正在阅读:

长租公寓:经济型酒店的接盘侠

扫一扫下载界面新闻APP

长租公寓:经济型酒店的接盘侠

相对于酒店,公寓具有更低的投资额、更少的人员配置、较低的空置率、更短的投资回报周期等优势。

图片来源:视觉中国

超过万亿的巨大市场前景,长租公寓正在互联网风口迅速成长。

华住旗下的城家创立于2014年,经过两年发展,现已在上海、深圳、广州及其他一二线城市入驻。在今年的华住世界大会上,城家公寓董事长金辉表示,明年将在北上深开40家门店。城家的飞速发展,也代表着酒店式长租公寓行业的快速发展。

对于长租公寓的兴起,在今年的华住世界大会上,城家联合创始人张玉平表示,前两年非商业性的便宜的物业使得经济型酒店业迅速崛起,但现在物业红利已不再,拿地成本越来越高。但公寓不需要最好的物业,伸缩性强、选择度更大,做20间房也行,做200间也行。

相对于酒店来说,张玉平表示,公寓运营成本更低。公寓的人员配比更低,电费、有线电视费和网络费都是收取的方式,开业之后运营成本将很低。目前城家已经有3-4个公寓完全实现了无人管理。

除了城家,今年3月华住还投资入股国内白领公寓品牌新派公寓,并且发展出将长租公寓和酒店相结合的模式,比如全季酒店的某一层拿来做公寓。

城家CEO金辉在接受界面新闻记者采访时表示,上述模式一是使得酒店的系统比如供电区设备、公共区域和设施进行共享;二是对物业进行消化,在酒店本身饱和的基础上,找到一个最平衡点,多出来的面积可以用公寓的形式;三是公寓和酒店的客人入住时间不同,短租和长租结合,更好地满足顾客不同场景下的住宿需要。

金辉强调,可以将经济型酒店的空置房源进行改造盘活,降低房间空置成本,保证收益最大化。

作为传统的连锁酒店,在野蛮生长之后已显疲态,但他们仍具有成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势,标准化管理、运营系统、完善的加盟体系,品牌溢价能力,这些天然的优势帮助其直接切入整栋式公寓领域。

对于加盟商来说,更关心的是投资回报。张玉平表示,公寓价格一般高出周边一室户的15%-20%,一般经济型酒店的每间房的成本为6万-7万元,总投入一千万元左右;而集中式公寓每间房成本在6万元左右,最快两年半收回成本;分散式公寓则在1万-2万元,最快一年便可收回成本,平均收益率在20%-30%。

更低的投资额、更少的人员配置、较低的空置率、更短的投资回报周期,很明显,在经济型酒店没落的今天,华住想给加盟商们另一个选择。

据数据显示,目前我国有2.7亿流动人口,其中80%需要租房,但过去6年来,国内一线城市工资的增长幅度远远落后于房价和租金的上涨幅度,租房成为刚需,张玉平称,“这是一个万亿级的市场”。

外部因素上,房地产行业本身则面临着高库存待盘活和利用效率提升的问题。张玉平称,我国还有商品房5000万-6000万套闲置房源亟待盘活。

在这么大的市场蛋糕面前,公寓品牌纷纷选择一二线城市和更勇于尝试新鲜事物的年轻人作为切入点。

从布局来看,各大公寓主要以北上广深一线城市为主,另外也有品牌扎根某一二线城市,也巩固和发展创始城市,比如YOU+在广州,优客逸家在成都,未来域在南京等。

另一方面,可以看到,几乎所有公寓品牌都是打着年轻人的“旗号”,为其贴上“爱社交”、“爱分享”等标签,由此进行社群搭建和品牌营销。

但逗号公寓总经理陈意对界面新闻记者表示,在真正的营销实践中,年轻人和之前所做的画像并不一致,相反,公寓里的住客也并不全是年轻人,各个年龄阶段都有。

目前的公寓品牌,从所有者来说,分为三种:一是酒店集团旗下的,比如上述如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓;二是房地产企业旗下的,比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓;三是互联网创业公司的公寓,如YOU+公寓、魔方公寓等。

就三个集团来说,陈意对界面新闻记者称,大家各有各的优势。

在陈意看来,对于酒店集团旗下的公寓来说,可以承接自身的运营管理优势,有非常强的落地能力,资金方面也有保证;而房地产企业的公寓拥有多年开发经验,可以发挥自身优势,在源头改善房屋结构,使其更适于作为公寓居住。另外,长租公寓的房源几乎均位于房企开发项目内,在公寓管理上可以进行资源共享;互联网创业品牌的优势是线上,最大的劣势在于资金。

对于集中式公寓来说,最大的难题是拿地,核心城市的好地段有几种业态同时争夺,形成高溢价。前期投入大、利润较低是整个行业都面临的问题,各大公寓品牌都还未实现盈利。

以万科广州棠下的泊寓为例,万科以溢价率超100%拿下,每平方米的平均成本投入约2000元,整个项目共计投入了4000万-5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算,整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。在租金仍是主要收入来源的情况下,实现收支平衡最少需要四到五年。

