文 | 韩博强

12日，本土唯一上市房企天地源（600665）发布公告，拟非公开发行股票募集资金总额不超过12.5亿元。

由此，在“支持地产的三支箭”连发之后，天地源正式开启了增发实操。值得注意的是，这是二十年以来，本土房企的首次定增，也成为我们观察这一轮房地产调控的绝佳“样本”。

落地“第三支箭”:拟定增募资12.5亿元

此次增发，要从一个多月之前，证监会恢复上市房企和涉房上市公司再融资说起，这被认为是“支持地产的第三支箭”。

值得一提的是，作为陕西唯一上市房企的天地源“出招”非常快，从地产“第三支箭”——股权再融资政策公布，到天地源发布拟筹划定增的公告，中间仅仅隔了3天。

尽管当时，共有福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、陆家嘴、华夏幸福等数10家企业公告筹划再融资。但作为一家西部地区的国有房企，天地源这一反应速度，足以彰显管理效率。

相较于之前的拟筹划公告，这一次天地源的公告更为明晰，拟非公开发行股票募集资金总额不超过12.5亿元，将用于平江观棠项目、棠樾坊项目及偿还金融机构借款。

天地源强调了，募资用途主要是拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发。但同时，也能看出来天地源在提升公司核心竞争力与持续盈利能力的考量，比如，选择支持苏州的“平江观棠”和西安的“棠樾坊”，就是“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路的体现。

同时，考虑到房地产行业是一个资金密集的行业，通过增发，公司资产负债水平将进一步改善，从而利于公司的长远健康发展。

而从行业整体来看，暂停了12年的房企股权融资按下重启键，这才是最为重要的。

上市房企再融资暂停于12年前。在2010年4月，国务院发布了“新国十条”，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监会相关部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。

而今，“支持地产的三支箭”接连落地，尤其是“股权融资”， 直接让上市房企和涉房上市公司“沸腾”。可以说，除了还没允许新增房地产公司IPO上市，其他融资功能全部绿灯了，这个托底的信号应该说很强烈了。

除了天地源，苏宁环球(000718)、保利发展(600048)、 中南建设（000961）也分别在日前，发布不超过29亿元、125亿元、28亿元的增发公告。

不是冲动：“定增”是二十年的等待

回到天地源，我们来看看，这家唯一本土上市房企的具体表现。

为啥反应这么快？在我们看来，绝不是冲动，而是等的太久，已经20年了，一直没有在资本市场进行定向增发；同时，也是真的需要，定增若成功,天地源的资本金将得以补充，自身实力进一步增强，公司财务状况也将更为宽松，为长期发展打开空间。

对于天地源来说，此次定增意义非凡，其一是长期发展的战略需要：

尽管早在2003 年，天地源就借壳沪昌特钢上市，但是受制于历史上地产股权融资窗口相对较为短暂等原因，一直没有机会补充资本金，而这一等就是20年。

自从2006年股权分置改革以来，天地源仅在2012年有一次股本转增，近十年总股本一直保留在8.64亿股。当前，天地源的总市值也仅为31个亿，而行业前十位的市值中位数是445个亿。

资本规模的限制，使得天地源的发展受到了很大的限制。尤其是在房地产行业长效管理机制愈发成熟，“三道红线”、“银行贷款集中度”等政策陆续出台后，整个房地产行业债务驱动的发展模式难度逐步加大。

反之，定增若成功，天地源将能够突破这一发展“瓶颈”，其意义不亚于打通“任督二脉”。未来其上市房企的属性，将更加得以发挥，自身财务辗转空间会更加灵活，为其“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，提供更加稳健的支撑。

其二是当下融资“股债匹配”的战术需要：

对于房地产开发企业来说，“融资”是业务发展的重要基础。

长期以来，天地源拿地都是积极稳健的，即使在2022年在行业调整的背景下，仍通过招拍挂的方式摘得西安市高新区中央创新区104亩和31亩两个项目。

就在恢复股权融资消息发布的当日下午，天地源还发布公告，拟通过收购西安佳幸房地产开发有限公司55%股权的方式，受让西安市高新区红庙村集体土地上棚户区改造项目开发用地部分国有土地使用权权益，土地储备总金额不高于14.89 亿元。

