最近商住房引起了小编的注意——链家研究院数据显示，2016年上半年，商住类项目的成交量首次超过了普通住宅，半年时间的成交量，就已经达到去年全年总成交量的1.55倍！

商住房的需求量上升如此之快，目前是买来投资的好时机吗？

懒人可以直接看结论：

1、商住的投资回报率普遍低于住宅，如果在商住和住宅之间选择投资对象，建议优先选择住宅。

2、如手头的钱只有100万以内，投资住宅不太够的小伙伴，可以考虑地段好，近地铁，配套全的商住房。

3、手里有钱，但没有购房资格的小伙伴可以考虑投资综合条件好的商住。

4、投资商住的风险大于住宅，普通小伙伴投资需谨慎。

Q1:商住房和住宅有什么区别？

小编在文中所说的商住房包括商住两用房和商住公寓两种。

商住公寓的意思就是房子的产权是公寓性质。

商住两用就是既可以居住，又可以注册公司办公的一种产品。

在建筑术语中，并没有商住房这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。

商住房和普通住宅的主要区别如下：

商住房和住宅的区别

从两者的区别可以看出，商住的首付比例更高，贷款年限更短，且在再次出售时，税费也高于住宅。

除此之外，商住房大多都是商水商电，在持有成本上也同样高于住宅。

小编举个例子：按目前的收费标准，假如一户居民一年用电250立方米，用电3千度。则民水便宜985元，民电便宜1153元。

北京民水民电和商水商电价格对比图

总结起来，就是商住的持有成本比住宅更高，但其限制却比住宅要多。

不过，商住也有其独特优势：不限购，大多总价低，户型设计灵活，且多为精装可以拎包入住。

Q2:那，商住和住宅相比，投资首选哪个？

先看两者涨幅对比：住宅>商住

住宅涨幅：从2011年12月到2016年5月，住宅成交均价增长了131.46%。

商住涨幅：从2011年12月到2016年5月，商住成交均价增长了87.92%。

从二者5年来的均价波动图可以看出：1、商住的价格波动要大于住宅，2、住宅涨幅更高，3、住宅和商住的价格分化呈逐渐增大的趋势。

过去5年北京住宅和商住成交均价对比图

再看两者谁更好卖：住宅>商住

过去5年北京的房源销量/增量对比图（数值越大房子越容易出手）显示：北京住宅的销增比要明显高于商住。

过去5年北京住宅与商住房源销量/增量对比图

综上所述，小编个人的建议是：如果您手里的钱既够买住宅，也够买商住，那么首选住宅，商住次之。如果手头钱有限，或者没有购房资格，那么可以考虑投资商住。

Q3:那什么样的商住能用来投资？

先说新房：

小编找到了过去8年来北京成交套数最高的商住前十榜单，看看有什么规律可循。

北京商住新盘成交套数排名前十楼盘汇总（2008-2016年8月）

从过去8年的商住新房成交数据来看，老编发现进入销售前十的商住小区有一些共同点：

1、都近地铁

2、都能通过轨道交通衔接到市区的繁华商圈

3、多在六环以内，以五到六环居多

4、小户型居多

5、附近有一定的商业配套

根据近地铁和六环内的标准。小编筛选了一些目前在售的商住房（新盘），供想要投资的小伙伴们参考。

从链家网数据来看，目前北京在售的商住楼盘大概有130个左右，符合筛选标准的楼盘共44个。小编主要说一说这些楼盘的投资门槛和大概情况，详细信息小伙伴可自行登录链家网查看。