但利好消息是,2015年起,住建部和国务院开始联合发文鼓励租房产业化,并允许商业物业改为长租公寓,并且享受居民用水用电待遇。

上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》,规定从2015年3月1日开始,上海市民无论是出租还是租住房屋,都可以委托专业的代理经租机构,代理经租住房可以根据市场需求,在进行装修改造后向社会出租,并配置必要的家具和家电。

这与陈意的想法达成一致:“现在各家公寓都在跑马圈地,但目前很多二房东都是坐地起价,拿房成本较高,需要借助于政府、开发商等资源合作及互补。”

从公寓的管理模式来看,分为两种:分散式和综合式。分散式是利用城市中分散的小区物业,集中式则是拿下整栋物业。

分散式公寓管理难度极大,也使得之前二房东群租的乱象大量存在。但陈意表示,集中型物业资源两年后会呈现枯竭状态,未来将发展集散式或者加盟模式。

虽然市场前景和政策都是利好态势,但所有公寓品牌都面临着激烈的竞争。在各路资金进入后,单一的二房东赚差价模式很难取得胜出,竞争将会在品牌粘性、产品创新以及资本实力上全面展开。

未来,公寓+互联网、公寓+金融、公寓+生活服务都会出现。据城家方面介绍,城家一体化的PMS可以管理房源、自动收费;并接入第三方支付平台,使小额支付比如厨房和洗衣机的使用费支付流畅;并配备智能化的门锁和路由器,将来智能拼车等形式也将出现。

除了城家,目前逗号公寓也在和智能快递柜、新能源车、互联网巴士等生活服务和智能化硬件公司达成合作,为住客提供更多增值服务。上个月,逗号公寓与主打IN LIBRARY空间共享的青番茄达成阅读跨界合作,实现在公寓内免费借阅书籍。

长远来看,陈意认为:“目前还是长租公寓市场的开始阶段,由于市场规模极大,短期内将不会出现寡头。未来的产品发展还是会跟随市场的需求来优化,无论是刚需人群,创业人群,商务人士,居家公寓还是全服务式酒店公寓都会有相应的供给出现。

未来各大公寓品牌需要更关注整个生态的运营,提供高性价比的产品,提升和创新产品、服务和运营,以超出市场期望的商业模式来回报社会。”

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

评论

暂无评论哦,快来评价一下吧!

下载界面新闻

微信公众号

微博

长租公寓:经济型酒店的接盘侠

相对于酒店,公寓具有更低的投资额、更少的人员配置、较低的空置率、更短的投资回报周期等优势。

图片来源:视觉中国

超过万亿的巨大市场前景,长租公寓正在互联网风口迅速成长。

华住旗下的城家创立于2014年,经过两年发展,现已在上海、深圳、广州及其他一二线城市入驻。在今年的华住世界大会上,城家公寓董事长金辉表示,明年将在北上深开40家门店。城家的飞速发展,也代表着酒店式长租公寓行业的快速发展。

对于长租公寓的兴起,在今年的华住世界大会上,城家联合创始人张玉平表示,前两年非商业性的便宜的物业使得经济型酒店业迅速崛起,但现在物业红利已不再,拿地成本越来越高。但公寓不需要最好的物业,伸缩性强、选择度更大,做20间房也行,做200间也行。

相对于酒店来说,张玉平表示,公寓运营成本更低。公寓的人员配比更低,电费、有线电视费和网络费都是收取的方式,开业之后运营成本将很低。目前城家已经有3-4个公寓完全实现了无人管理。

除了城家,今年3月华住还投资入股国内白领公寓品牌新派公寓,并且发展出将长租公寓和酒店相结合的模式,比如全季酒店的某一层拿来做公寓。

城家CEO金辉在接受界面新闻记者采访时表示,上述模式一是使得酒店的系统比如供电区设备、公共区域和设施进行共享;二是对物业进行消化,在酒店本身饱和的基础上,找到一个最平衡点,多出来的面积可以用公寓的形式;三是公寓和酒店的客人入住时间不同,短租和长租结合,更好地满足顾客不同场景下的住宿需要。

金辉强调,可以将经济型酒店的空置房源进行改造盘活,降低房间空置成本,保证收益最大化。

作为传统的连锁酒店,在野蛮生长之后已显疲态,但他们仍具有成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势,标准化管理、运营系统、完善的加盟体系,品牌溢价能力,这些天然的优势帮助其直接切入整栋式公寓领域。

对于加盟商来说,更关心的是投资回报。张玉平表示,公寓价格一般高出周边一室户的15%-20%,一般经济型酒店的每间房的成本为6万-7万元,总投入一千万元左右;而集中式公寓每间房成本在6万元左右,最快两年半收回成本;分散式公寓则在1万-2万元,最快一年便可收回成本,平均收益率在20%-30%。

