文︱海绵宝

近日，《黄埔区暹岗社区旧村改造项目（黄埔区AG0426 、AG0427规划管理单元）控制性详细规划修改》必要性及规划方案征询意见在广州开发区规划和自然资源局（广州市规划和自然资源局黄埔区分局）网站上进行公示。

据公示，修改后，范围内文物古迹用地面积增加3510平方米，二类居住用地面积减少476平方米，公园绿地面积增加1247平方米，村庄建没用地面积减少977.56平方米。

暹岗是黄埔区重点旧改项目之一，项目共分三期开发，旧改合作方为大壮集团，预计可容纳约2万住户。项目名为大壮名城，一期开盘已久，此次规划调整的项目未来将转化为大壮名城二期，良好的区位优势下，二期或将延续一期的热度，成为科学城板块的热盘之一。

不过，此次项目用地指标较一期产生了明显的变化，主要表现为容积率降低，但限高却由120m调整为150m，这意味着，暹岗社区将诞生超高层住宅。

限高由≤120m调整为≤150m

本次控规修改项目位于广州市黄埔区暹岗社区，拟修改范围南至开泰大道，西至揽月路，面积为12公顷，涉及AG0426、AG0427规划管理单元，总面积为144公顷。

其中，方案对几大宅地的用地面积、容积率、高度等方面的指标进行了调整。

地块AG0427013用地性质保持二类居住用地不变，用地面积由36808.87平方米调整为37360.90平方米，计容建筑面积由166722平方米调整为167522平方米（增加的800平方米均为公共服务设施配套建筑面积）。

其他指标方面，地块AG0427013的容积率由≤4.53调整为≤4.48，数值减低了。但值得注意的是，地块的建筑高度却拔高了不少，方案显示，地块限高由≤120m调整为≤150m。这意味着，项目将建设为超高层住宅，层数可达49层。

同时，新增地块宅地AG0427019与013地块共同组成二期项目，用地面积为15383.33平方米，计容建筑面积为49472平方米，容积率≤3.22，建筑密度≤28%，绿地率≥35%，建筑限高≤120m。

地块AG0427018用地性质保持二类居住用地不变，用地面积由61115.6平方米调整为44704.57平方米，计容建筑面积由262872平方米调整为213400平方米，容积率由≤4.30调整为≤4.77。

此外，衔接黄埔区文化广电旅游局关于圣裔宗祠和瑞玷家塾原址保护及东鲁南轩、康养黄公祠、应奇黄公祠三个不可移动文物拟迁移保护的相关保护要求，调整地块AG0427011的用地面积，由490.45平方米调整为4000.93平方米，其他指标不变。

由于尚未完成全部单体报建工作，最终其计容建筑面积将以报建/实测建筑面积为准。

科学城板块热盘之一

提起大壮名城，市场都认为其是科学城板块最具热度和辨识度的项目之一。

项目处于科学城板块核心位置，临近21号线的苏元站、6号线暹岗站及7号线二期的科丰站（在建），周边覆盖了黄埔最为优质的产业资源，就地段来说，大壮名城的条件非常不错。

且小区旁就是华南师范大学附属黄埔实验学校的南、北两个校区，优质的教育资源下，大壮名城也受到不少家长的关注。

据了解，华南师范大学附属黄埔实验学校是华南师范大学在黄埔区合作创办的第一个公办基础教育项目，共设幼儿园36个班、九年一贯制学校72个班。2021年，学校南校区迎来开学，招生段覆盖大壮名城及暹岗社区符合政策的适龄学生。

但项目自面向市场以来，也有被市场吐槽的一面。比如，项目一期容积率达较高，小区楼栋布局密集，逼仄感较为明显。

此次调整的二期，则为提高居住舒适度，调整了容积率，但高度则由原来的120m调整为150m，大概率会建设超高层住宅。

对于目前市面上流行的小高层产品，大壮名城的楼层高度其实不占优势，但项目主要胜在地段。占据科学城核心位置，可以说是项目最大的亮点，毕竟从产业、交通、人口等方面来说，科学城的发展实力可谓是黄埔区的“优等生”。

房价方面，今年该板块成交极为活跃，1月份网签均价达到41385元/平方米，稳坐四字头。目前，大壮名城均价处于5.7万元/平方米左右（价格近期或有所调整），价格略高于板块内其他产品。