资料来源：链家网

从区域看，符合筛选标准的在售商住楼盘，以房山（9个）和通州（9个）最多，其次为大兴（6个），顺义（5个）和朝阳（5个）。东西海和丰台的临铁商住十分稀缺。

从环线看，四环内的商住仅有4个，大多楼盘都位于5-6环。

从总的投资成本看，房山最低，其次是大兴和顺义。城六区的投资成本门槛相对较高。

小编需要提醒大家注意的是：图中的投资成本仅为小编粗略计算的首付金额，购买时还需加上税费。比如图中50万首付的房子，亲们手里至少要有60万以上，才能去投资。

有小伙伴可能会问，如果我手里钱够， 不考虑投资成本的情况下，投资哪儿的商住升值潜力最大呢？

小编又找到了过去8年中主要区域的商住涨幅数据。

过去7年北京各区域商住房价格年平均涨幅

从数据可知，过去8年房山的商住涨幅最高，这主要是因为09年房山的商住均价才5千左右一平，基数低。

而表现一直比较平稳且涨幅较高的，是东城、朝阳和海淀。

综上所述，小编个人的建议是：

有通州的购房资格且手头钱比较充裕的情况下，首选通州。

在手头钱比较充裕，但没有购房资格的情况下，首选东西海朝的商住房。

如果手头钱不多，投资可以考虑购买顺义、房山和昌平的临铁商住。

看完新房，再看商住二手房：

因为北京二手商住房小区众多，小编就不一一介绍了。不过，小编找到了一份最新的商住成交数据，供小伙伴们参考：

从2016年8月份二手商住成交排名来看，占据成交榜前十的小区，也同新房一样，大多离不开六环内，近地铁，配套全，有轨道交通直达商圈这几个特点。

所以，如果是购买商住二手房用作投资，小编建议购买近地铁，配套较好，且过去几年涨幅表现良好，换手率高的小区（在链家网上均可自行查询）。

2016年8月北京商住成交量排名前十

Q4:商住新房和商住二手房，投资首选哪个？

小编个人的建议是，在商住新房和商住二手房之间选择，除非二手商住小区过去的涨幅和换手率表现特别突出，不然还是要优先选择新房，原因是买入成本低。

举个例子：

一般来说，商住房再交易需要交纳差额5%左右的增值税，差额20%——60%的土地增值税，差额20%的个税，网签价3%的契税，网签价千分之一的印花税，以一套原值45万，现在售价190万的二手商住房为例。买家一共要交纳85万的税费。每交易一次，成本就上升一次，卖价标的越高，税费成本也就越高。

Q5:哪个区域的商住租金收益高？

一般来说，小伙伴们购买商住投资，自住的会比较少，用来出租的比较多，所以购买前，也要着重了解一下租金收益。

2016年1—8月北京各区域商住平均租金（元/平）

从数据可以看出，海淀和朝阳的平均租金最高，房山和顺义最低。

比如同样100平米的房子，按照平均租金，在朝阳可以租到8500元左右，在房山只能租到3300元左右，相差5200元。

不过话说回来，顺义和房山的投资成本是最低的。而且虽然房山商住的租金低，8年内的房价涨幅却是最高的。

Q6:未来都谁会来买商住？

链家研究院数据显示，截至2016年8月18日，商住房成交套数为4.23万套，成交金额为801.31亿元，分别占2016年北京新建商品房住宅成交套数和金额的1/2、1/3。也就是说，目前商住房的需求量十分旺盛。

过去8年北京商住的成交套数和成交均价

既然需求量如此之大，那么，都什么样的人会来买商住呢？

北京购房人群变化趋势图

从数据可知，在2016年上半年，购房人平均年龄33岁，比2015年减少1.3岁。19-29岁年轻群体的购房比例超过40%，90后群体已规模入场。

出现这一趋势很大程度来自于住房的本质发生了一些变化。由原来的满足居住的属性，到现在是保值增值重要渠道的资产属性，使得有经济实力的年轻群体提前入场。

所以，未来购买商住的客户群体，很可能大部分是手里钱不多的刚需群体购买首套房和依然用于投资的购房群体，另外一部分则很可能是没有落户需求的养老置业。

Q7:投资商住房重点要注意哪些问题？

商住房持有成本比住宅高：

再重复一遍，商住出手时的税费要高于住宅，不过，目前有很多LOFT户型的商住，只需要很少的成本就能把房子分为上下两层，上面住人，下面休闲活动。买50平相当于100平。在一定程度上抵消了高税费在出售时带来的影响。

地段和交通非常重要：

房子未来的升值潜力很大程度上取决于地段和配套。即便这套房子是商住，但是在商圈地段，交通配套又齐全，人员流动密集的地方，将来的抗风险能力也会很高。

要留意商住的相关政策：

业内普遍认为，未来政府很可能会针对商住房出台相关政策，主要方向是让商业金融用地按照实际土地属性规划建设为写字楼或商业项目，为区域发展引进配套以及产业，而不只是改成类住宅产品出售。

有一定抗风险能力的人才适合投资商住房：

虽然目前的房价处于上升状态，但不代表会一直上升，小编再次提醒，商住的投资风险本身就要大于住宅，在目前投资门槛已经抬高的情况下，千万不要把所有的鸡蛋都压在一套房子上。有一定风险承受能力的人，才适合投资商住房。

链家网知识经理马红对此文亦有贡献。

因在售新房的数量处于实时变化中，投资者可登录链家网查询最新的在售楼盘。

文中观点仅为个人建议，不代表链家网观点，仅供投资者参考。