更低的投资额、更少的人员配置、较低的空置率、更短的投资回报周期,很明显,在经济型酒店没落的今天,华住想给加盟商们另一个选择。

据数据显示,目前我国有2.7亿流动人口,其中80%需要租房,但过去6年来,国内一线城市工资的增长幅度远远落后于房价和租金的上涨幅度,租房成为刚需,张玉平称,“这是一个万亿级的市场”。

外部因素上,房地产行业本身则面临着高库存待盘活和利用效率提升的问题。张玉平称,我国还有商品房5000万-6000万套闲置房源亟待盘活。

在这么大的市场蛋糕面前,公寓品牌纷纷选择一二线城市和更勇于尝试新鲜事物的年轻人作为切入点。

从布局来看,各大公寓主要以北上广深一线城市为主,另外也有品牌扎根某一二线城市,也巩固和发展创始城市,比如YOU+在广州,优客逸家在成都,未来域在南京等。

另一方面,可以看到,几乎所有公寓品牌都是打着年轻人的“旗号”,为其贴上“爱社交”、“爱分享”等标签,由此进行社群搭建和品牌营销。

但逗号公寓总经理陈意对界面新闻记者表示,在真正的营销实践中,年轻人和之前所做的画像并不一致,相反,公寓里的住客也并不全是年轻人,各个年龄阶段都有。

目前的公寓品牌,从所有者来说,分为三种:一是酒店集团旗下的,比如上述如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓;二是房地产企业旗下的,比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓;三是互联网创业公司的公寓,如YOU+公寓、魔方公寓等。

就三个集团来说,陈意对界面新闻记者称,大家各有各的优势。

在陈意看来,对于酒店集团旗下的公寓来说,可以承接自身的运营管理优势,有非常强的落地能力,资金方面也有保证;而房地产企业的公寓拥有多年开发经验,可以发挥自身优势,在源头改善房屋结构,使其更适于作为公寓居住。另外,长租公寓的房源几乎均位于房企开发项目内,在公寓管理上可以进行资源共享;互联网创业品牌的优势是线上,最大的劣势在于资金。

对于集中式公寓来说,最大的难题是拿地,核心城市的好地段有几种业态同时争夺,形成高溢价。前期投入大、利润较低是整个行业都面临的问题,各大公寓品牌都还未实现盈利。

以万科广州棠下的泊寓为例,万科以溢价率超100%拿下,每平方米的平均成本投入约2000元,整个项目共计投入了4000万-5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算,整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。在租金仍是主要收入来源的情况下,实现收支平衡最少需要四到五年。

但利好消息是,2015年起,住建部和国务院开始联合发文鼓励租房产业化,并允许商业物业改为长租公寓,并且享受居民用水用电待遇。

上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》,规定从2015年3月1日开始,上海市民无论是出租还是租住房屋,都可以委托专业的代理经租机构,代理经租住房可以根据市场需求,在进行装修改造后向社会出租,并配置必要的家具和家电。

这与陈意的想法达成一致:“现在各家公寓都在跑马圈地,但目前很多二房东都是坐地起价,拿房成本较高,需要借助于政府、开发商等资源合作及互补。”

从公寓的管理模式来看,分为两种:分散式和综合式。分散式是利用城市中分散的小区物业,集中式则是拿下整栋物业。

分散式公寓管理难度极大,也使得之前二房东群租的乱象大量存在。但陈意表示,集中型物业资源两年后会呈现枯竭状态,未来将发展集散式或者加盟模式。

虽然市场前景和政策都是利好态势,但所有公寓品牌都面临着激烈的竞争。在各路资金进入后,单一的二房东赚差价模式很难取得胜出,竞争将会在品牌粘性、产品创新以及资本实力上全面展开。

未来,公寓+互联网、公寓+金融、公寓+生活服务都会出现。据城家方面介绍,城家一体化的PMS可以管理房源、自动收费;并接入第三方支付平台,使小额支付比如厨房和洗衣机的使用费支付流畅;并配备智能化的门锁和路由器,将来智能拼车等形式也将出现。

除了城家,目前逗号公寓也在和智能快递柜、新能源车、互联网巴士等生活服务和智能化硬件公司达成合作,为住客提供更多增值服务。上个月,逗号公寓与主打IN LIBRARY空间共享的青番茄达成阅读跨界合作,实现在公寓内免费借阅书籍。

长远来看,陈意认为:“目前还是长租公寓市场的开始阶段,由于市场规模极大,短期内将不会出现寡头。未来的产品发展还是会跟随市场的需求来优化,无论是刚需人群,创业人群,商务人士,居家公寓还是全服务式酒店公寓都会有相应的供给出现。

未来各大公寓品牌需要更关注整个生态的运营,提供高性价比的产品,提升和创新产品、服务和运营,以超出市场期望的商业模式来回报社会。”

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。