界面新闻记者 |
为迅速打开局面，在京潜伏两年多的越秀地产正以进取者的姿态大举招兵买马。
据界面新闻了解，自2月8日以59亿元大手笔在北京拿下两宗地块后，越秀地产北京公司近期正在招聘产品、工程、营销、财务、成本、运营等多条线岗位员工。
越秀地产北京公司的核心人物早已确定，即旭辉原华北区域集团总裁董毅。作为旭辉董事长林中认可的投融资高手，董毅于今年1月离开了效力六年的旭辉，并在2月初正式加盟越秀地产，担任华北区域副总经理，主管北京公司。
对于董毅而言，当前的工作千头万绪，首要任务便是组建一个具有战斗力的团队。一位越秀内部人士向界面新闻透露，目前北京公司的营销负责人已经确定了。
从挖来董毅，到在北京新年首批供地中拔得头筹，越秀地产对外释放出对北京乃至整个华北市场的强烈野心，但机遇与挑战并存。
据此前报道，越秀北方区域内部定下了2025年要实现300亿的销售目标。不过有接近越秀的知情人士告诉界面新闻，这一销售目标并不属实，越秀北方区域还没有定下明确的销售目标。
作为广州国企的越秀地产，过往多年都显得低调保守，但从2021年开始在投资拿地上积极进取，加快全国化布局。与此同时，在行业出清的背景下，越秀地产凭借国企融资优势，实现了销售排名的迅速攀升，成为规模仅次于建发房产的地方国企。
在房地产行业的下半场，国企身份的越秀地产还会有更多机会。中信证券分析师认为，假以时日，越秀地产有望跻身行业前十之列。
董毅高调“首秀”
尽管逆势出击的态势明显，但身为国企的越秀地产依然有严格的投资标准，这决定了它在北方的布局不可能狂飙。
越秀地产最早是在2021年开始在首都北京布局。这一年5月，“外来和尚”越秀地产联合北京区属国企北京天恒置业，以底价45.7亿元在刘各长村拿下1宗棚户区改造地块，定名天恒越秀怀山府，成为越秀地产进京的首个住宅项目，直到今年2月8日也是唯一一个。
因此，当越秀地产在北京2月8日的集中供地中一举拿下两宗核心地块时，外界都给越秀地产冠上了“狂飙”的名号。事实上，这已是越秀地产试水后的动作。
合硕机构首席分析师郭毅对界面新闻表示，越秀地产进京的首个项目选择怀柔那样一个竞争环境没有那么激烈的非主流市场，让其有机会去梳理和感受北京市场，如今加大投资算是一个水到渠成的事。
“据我了解，越秀地产此次在北京所拿的两块地也是经过了前期三四个月时间的研判，包括对产品的一些设计、营销案场的选择，他们在拿地前都有了清晰的定论，然后才会下决心拿下这两宗地块。”郭毅称。
尽管不知道当时加入越秀地产才一周左右的董毅，在拿下这两宗地块中发挥了多大的作用，但这已被外界视作他加盟越秀地产的“首秀”。
石景山苹果园地块和昌平回龙观地块均是北京近期集中供地中的热门地块，越秀地产最后拿地价均触及最高限价，同时需配建较大比例的现房销售。
郭毅指出，两块地的质量都不错，也都算得过来账，但需要现房销售的比例较高，这对越秀地产的操盘能力就是一大考验，对期房的销售回款速度也有更高的要求。
越秀地产想要在北京打开局面还有一段艰难的路要走，需在京城核心地段打造出具有影响力的产品，这一重任现在落到了董毅的头上。
不少北京业内人士都认为，董毅在拿地上是有不错的判断力和决断力的。
公开资料显示，董毅毕业于哈尔滨工业大学，工科硕士，曾任永同昌集团副总裁，分管投资、融资和投后管理。2017年，董毅加入当时被称作“行业黑马”的旭辉，在总部投资中心任战略合作部负责人，这一年旭辉正式跨入千亿阵营。
2018年11月，董毅去往一线区域，接任孔鹏成为旭辉北京区域事业部总经理。到2020年1月，旭辉整合原北京事业部、天津事业部成立华北区域，董毅出任华北区域集团总裁。
旭辉在这轮地产行业危机中是较晚受到波及的，2022年上半年，旭辉还能在北京拿地，成为北京2022年首轮土拍中唯一拿地的民企。
然而，最终旭辉还是没有躲过这场危机，在2022年11月1日宣布境外债违约。几日后，市场上就传出了董毅离职的消息，不过当时旭辉集团进行了辟谣。
