从租金看成都楼市，扣除通胀已不具备持有型投资价值|界面新闻

作者：邓魁王奇

进入下半年，成都楼市涨声一片，特别是城南区域已进入快速上升通道。中德英伦世邦封盘结束再次开售后售价提升到13000元/㎡，对比年初上涨约4000元/㎡；大源板块的御今缘售价上调到14000元/㎡；甚至于远在中和的老项目红树湾售价也从9000元/㎡上调至13000元/㎡。而像大魔方这样的热盘在涨价多轮后，近期更有单价上调5000元/㎡的计划。

据中成房数据显示，截至9月第一周成都主城区均价已经达到12107元/㎡，相比于年初主城区均价不过万元，近半年来成都主城区均价上涨幅度达到2000元/㎡。成都本轮房价的快速上涨，除了自住型改善需求的释放外，还有投资客群的拉动。

房观察指数通过热点区域房屋的月度租金与每平方米售价，通过公式：年租金收益率=每平米租金*房屋面积*12个月/每平米售价*房屋面积，综合推算出各区域房屋年出租收益与总价的比值，并将此收益率与银行及理财产品的收益率进行对比，以此分析出成都各区域房屋投资的价值。

本次调研房观察指数选取了城区9大板块作为调研样本，覆盖了成熟的老城区以及新兴的新城区，以确保样本的多样化。

房指分析：房价涨幅较大的区域投资年租金收益率已经接近底线

从上图可以看出，在这些区域中，攀成钢片区以15049元/㎡的价格，售价排在热点区域第一位。事实上，据中成房数据显示，截至9月18日主城区中仅市中心、东大街、肖家河、静居寺等区域的售价高于攀成钢，但是上述区域的全年的新房成交量尚不足500套，其价格存在失真的可能。

纵向分析攀成钢价格走势发现，区域内的价格同比去年12919元/㎡的销售均价，上涨幅度达到16.48%。而9月第一周攀成钢平均售价为14869元/㎡，一周的时间售价便上升了180元/㎡。

作为传统改善住宅区域的桐梓林在房观察抽查的区域中以14163元/㎡位列第二，仅次于攀成钢区域。此外，今年以来受城南改善置业需求的释放，中和板块逐渐走热。数据显示，目前中和板块房屋在售均价达到9253元/㎡，同比上涨21.6%，成为城区上涨幅度最高的区域。

新兴板块大面以5775元/㎡的销售价格成为本次调查价格最低的区域。大面板块并未在成都市场房价快速上涨中跟随大势上调售价。中指院数据显示，今年1月区域销售备案均价为5662元/㎡，半年多来区域房价并未大幅上涨。相对于区域初期的价格波动，从价格来看目前区域已经逐渐走向成熟。

另一方面，大面房屋租金价格达到20元/㎡/月，是本次调研中租金水平最低的区域。从上图可以发现，传统改善区域桐梓林的租金水平最高，达到了35元/㎡/月，大源板块的租金水平也达到34元/㎡/月。

令人意外的是，售价最高的攀成钢区域平均租金水平为30元/㎡/月，租金水平远低于售价相近的桐梓林和大源。同时，在城东区域更为成熟的建设路板块33元/㎡/月的租金水平也高于攀成钢区域。

此外，虽然中和板块房屋售价快速上涨，但由于老旧小区较多，租金水平依然维持在较低水平，为20元/㎡/月，在房观察指数选取的9大板块中，处于最低水平。然而综合区域售价，中和板块的年租金收益率却处于相对健康状态。

第一梯队，大面独树一帜，房价滞涨带来高租金回报：

大面板块的年化收益高达7.06%，是本次调研中年化收益最高的区域，成为成都最值得房屋投资的区域之一。

大面房价在过去的两年时间里经历了不少波折，整体处于滞涨的状态。而周边高校、汽车产业园带来的租房客群刺激了该地区的租房市场，因此目前大面的租金年租金收益率排在成都热点板块的第一梯队。

第二梯队，羊犀、中和，大学生租房需求旺盛，年化收益率较高：

羊犀、中和板块是毕业生最常选择的租房区域，青羊工业园及天府软件园是大量租房客群的保证，因此虽然该区域为主城区，房价较高，但仍保持着较高的年租金收益率。

第三梯队，内金沙、国宾、建设路、大源，房价租金匹配：

以上这四个区域的房价已经逐步成熟，租房市场也较为稳定，因此整体房价与租金较为匹配。在租房市场不出现剧烈波动的前提下，该区域的房价也将维持稳定。

第四梯队，桐梓林、攀成钢，房价较高致年化收益触底：

桐梓林、攀成钢两个区域都是传统的高端居住区，区域内的房价较高。

桐梓林生活配套完善，同时也是离城南CBD最近的住宅区。其租金水平是本次调研最高的区域，达到35元/㎡/月。然而由于区域较高的售价，达到14163元/㎡，区域年租金收益率仅为2.88%，是本次调研年租金收益率最低的之一。

而攀成钢板块房屋在售均价为15049元/㎡，租金水平为30元/㎡/月，年租金收益率也仅仅为2.71%。其实这也不难理解，攀成钢板块目前配套暂不成熟，不少住宅及商业仍在施工或装修中。且攀成钢板块定位较为高端，空置率较高，这也是区域年化投资回报率较低的一个原因。

扣除通胀，成都3.92%的租金年化收益率

不具备长线投资的价值支撑

事实上，由于目前通胀率在1.8%左右，成都3.92%的租金年化收益率并不算高。

随着央行降息，3年定期存款年化利率目前仅为2.75%，P2P理财产品收益率也不断下降，如余额宝年化利率仅为2.39%，中国确实面临一波“资产荒”，大量资金没有一个合适的保值增值途径。

但从目前成都的租金年化收益率来看，若将资产配置为房产，并不算一个合适的方案：全款买房作为长线持有型投资，仅能完成对资产的保值，而不能升值。若考虑到部分投资客选择贷款买房，那么4.9%左右的贷款利率更会让资产进入一个负增长。一旦没有了房价持续上涨的支撑，手中低租金收益率的房产就会变成具有违约风险的“垃圾资产”。