界面新闻记者 |
两年未有新项目供应的北京西城区首次有房源入市，久违的新盘即是传言纷纷的中信城四期。
3月22日晚间，据北京市住建委官网显示，都阙苑（中信城四期）出现在预售许可公告中。公开资料显示，中信城四期位于西城区菜市口东南角，585套房源即将入市，面积涵盖50平米的一居室到130多平米的三居室，整体预售均价在16.5万元/平米。
单价16.5万/平方米的价格，已经触及了近几年北京新房市场的天花板。最近几年，北京一直执行着较为严格的新房指导价政策，自2017年以来，新房预售均价基本都保持在13.5万元/平方米以内。
比如去年已入市的同为二环豪宅项目端礼著、天坛府以及东外39号楼盘，均价分别为每平方米11.2万、12.6万以及12.3万。去年中建二局在朝阳区太阳宫打造的“中建玖合府”，销售指导价不高于13/平方米。由于这些项目与周边次新房形成2-3万的价格“倒挂”，一入市即为抢手“神盘”。
不过，去年也出现一个项目获批预售价突破了13.5万元/平方米的上限，位于五环外的一个豪宅项目，朝阳孙河的恒基天汇部分楼栋获批售价突破14万/平方米，刷新了近五年北京新房预售价的纪录。
中信城四期能够达到16.5万元/平米，主要靠其优越的区位资源的。
该项目离天安门广场直线距离约1000米，距离西单商圈约1800米，距离金融街约2500米，距离CBD核心约6000米，距新近落成的前门大栅栏景观文化街即刻到达，地铁4号线、7号线在项目西北角融汇，成为二环内最重要的交通枢纽之一。
另外，中信城四期所属陶白学区也在西城实力较强，并且项目隔墙就是八中附小，中信城前三期属于八中附小招生范围，八中附小有不少名额可直升北京市重点中学八中，处于优异的学区位置，中信城前三期的房源挂牌价格目前为16.7-18万元/平方米。
“从去年恒基天汇就可以看出，北京豪宅已经开始放松限价了。预售价格的指导，本就应该随行就市，过去北京是为了控制均价上涨，所以对豪宅价格严格限制。”合硕机构首席分析师郭毅对界面新闻表示。
自新房限价以来，项目减配的维权屡见不鲜，近期中建玖合府业主甚至写公开信要求与开发商协商，业主自掏腰包升级项目外立面。
“这说明还是价格定低了。中信城四期周边二手房价17万+，如果新房定价过低，倒挂情况过于突出，也给了市场套利投资的机会。”郭毅补充称。
在中信城四期入市之前，除开盘时间外，还有猜测其预售单价高达17.5万+、甚至20万+，也有对于中介收取高额“茶水费”才能买到房等。
实际上，对于中信城四期颇多的揣测，不仅是因为项目售楼处位置、官方楼盘信息渠道至今并不清晰，也与该项目漫长的历史沿革有关。
2008年，中信城一期开盘时，首期房价为1.68万元/平，彼时的开发商还是中信地产。2011年，金融街以100.18亿元从中信地产手中买入中信城B、C、D地块，2013年中信城三期开盘，售价达到了4.8万元/平，其中B地块项目拆迁工作缓慢，开发暂时搁置。
2016年3月，中海地产全面收购中信旗下住宅物业组合。2020年，金融街协商解除了北京中信城B地块的合作协议，收回资金86亿元，于是地块重新回到已是中海控股之下的中信地产手中。
对于流言，开发商中信房地产去年在公众号上已进行过三度辟谣，在项目进入预售许可预告中的3月22日晚间，中信房地产再次发布声明称从未收取过“茶水费”、“定金”、“团购费”。项目将采用公证处公开摇号的方式预售。公司正式取得预售证后，关于该项目正式销售流程将通过公司唯一官方微信公众号“北京新城中海家”发布相关信息。
进入3月以来，北京楼市“上新”速度明显加快。3月5日，位于丰台的建发·璟院首开532套房源全部推售，据销售人员介绍当天认购200多套。3月18日，海淀区海开新项目887套房源开盘，官宣认购839户，认购额达75亿。
“从供给端来看，虽然近期几个市场热度较高的项目开始有小户型产品入市，但户配占比较高的依然是大户型产品，而且库存方面依然是以高总价段、大面积段的产品为主。所以，无论是从供需关系来看、还是市场趋势来看，当下北京新房仍然是以改善置业为主导的。”58安居客研究院副院长李震对界面新闻表示。
在此背景下，北京的“倒挂”现象已不像去年6月份时突出，是否会影响一些豪宅项目的去化？
李震对此持否定看法，他认为今年的几个豪宅项目在产品、占位上都很有优势，品质有明显的提升，另一方面从购房者的预算情况来看，新房首置预算已经突破了700w大关，改善需求的总价预算区间也早已在千万级以上。“有预算的购房者加之有突破的好产品，豪宅项目的去化只会提速。”
近期北京新房市场无论是推盘量，还是成交量都呈现出了一个相对明显的量价齐升趋势。
李震认为，后续“小阳春”热度或许会在消耗完前期积压的需求后，出现一个自然回落的小拐点，但在货币持续放松、叠加利好政策频出的基础下，今年北京楼市的整体走势大概率会呈现一个同比高位运行的趋势。
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