对话 | 冯显泉：山东楼市“弱阳春”可期|界面新闻

文｜单烁

2023年是疫情后的第一年，对于山东各大城市楼市而言，这显然是久违的机遇。可以看到，自今年开年以来，短短一个月的时间里，省内多座城市集中出台了购房优惠券、二手房带押过户、降低首付比例等一系列政策或办法来刺激楼市复苏。

但同时必须正视的是，此前绵延三年的疫情显然也给山东各大城市的房地产市场带来了短时间内难以消除的巨大冲击。因此，来到2023年，业界对山东楼市未来走向有怎样的看法？就置业者而言，2023年买房究竟需要注意哪些方面？近日，中国社科院特邀房地产专家冯显泉，向界面山东就以上问题做了一一解答。

界面山东：2023年是疫情后的第一年，但此前三年情况显然给山东房地产市场都带来了巨大的冲击。请问您认为，当下山东的房地产市场主要面临着那些压力？

冯显泉：我认为当下山东房地产市场面临的主要压力，集中表现为对房地产市场的信心不足。主要表现为：

第一，多数房地产企业仍未摆脱资金链偏紧、流动资金不足的现状，大多数现仍处在想方设法“保生存”阶段；

第二，“保交楼”的任务仍然很重，特别是在如何“不减配”的前提下保证按时按质交房，对市场各方尤其是当事房企而言，都是一个很大的考验。

第三，山东大多数城市的楼市销售仍旧不太通畅，价格没能完全稳定下来，以价换量是市场主流；

第四，购房者的观望氛围依然比较浓，担心下单后房价还会跌，尤其是三四线城市的刚需盘表现更为明显。

界面山东：从政策情况来看，今年开年以来短短一个月的时间里，山东包括其各个城市集中出台了优惠券、带押过户、降低首付等一系列政策或方法来刺激楼市复苏。请问您认为这些政策将如何影响今年的楼市？这些方法中，您认为哪一些更能够给山东（济南）楼市带来直接的刺激？

冯显泉：今年以来，山东各地延续楼市政策进一步放宽的节奏，不少城市陆续出台购房优惠券、带押过户、降低首付等多项举措，肯定属于楼市的利好消息。而且是在逐步放宽楼市政策一年后的叠加利好，对进一步减轻购房者、特别是刚需购房家庭的负担，能够起到一定的促进作用。

春节假期后，最近一两个周，济南、青岛等重点城市看房者明显增多，部分主城区的中高端改善楼盘迎来了网签数增多的现象，说明在持续释放宽松政策的背景下，市场信心正在恢复，回暖迹象开始显现。

以青岛为例。据不完全统计，兔年春节过后，青岛已有10多个楼盘宣布涨价，上涨幅度在1%-3%，单价涨幅200元/㎡-1000元/㎡不等；也有楼盘以取消折扣、优惠等形式变相涨价；这其中，不乏万科、保利、中海等龙头房企的身影。

据山东合富辉煌研究院周报，上周即1月30日至2月5日，青岛市商品住宅成交套数857套，成交套数环比上涨333%，成交均价16600元/㎡，环比上涨7%。

同时，我们看到，购房者热捧的板块，主要是青岛的市北区、李沧区、崂山区、市南区、开发区核心区的大户型改善型楼盘，近三年价格比较坚挺的板块，也基本是这些板块。其他版块的楼市去化压力仍旧较大。

界面山东：您如何看待2023年的楼市整体趋势？对于今年山东的购房者，您有哪些具体的建议？

冯显泉：我对青岛以及山东楼市接下来的走势，总的看持谨慎乐观态度。我的看法是，2023年是楼市行情逐步修复的年份；目前的短期回暖，还不足以说明行情；接下来的一两个月，济南和青岛楼市是否热度持续，还需要时间观察。

但是，我们必须看到，去年底，中央经济工作会议、国务院常务会议不断释放稳定房地产市场的政策信号。自高层重申“房地产支柱地位”以及中央经济工作会议提出“支持刚性和改善性住房需求”后，各监管部门开始轮番为房地产“发声”，密集出台政策措施，以期修复行业信心。

2023年以来，各地陆续确定新一年的经济增长目标，房地产在稳增长中的作用更加凸显。先后有多个地方出台相关文件，对房地产投资、消费进行支持。其中，限购、限贷等各类限制性措施的解除，是最为明显的特征。

可以预见，随着预期的修复，楼市“弱阳春”仍有望出现。

一般而言，在楼市转暖的过程中，恰巧是购房者的较好窗口期。如果等到市场完全转暖，对购房者的友好度会有所下降。因此，购房者，特别是刚需人群，这时候可以根据自己的财力，下场挑选适合自己的房子了。