最终事实还是证明，央国企已取代民企，成为不少职业经理人更青睐的选择。董毅也大方对媒体谈到，下半年会带领越秀地产在北京继续拿地。
进击之路
似乎每个房企都有一个“进京梦”，2021年刚跨过千亿门槛的越秀地产确实也迎来了进京赶考的好时机，但想拿到一个好成绩却不是那么容易。
作为房企全国化布局中的重要板块，北京市场竞争激烈，很多外来房企都难以在这里扎根，包括同样来自广东的佳兆业、雅居乐等。
郭毅对界面新闻表示，对于越秀地产而言后面需要重点解决的就是吸纳熟悉北京市场的人才，毕竟在产品需求以及操盘上来说，南北方还是存在一定差异。
据界面新闻了解，目前董毅和越秀地产集团方面在北京公司的人才招揽上存在一些分歧。
此外，如何维持越秀地产以往的土地成本优势，这也是董毅从民营房企跳槽到国企后需要适应和克服的压力。
身为广州国企，越秀地产过去一直以来的土地成本优势主要依靠非公开市场拿地。据越秀地产公告，其坚持“6+1”多元化拿地模式，近年来约55%的土储通过非公开市场获取，包括TOD、“城市运营”、国企合作、产业勾地、城市更新、收并购。
国信证券研报指出，由于行业整体下行，越秀地产毛利率出现承压，2022年上半年公司毛利率为21.2%，较上年末下降0.6个百分点。由于越秀地产2021年扩展节奏较快，若行业无法快速回暖，预计未来一至两年公司结算端毛利率仍将承压。
过去数年，越秀地产给外界的印象一直都是“稳健”、“保守”，规模扩张步伐相对迟缓，从2018年开始重回发展快车道，市场排名止跌，直到2021年才跨入“千亿俱乐部”。
越秀地产这些年在下行的市场环境中加紧弥补过去布局过于集中的缺陷，按照“1+4”进行布局，一是深耕大湾区这一核心区域，是越秀地产的重点发展区域；二是华东片区，尤其是环上海区域；三是华中区域，目前重点城市还是武汉、长沙、合肥、郑州；四是西南区域，主要布局在成都、重庆、西安；五是北方地区，主要布局北京、济南等一些核心城市。
广发证券研报显示，从2019年至今，越秀地产拿地力度超过75%，在市场下行周期中稳定广州大本营的同时，加大在上海、杭州等优质市场投资力度。
据界面新闻了解，2020年，越秀地产的土地投资支出为410亿元，超出原本的土地预算近110亿元；2021年，越秀地产拿地支出444.8亿元，新进入了北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州8个城市。
2022年，越秀地产按照40%投销比安排投资，预计可用拿地资金457亿元。不过据中指研究院数据，在行业风险持续蔓延，及销售下行的背景下，越秀地产在拿地上明显更谨慎，2022年权益拿地金额约为346亿元，但排名仍高居第9位。
广发证券分析师指出，越秀地产此前稳健的财务基础在这一阶段发挥优势，2018年至今新进入城市数量达到17个，完成北上深及南京、宁波、重庆等8个二线城市的布局。
尽管如此，越秀地产当前土储仍集中在大湾区。
据越秀地产公告，截至2022年上半年底，越秀地产拥有总土地准备约为2860万平方米，其中大湾区占比52.9%，华东地区占比14.5%，华中地区占比19%，北方地区占比9.4%，西部地区约占4.2%。
2022年，越秀地产抓住了当前行业格局重构的机遇，销售排名迅速攀升。据克而瑞数据，越秀地产销售排名从2021年的37名跃升至2022年的第16名，同时和民企滨江成为公开披露年度销售目标房企中仅有的两家完成目标的房企。
2023年以来，越秀地产持续发力，2023年1月，其实现销售金额88.8亿元，同比增长76.3%，为TOP20房企中最高增速，同期TOP100、TOP20房企则分别下降32%、21%。
国信证券分析师认为，目前的土储和核心布局城市有望助力越秀地产销售额继续增长，在行业内的排名仍有上升空间。
评论