文︱海绵宝

2022年广州最后一批集中供地中，保利以95.81亿元拿下了天河区ATO507033地块（也称中铁物流园地块），一度成为市场的焦点。

项目总起拍价为95.61亿元，为全场起价最高的地块。在竞拍过程中，珠实联合体率先以底价举牌，保利紧随其后，在底价基础上增价2000万元，最终拿下该地，楼面价达45915元/平，位列全市楼面价TOP10榜单中的第八位。

刚进入2023年不久，项目就已传出最新消息，目前已经处于围蔽施工的状态。按照45915元/平的楼面价看，未来这将是超10万元/平的项目，适合对天河、黄埔有置业需求的购房者。

区位优势明显，价值有支撑

作为去年广州第四轮土拍起拍总价最高的地块，项目的议价能力自然不弱。

地块坐落于天河广园快速路与科韵路交汇处西南侧，东靠科韵路，西临汇景新城，南邻棠下智汇park，地理位置条件不错。更重要的是，项目可直接触及到天河智慧城和天河智谷片区的产业资源，同时，还可实现与中心核心区的高端商业/产业资源共享。

2月6日，天河举办了高质量发展大会，会议提出，2023年要全力推动天河中央商务区、广州国际金融城、天河智慧城、天河智谷片区等重大平台开发建设。这四个平台，是天河未来的发展核心，在金融业、新一代信息技术、现代商贸业、高端专业服务业等业态支撑下，天河楼市的价值也明显显现。

因地处天河核心发展地，相应地，项目能够触及到的商圈资源也较为充足，包括五山、体育西商圈等。此外，项目周边遍布多个成熟住宅小区，生活氛围比较浓厚。

轨道交通方面，目前自驾出行更为方便，从项目出发，通过科韵路、广园快速路、广州环城高速等主干道，可以快速通达珠江新城、金融城、琶洲等重点发展片区。

地铁出行相对来说则不是那么便利，项目距离三号线五山站约2.5公里左右，需要借助其他交通工具通达。不过，项目周边未来还将建设地铁19号线和37号线，200米处还有穗莞深城际石牌站，整体上看，出行方式比较多元。

根据广州市规划和自然资源局去年4月发布的天河区中铁物流园地块及周边地区（AT0507规划管理单元）控制性详细规划，该地块建筑限高为65米。

板块新房项目稀缺，价格将超10万/平

一直以来，天河区新盘整体货量都较为稀缺，而项目所在的五山板块，供应量更是稀少。

上一次该板块拍地还是在2020年，彼时侨鑫&保利以楼面价41329元/平的价格拿下了科韵路地块，跻身当时的广州楼面价纪录第八位，目前产品均价超13万元/平。

中铁物流园地块成交的楼面价为45915元/平，未来项目定价大概率不会太亲民。按照地块楼面价看，将来也是超10万/平的项目。

二手住宅方面，面向市场的产品也不多，地块周边有汇景新城、半山雍景苑等，均价在6-10 万元/平。

就综合质素来看，中铁物流园地块不可谓不是一宗“靓地”，日后入市的话，可给有意愿在五山板块内置业的购房者提供更多的选择。