界面新闻记者 | 杨冰柯

房地产形势的转变使地产商们纷纷将眼光投向了代建赛道。作为代建第一股的绿城管理（09979.HK）过去一年的表现，在某种程度上可以为地产商们试水这项业务提供方向和模版。

3月20日，绿城管理举办2022年业绩发布会，公布的去年营运数据中，营业收入26亿，增长了18.4%；归母净利润达到7.45亿，增幅达到了31.7%；新拓项目代建费，增长了21%；经营性现金流7.25亿元，增长了28.1%。

在民营房企去年基本暂停拿地后，市场上已有接近60家房企进入到代建领域。整体而言，绿城管理的市场份额仍然在行业领先，达到25.5%。

作为较早进入该领域的专业公司，绿城管理在业务上有一些新的特征。比如，保障类的代建业务需求爆发；国央企以及城投公司拿地以后的代建需求增长；纾困类业务代建需求同样有提升。

就绿城管理的业务分类来看，国有企业，城投类公司的委托快速上升，去年新拓来的业务占比达到66%，如果单独把城投类的客户拉出，整个代建费预估占比达47%；金融机构代建费新增10%。

绿城管理执行董事李军表示，城投类项目有个巨大的好处，即它的稳定性非常强。

李军介绍到，城投项目刚开始的时候，招投标周期会很漫长，但中标后履约过程很稳定，因为城投公司也是国央企，依法合规是它的底线，所以在这个过程中会有很好的工作环境。甚至在市场下行最不利情况下，城投项目开盘销售后，也能够通过双方共同努力，最后把项目顺利交付。

但城投类代建项目也不能说没有风险，李军称城投公司现在面临的也是一个比较困难的环境，即资金缺乏。

绿城管理之所以对城投类代建项目看好，主要基于以下两点。

首先，房地产大环境正逐步改善。李军强调，城投公司作为地方政府的投融资平台，在这一波流动性注入过程当中是首当其冲的，是真正的获利者，他判断城投公司的缺钱状态会得到改善。

其次，绿城管理很重视城投公司项目所处区域的市场去化情况。目前绿城管理的城投项目入口端大面积分布在长三角和珠三角这些地方财政实力比较强的区域。

另外，房地产形势转变，纾困业务也成为代建商的业务方向之一。

除了城投类代建业务，基于市场上纾困项目的涌现，绿城管理也有涉及。

截至目前，绿城管理的纾困业务案例中，江阴的恒大项目、广州的奥园项目、重庆的佳兆业项目、杭州的泰禾项目都已经开工，有的甚至达到开盘销售阶段。

值得注意的是，纾困项目本身有一定的特殊性，纾困类的企业最缺的就是资金。

对于这类项目，李军表示，为了隔离一些投资类风险，绿城管理是绝对不加财务杠杆的。同时，绿城管理在寻找外部的金融机构或者说金融资源，搭设一个金融的能力架构，能够给一些遇困企业和纾困项目提供流动性支持，能够重新激活销售。

在房地产行业整体发展上，李军预判中国房地产中期开发规模将维持在10亿平米左右，其中有政府主导的保障类、租赁类用房的建设可能会超过30%；金融机构，包括AMC、股权类投资基金等主动的涉房投资会接近20%左右的市场份额。

“这里面政府端主导的保障房、租赁房建设，以及金融机构主导的涉房类投资，他们需要一些专业开发服务的，这些都是代建的入口端”。

他预判，未来中国代建的渗透率会达到30%以上。

对于绿城管理而言，李军希望在代建这个行业里还能保持30%的渗透率、20%的市占率。也就是说，绿城管理每年需要新开工面积6000万平米。但这一规模体量，对他们来说也将是巨大挑战。