整体来看，天地源在西安全年拿地金额达到54.25 亿元，位居本土市场第五位。

与此同时，在2022年上半年，天地源实现融资到账51.07亿元，其中：创新融资28.75亿元，开发贷22.32亿元。而在2021年上半年，天地源实现融资到账45.35亿元；在2020年的上半年，这一数字是32.7亿元。

持续提升的融资额，显现出国企背景下，天地源融资渠道的畅通和融资创新的探索，但同时也可以看出，公司对于债务驱动发展模式的依赖。在此种情况之下，实现股权融资和债权融资的匹配，对于天地源肯定有着相当的现实意义。

谁的“机会”：“小而美”或迎“爆发”可能

“支持地产三支箭”，尤其是股权融资恢复，对于这个行业绝对是重大的利好，但喧嚣过后到底影响如何，我们尝试分析一下：

就行业整体而言，供给侧的资金支持，无疑给了全行业一个恢复的机会，未来会有效减少房企暴雷数量、避免房企债务风险蔓延。比如，“第一支箭”所提到的“至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款”，这都是用于“保交楼”的专项资金；还有，各家拟筹划增发的上市房企，也都把“保交楼”，作为重要的募资用途。但“三支箭”并不大可能让这个行业重现往日“辉煌”，大家都知道，就不再赘述。

就企业个体而言，我们倾向于“小而美”的上市房企，会迎来更好的发展，甚至是一轮“爆发”的可能。

一方面，“小而美”本身规模适度，更加容易做到顺势而为，抓住政策机会；另一方面，“小而美”相对经营稳健，即使出于行业整体原因，短期流动性紧张，也更容易率先脱困，迎来信用修复，进而快速发展。这一点其实很重要，在整个行业处于低迷当中，资产价格也相对较低，谁能够快速“醒”过来，在后面的发展中，就能快人一步，甚至是“快鱼吃慢鱼”。

而天地源——这家本土唯一上市房企，或许就是一个不错的“小而美”的代表。

1、“步子稳健”：

在过去10年当中，其主营业务收入持续增长，从2012年的22.7 亿元一路增长至2021 年的69.4亿元，增长了1.6倍。甚至在2020年，其全年销售新签和回款指标突破“双百亿”大关，全年实现新签合同 109.41 亿元，同比增长40.16%；实现回款105.65亿元，同比增长40.21%。在2021年，更是实现了69.4亿元的营收新高，同比增长31%。

即使在行业受到巨大影响的2022 年，天地源仍实现了108.04亿元的合同销售额，权益合同销售金额91.23亿元。尽管分别同比下降11.36%和2.96%，但据中指研究院统计的数据，TOP10房企平均销售额同比下降33.1%，天地源依然跑赢了行业大势。

2、“脚下生根”：

天地源已经形成以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，全国协同发展的战略格局。

其中，西安成为“重中之重”，目前已经占到整体营收的约七成。在2021年，天地源以83.8亿元的销售额，排名西安房地产市场销售前三。在2022年，仍以70.4亿元的销售额和31万平的销售面积，分别排在西安房地产企业销售榜的第7位和第9位，也是唯一进入top10 的本土房企。

3、“手中有粮”：

打开天地源的近几年的半年报、年报，“加强土地储备”和“加强融资工作”，一直在被反复提及。毕竟，对于房地产企业而言，土地储备和资金安全就是关键，这直接决定了企业的未来走势。

2022年全年来看，天地源新增房地产土地储备面积8.95万平方米，权益新增房地产土地储备面积8.95万平方米，权益新增房地产计容建筑面积约25.06万平方米。

在2021年，天地源还拿下了苏州平江新城、广州番禺等3个项目，合作开发咸阳高新区、镇江丁卯、镇江京口等5个项目。

这一点，相当有“胆气”，须知在2021年，全国300城住宅用地成交约8.9亿平方米，同比下降23.8%。而在2022年，全国TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，整体拿地低迷。

在融资方面，天地源已经连续5年在资本市场成功发行信用债，展示了公司良好的信誉口碑和市场竞争力，也体现出融资渠道的畅通；而今再打通本次12.5亿元的定向增发，不但公司整体实力获得极大提升，在财务风险降低的情况下，融资本身也更为多元和安全。

作为本土财经观察者，我们当然乐见本土上市房企，能够抓住这个机会，至少在资本市场上做到“实至名归”！