报。权威信源透露，双方约定，“不管因为什么原因”，合同若提前解除或正常终止，承租方应当按照“来装去丢”的原则，将所承担的物业交还出租方，即承租方在物业内的全部装修装饰和隐蔽系统工程全部归出租房所有，后者无需给予任何补偿，承租方不得以任何理由提出异议或要求。

这个约定等于昆明市房屋交易产权管理处支付1.25亿元房租后，同时放弃了自己的权益。无视自身权益，不动产管理部门签署了一份不符合己方利益的协议。

1.25亿元采购未公开招标

公租房泽惠园社区的生活商业配套变更为政府办公区域，是否得到了规划部分的许可？查阅昆明市规划局公开文件，界面新闻记者未能找到任何规划公示内容。

泽惠园社区的商业配套设施被擅自变更，这符合中央政府的政策规定吗？2012年7月15日实施的《公共租赁住房管理办法》对此有明文规定。

这份由住房和城乡建设部发布的文件在其第三十四条明确禁止公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途。

1.25亿元的租赁采购公开招标了吗？界面新闻记者查诸政府招标公告，并无相关内容，这与权威信源提供的信息一致，这份采购没有正常招投标。

在北京典谟律师事务所主任王誓华律师看来，把泽惠园的商业配套物业租为办公区域，昆明市房屋交易产权管理处不仅仅是违规，而且违反了《中华人民共和国政府采购法》。 

按照《政府采购法》第二条的规定，昆明市房产交易产权管理处对泽惠园商铺的租赁属于政府采购范畴，就本案而言，应当按照政府采购法规定的政府采购程序以公开招标的法定采购方式进行。

王誓华认为，如果未能依据政府采购法规定的公开招标、未能依法定政府采购程序进行的租赁行为是违法的，那么租赁合同则是违法的政府采购合同，当属无效。

有人从中获益吗？

泽惠园社区门前的老海埂路宽不过6米，2016年9月的一天，界面新闻记者来到这里，社区前的道路正经历一场交通拥堵。

可以想象，昆明市房屋交易服务大厅入驻后，很大可能会进一步增加这里的交通负荷。但在昆明市房屋交易产权管理处发给上级单位的申请里是另一种表述：泽惠园商业用房交通便利，周边公交线路、站点多，地下车位充裕，方便群众前往办理业务。

在提交给上级单位的理由中，昆明市房屋交易产权管理处还称，“项目所属的市公租房公司是市属国有企业，市房屋交易中心的入驻可一定程度缓解企业资金压力，带动周边商业发展，使国有资产保值升值。”

对此，有不愿具名的人士质疑，既然是国企项目招租，为何跳过政府采购的正常流程？

更令人疑惑的是，2014年11月28日凌晨，有人以个人名义上网招租，在这份名为“泽惠园“政府重点公租房项目商业配套11000平方米左右个人招租广告中，除了面积略同，该招租物业与昆明市住建局租赁的物业描述一致。

一位接近昆明官场的人士猜测称，显然是有人租下这批物业然后试图转租，或干脆就充当了中介。该说法未经官方证实。

这位人士质疑称，涉事单位能否存续多久尚属未知，便敢于签订20年的协议，“什么人能指挥政府？钱去哪里了？还在账上吗？这些都值得深究。”

2016年9月22日，界面新闻记者就本次交易的相关问题向昆明市住房和城乡建设局办公室和该局局长求证。但截止发稿，界面新闻未获得任何回复和置评。