界面新闻记者 | 黄昱

在地产股持续低迷的行情下，“蚊型”房企嘉创地产(02421.HK)成为2023年首家赴港上市的房企，也是继2021年7月三巽集团登陆港交所后，房企赴港上市的最新案例。

3月23日，嘉创地产在港交所正式挂牌，股价表现并不理想，但也算是在市场意料之中。上市首日开盘平开，截至当日收盘，嘉创地产股价报1.6港元/股，跌幅达11.11%，总市值约8亿港元。

不同于大多数房企选择IPO（首次公开募股）的方式来上市，嘉创地产通过介绍方式在港交所主板上市。

中指研究院企业研究总监刘水指出，以介绍方式上市，不发行新股，没有新募集资金，只是将公司股东本身的旧股申请挂牌买卖，监管审批较为宽松。介绍上市可以大幅缩短上市流程，提升上市速度，上市之初会影响融资功能，但后期可以通过再融资提升融资能力。

嘉创地产选择以介绍方式上市的重要原因，或许更在于资本市场当前对房企仍持谨慎态度，难以掏出真金白银来认购新股。

刘水也认为，短期内不会出现地产公司集中上市的情况。此前多次递表的公司是否能够成功上市，仍然取决于公司的基本面，包括流动性、投资布局、土地储备、开发经营能力等因素。

嘉创地产分拆自香港上市公司嘉利国际，背后老板名为何焯辉。嘉利国际原持有嘉创地产100%股权，成立于1980年, 1996年就在港交所所上市了，是一家塑料及五金零部件制造商，产品涵盖服务器机壳、机箱轨道、收银及贩卖机壳、电动车充电桩及存储产品等。

嘉利国际于2015年才正式涉足房地产，也就是嘉创地产的前身。

嘉创地产曾分别在2022年3月31日和11月25日递表港交所，但分别以逾期失效和未通过聆讯告终，直至2023年3月3日，嘉创地产宣布将以介绍方式上市。

分派及分拆完成后，嘉利国际不再持有嘉创地产股份，将由何焯辉家族直接控股，持股比例高达72.56%。

之所以称嘉创地产为“蚊型”房企，在于其规模很小。

据上市文件，嘉创地产的业务主要集中在东莞、惠州、佛山。截至2022年底，嘉创地产在手的物业发展项目仅有7个，其中位于东莞和惠州的5个项目全部属于已竣工可售状态，剩下一宗佛山地块持作未来发展项目及一个东莞的持作投资项目。

就土储而言，嘉创地产的总土地储备约为25.96万平方米，在上市房企中处于吊车尾的状态。而且上市资料来看，嘉创地产至少自2020年以来都未购买过新地块。

从获取的项目性质来看，嘉创地产是一家以城市更新为主的房企，持有的7个项目中，除了惠州的一个项目外，其它全部属于城市更新项目。

据上市文件，2019财年、2020财年、2021财年、2022财年上半年，嘉创地产的毛利率分别为72.4%、72.7%、75.7%、74.9%，均保持在70%以上。

众所周知，城市更新虽然毛利率相对较高，但是一项投入大、开发周期长且在推进中存在不确定性的业务，容易导致营收的不稳定。

由于手上的城市更新项目已进入可售期，嘉创地产近年营收处于稳定增长的阶段。

据上市文件，2019—2021年财政年度（注：次年3月31日为上一年财政年度的期末），嘉创地产的营业收入分别为4.82亿元、5.91亿元、7.76亿元，净利润分别为1.29亿元、1.61亿元、2.44亿元。

即便是进入地产行业最艰难的2022年，小体量的嘉创地产也获取了稳定的收益。2022年4月1日—9月30日，嘉创地产的营业收入和净利润分别为4.73亿元、1.43亿元。

嘉创地产在上市文件中表示，未来将继续在大湾区进行扩张并专注于重建用地，为了从其他发展商中脱颖而出，已经并可能继续通过城市更新取得土地，主要是对旧城镇、旧工厂及旧村庄等进行改造。

虽然嘉创地产的竞争优势不凸显，但易居研究院研究总监严跃进认为，当前房地产竞争格局还不清晰，一些中小房企实际上有机会做弯道超车，从这个角度看，要积极研究此类上市的机会，主动做业务发展和新的规划。