昨日（2月20日），江苏扬州发布8条措施，积极支持刚需和改善性住房需求，涉及首套房贷利率下调、商转公放开、取消新房限购等等。

内容包括：

1、取消新房限购，鼓励在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房，其他人员不再执行限购政策；

2、各区支持人才和二孩及以上家庭购房补贴，延续到6月30日；

3、在主城区购买改善型住房后，原有房屋不再限售；

4、自2023年4月1日起，全面受理符合条件的申请人家庭“商转公”贷款申请；

5、公积金贷款最高额度再提高，阶段性上调20%；

6、扬州首套房商贷下限由LPR-20BP阶段性调整为LPR-50BP，首套房贷款将由之前的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”！

7、大专及以上学历在扬州市区买首套房，给予所缴契税100%补贴；

8、支持房地产领域合理融资，做好“保交楼”金融支持！

 

 

“ 商转公 ”

以上8条中，最受关注的莫过于“商转公”！

所谓“商转公”，其实就是将存量房的商业贷款转换成公积金贷款（扬州先执行首次使用公积金的）。

要知道目前公积金基准利率3.1%，昨日（2月20日），央行刚刚公布的最新一期5年期LPR为4.3%，公积金利率明显要低很多，转换之后可以省下不少利息，大大减轻还贷压力。更何况部分站在高位贷款的买房人，利率高达6%！

我们按照贷款100万，30年期限，等额本息为例。

5.5%纯商贷：每月还款5677元，利息总额约104.4万；

公积金首套3.1%来算，月供4270元，利息总额53.7万；

调整之后用组合贷：43.2万（3.1%公积金）+56.8万（4.1%商贷，目前南京主流银行首套房基本利率）每月还款4655元，利息总额约67.6万。

100万的贷款，组合贷实打实少了约37万的利息！纯公积金贷款少了一半的利息！

所以在众多金融救市政策里，“商转公”的呼声最高，切切实实最大限度地减轻买房人负担。

据不完全统计，2022年至今全国已有31城推出“商转公”政策。江苏省内也有超半数的城市，比如扬州、无锡、常州、宿迁、南通、盐城、淮安、镇江等启动“商转公”。

常州：2022年12月29日发文宣布自2023年1月1日起推出“以贷还贷”方式商转公贷款，进一步减轻购房者还贷筹资压力。

镇江：2022年11月28日，住房公积金管理中心官方网站发布通知，2023 年 1 月 1 日（不含）前办理的商业住房贷款，可以申请办理“商转公贷款”贴息业务。

南通：2022年11月24日，市公积金中心联合工商银行南通分行，推出“商转公组合贷”业务，目的是帮助减少个人住房贷款利息，减轻群众还贷负担。

淮安：2022年11月21日，淮安发布公告称，在本市行政区域内购买自住住房并已办理商业性个人住房贷款且尚未结清，在购房地所在行政区域内拥有不超过二套住房，符合淮安市住房公积金贷款条件的，可申请商转公贷款。

宿迁：2022年10月18日，市住房公积金管委会发布《宿迁市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》。

无锡：2022年4月重启商转公转贷垫资服务，仅需要缴纳较少垫资费用（最低只需要500元）即可轻松办理转贷业务，享受公积金低利率。

13城中，从来没有执行过商转公政策的也就只剩下南京、苏州和泰州了。

而对于，南京到底是否会执行商转公呢？

对此，南京住房公积金热线的回复是：目前南京暂无此业务，对于未来是否会开通，尚不清楚。

2022年9月时，南京公积金中心曾表示：南京住房公积金的资金仍比较紧张，目前尚不具备“商转公”的条件，但是随着市场的变化，未来南京是否跟进“商转公”相关事项，我们还是可以静观其变。

“江苏省内第二城—首套利率降至3.8%”

此外，本次扬州发布的8条新政中，首套房贷款将由之前的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”！是目前江苏省内继无锡之后的第二座开始执行最低3.8%的首套房贷利率的城市。

那么南京会吗？

其实昨天央行公布最新一期LPR数据时，本站就曾经分析过，南京首套房贷利率再降的可能性很小。

因为根据1月5日，人民银行、银保监会发布的通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

 

江苏省内的无锡、扬州均符合这一标准。

根据2月16日，国家统计局公布了2023年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据：1月份南京新房价格环比持平、同比上涨0.2%，二手房价格环比上涨0.5%、同比下跌2.6%。

显然，南京并不符合上述标准。

 

 

第二，根据我爱我家南京研究院数据，节后，南京楼市加速回暖，新房、二手房交易量持续走高。特别上周，市场成交量有明显上涨。

新房市场方面，上周，南京全市新房认购2113套（含高淳、溧水），环比上涨45.9%；成交量1068套，环比也上涨43.5%。

节后新房认购量连续3周上涨，上周认购量创近半年来新高；成交量也开始回升，前期认购逐步转化。从市场反馈来看，新房库存量也回归到7.5万套内，去化周期明显缩短。

2022-2023年南京新房周认购、成交量情况

 

二手房市场方面，上周，南京全市二手房成交1963套（含高淳、溧水），环比再涨14.5%，其中主城九区成交1819套。

从成交走势来看，春节后市场快速升温，新增客户量明显增加，叠加传统教育置业季，二手房交易量连续3周上涨。

2022-2023年南京二手住宅周成交量及环比情况

 

第三，根据昨天公布的最新的5年期LPR数据显示，5年期以上LPR依旧为4.3%，从去年8月以来就一直未曾变过。

目前，南京首套房贷利率最低为4.1%，二套房则是4.9%，几乎是南京近年的最低点。

因此总体来看，南京首套房贷利率继续下调的可能性比较小。这点对于刚需买房人而言，此刻的南京楼市无疑是一个上车的好时机，购房“窗口期”！