过去两年间，龙光地产（03380.HK）砸下超300亿元在深圳拿下多宗地王，随着深圳楼市一路上行，龙光的目标更加明确：继续重仓深圳做大规模，冲击深圳楼市前三甲。

显然，“前三甲”是谨慎的说法，对于战略性回归深圳核心区域，并完美迎合了市场走势的龙光而言，做到深圳市场第一或是其最终“野心”，但要实现这个目标并不容易。

深圳房企2015年销售金额排行榜中，万科以202亿元排名第一，华润置地174亿元、鸿荣源145亿元分别排名第二、第三，这一格局基本符合深圳多年来“股份制上市房企+地产央企+民营房企”三足鼎立的局面。

未来竞争更加激烈，2016年上半年，万科已完成100亿元的业绩，随着其400亿货值高端产品“臻”系列的入市，深圳房企业绩榜首纪录将再一次被刷新，而鸿荣源、招商蛇口、中粮地产、深业集团、深圳地铁等拥有诸多项目储备的企业，同样成长性十足。

反观龙光，其2013年底才在港交所上市，一年后正式回归深圳。龙光地产于1992年在广东汕头成立，早年以基建工程起家，以“城中村”改造为契机进入房地产行业，2003年拿下深圳宝安西岸地块开启了异地扩张的序幕。

宝安地块开发为“天悦龙庭”，后续龙光在深圳又开发了龙岗“君悦龙庭”、宝安“龙光世纪大厦”两个项目。龙光地产虽将总部从汕头搬迁至深圳，但其在深圳项目并不多，更多精力放在南宁、广州、珠海、佛山、惠州、汕头等城市。

回归深圳仅两年时间的龙光，要拉下深耕深圳十几年的房企冲刺前三甲，信心首先来源于多宗“地王”的货值飙升。2014年龙光拿下“白石龙地王”楼面价约为2.5万元/平方米，深圳房价暴涨之后，该项目开盘后均价高达7.5万元/平方米。

2015年9月，龙光以112.5亿元拿下龙华区红山站的商业地块，楼面价1.9万元/平方米；2015年底，龙光以10.8亿元拿下坪山三宗商业地块，折合楼面价仅约1万元/平方米；2016年6月8日，龙光以140.6亿元拿下光明新区地王，楼面价2.7万元/平方米。

龙光地产深圳区域总裁赵谦告诉界面新闻，龙光地产将持续深耕大深圳区域，目前1408万平方米土地储备中，深圳区域可售资源占比超过70％，总货值超过1200亿元，预计可支撑未来3-5年的销售，并有信心每年复合增长率达到30%。

今年，龙光地产已将年度销售目标从240亿元调高至280亿元，前8个月已实现190亿元销售额。龙光地产2015年的销售额为205亿元。

第一太平戴维斯投资部高级董事吴睿给界面新闻记者测算，龙光地产红山项目案名为“龙光·玖钻”，货值约300亿元；坪山项目案名为“龙光·玖云著”，货值约100亿元；光明项目案名为“龙光·玖龙台”，货值约200亿元。加上临深片区的龙光城未来还有200万平方米开发量，货值至少超过300亿元。

按照1200亿元的总货值测算，上述四个项目总货值高达900亿元，不加在售项目的部分货值的话，意味着龙光地产在深圳还有至少300亿元尚未浮出水面的项目货值——对外并购的城市更新项目。

吴睿表示，龙光地产并购的城市更新项目权属比较单一，推进速度应该会比较快，目前可知的项目有南山以及龙岗项目，其中南山项目位于前海与后海之间的核心区域，货值高达百亿，“相比较恒大地产在深圳的城市更新项目，龙光的项目货值能够更快实现。1200亿算是保守估计。”

对于龙光而言，看得见的项目货值就摆在眼前，如要实现排名的目标，仅仅只是推货节奏的安排，目前龙光采取“快速周转”模式，其2014年的白石龙地块实现了12个月内预售，开卖6个月销售65亿元，回笼资金62亿元，这意味着龙光在拿地的18个月后，不仅收回土地成本，还实现了正向现金流。

龙光地产董事长纪海鹏在今年年中业绩发布会上公开表示，上半年龙光拿了三块地，总地价约160亿元，龙光实际支付100亿元，手头上现金还有100多亿元，但公司仍会快速周转，红山项目年底入市，光明项目明年5月入市。

龙光2016年中报显示，上半年合约销售约144亿元，其中资金回笼125亿元，扣除建安、税务、利息等成本外，经营型净现金流达60亿元，这是支撑龙光在深圳拿地的核心因素。此外，龙光预计下半年能够实现销售140亿元，扣除一系列成本后，经营性净现金流估算高达70亿元。

货值与快速周转之外，龙光冲刺前三甲的信心还来源于产品线以及财务方面的自信。

在9月28日龙光召开的“大深圳区域战略发布会”中，龙光地产副总裁朱宣对外透露了深圳三个项目的设计方案，延续在汕头的豪宅路线，龙光在深圳依然主打高端路线。尤其是红山的“龙光·玖钻”，朱宣将其称为“百万级巨筑”，“这个项目历经1年设计，方案超过100个，效果图多达900多张。”

朱宣还解释，大家都知道龙光喜欢拿地王，但事实上它是一个结果，而不是目标，“因为那块地太有价值了。”

财务方面即是龙光地产背后的“金主”，在白石龙项目以及红山项目中，龙光地产均引进了平安集团旗下公司进行合作开发，后者仅提供资金支持不参与操盘。纪海鹏将与平安的合作称为整体性的“战略合作伙伴”。同时，他表示“除了和平安的合作，其实所有能够接受这种合作模式的，我们都欢迎”。

深圳一位财务方面的专家告诉界面新闻，龙光地产在财务方面与税务方面均请了顶尖专业机构进行测算与筹划，保证现金流与税务的最优方案。同时，龙光在公开土地市场的动作，吸引了诸多资金方希望与其合作。

资本运作方面，纪海鹏在上半年筹划“借壳”中国嘉陵（600877.SH），注入目前尚未上市的龙光基业高速公路和商业地产，以及龙光地产控制权，这一海外资产回归A股计划因政策原因被迫放弃。但市场分析认为，龙光地产谋求“A+H”资本平台的目标并不会改变。

实际上，打通了“任督二脉”的龙光，在纪海鹏眼中有一个更大的目标，“龙光做到500个亿不会很远了。”

如最终实现，龙光地产预计能够入围中国房企排行榜前20，上一个做到这个成绩的深圳民营房企是佳兆业（01638.HK），其最高成绩是全国排名23位。

一家中型地产商正在崛起，正如龙光在深圳产品案名中常用的“玖”字，“玖”代表数字最高轮回的顶点，龙光希望它既是顶点，也是起点。