中国的房地产业特别是住宅产业经过前三十年的发展取得了长足的进步，同时产业化发展水平也是与世界前沿水平参照得较为紧密的产业之一。在发展速度快、技术更新快的特性上，需要一个对产业化发展更加细致和全面的梳理。本次行业性团体标准《高品质住宅综合评定标准T-TJ1—2022》的最终落地，正是基于这个时代背景孕育而生的。为此我们对话了标准的发起单位——北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志，以及《标准》的核心执笔人——中国建筑北京建筑设计研究院原副院长董少宇先生，共同为我们解读本次标准的总体维度。

界面楼市：欢迎陈会长、董院长接受界面楼市的栏目对话。我们今天讨论的新标准，是依靠主管部门的哪些工作要求做出的？

董院长：本次版本的全称叫《高品质住宅综合评定标准》。名称前半部分好理解，就是高品质住宅，后面我再具体解释。后面首先是综合，综合就不限于技术，而是包含居住生活本身品质涵盖的所有范围。最后的“评定”和“评价”又不一样，评定是用量化的指标来测量，是定量观测。我们这次用的是评定标准。

第二，标准一共涵盖了五个方面，十个要点。五个方面是按照住宅的技术顺序来解释居住权益的保障。

1）住宅安全与耐久。这个是永恒不变的主题。因为住宅不仅是人的保障，还是社会的保障，换句话说是对人类的保障，所以安全与耐久是第一个要素的两个要点。

2）住宅舒适与健康。这两个是相辅相成的，过去强调比较多的是适用，在适用性的基础上提升到了舒适，在舒适的基础上还有健康的需求。所以第二个部分是舒适与健康这两个要点。

3）住宅设施与便捷。我们生活当中除了住宅本身之外还有很多内容，住宅只是我们的一个载体，但生活的范围远不只是住宅，还有生活的周边配套。我们这个标准设立了一个基本的基点，就是把居住者全生命的阶段，无论社区也好，住宅也好，都从全生命阶段的出发点来考量，给出居住的功能和服务。

从这个角度上来说，配套设施很重要。比如就近上学，就近购物，就近休闲、社交，还有设施使用是否方便顺畅。便捷性是我们这个时代提出的要求，时间越来越不够用，如何提高时间的使用率？实际上是我们周边设施设备配套的方便程度如何都决定了居住者的居住品质。

4）住宅的经济与价值。经济这里面涵盖如何在保障舒适和健康的基础上，节约能源、节水节电运行成本，也包含了对能源等自然资源的利用问题等等。它包括绿色建筑，近零耗能或者是低耗等等这一系列建筑方式。传统的叫法把它叫做“四节一环保”，其实我们只是戴了一个绿建的帽子，实际上的基础还是“四节一环保”。所谓“四节”：节水、节电、节地、节材；“一环保”就是绿色环境保护。这就是“四节一环保”的基本内容。但是我们过去对于住宅本身的价值挖掘不够，所以我们又对住宅本身权属价值进行了提升。这个不仅是对消费者的品质有提高，对于开发建设的收益也同样是提高。过去我们比较强调的是住宅的经济性，忽略了住宅价值本身的重要性。

5）服务与文化。过去叫物业管理，实际上更多的应该叫物业服务。由于城市化的快速发展，人与人之间的交往显得越来越少，交流方式也越来越多样，社区文化建设也是需要关注的点。这样《标准》基本上就涵盖了一个人、一个家庭全生命阶段的所能提供的所有生活保障。

陈会长：对于标准的研究和起草的过程而言，在行业日常工作中，从政府到企业不断地在思考，我们到底应该怎么样建高质量的房子，怎么样能够推进高质量的发展？高质量的发展这个话题，在很长一段时间都是我们国家针对房地产方面来说特别重要的一个要求，我想这是一个大背景。

第二个背景，是我们从具体的技术实践，从市场需要的这个角度来说，房地产的发展到今天，已经接近了供需平衡，特别是从户籍的住房保有量来看，以北京这样一个城市来说我们接近“1”，达到了0.9。这个层面的指标叫“套户比”，这是以户口这个视角来计算。站在全国的角度上，有很多城市应该是超过1的。如果超过1.2，实际上进入到了一个饱和状态或者叫过剩状态。但我们从现实观察和调研角度上去看，我们现实住房的品质如何，以北京城市区域范围看整体住房品质并不高。为什么这么说？我们现在可以看到竣工40年以上或者叫房龄40年以上，或者按设计寿命接近50年以上的房屋依然占有巨大比重。从北京市目前的保有住房总量上去观察，这类房屋占比接近60%，甚至比这个比重还要高。40年以上的房龄其实是40年前的设计理念存在着对居住者生存发展认知不足和经济能力不够的问题：

第一，住房的空间相对狭小；

第二，厨房卫生间的布局和未来需要更好生活的那样一种空间给予的不够；

第三，老旧住房的配套不足。在停车方面，在纵向交通方面，好多老旧小区要加装电梯，新的矛盾也很多，有很多地方都是在当年历史条件下的一种设计结果。

而当下的经济规模已经经历了长足的发展，城市更新需要对老旧住宅进行大规模的舒适度和宜居度的提升。这种提升有新区的建设，新房的建设；有提升设计标准，也有当前城市更新任务提出的新内容和新要求。特别是需要从居住品质方面，在标准上的修正，这是一个大背景。

从标准制定的维度上来讲，我们国家在强制的规范和制度建设方面有了一些提升，但是这些提升仅仅是从行业角度来的，或者从技术专业的角度来的，有些还存在着相互之间的一些交叉，甚至还有一些不太“交圈”的条款或原则。还有一些过度追求技术理论上的先进性和现实存在某些要求脱节，比如与成本运营，比如自然条件的约束，导致了我们要求很高，但是现实难以实现，也使得我们的居住品质没有达到原来预想的效果。

社会经济发展到了现在这样一个阶段，和40年前的社会经济发展水平相比有了天翻地覆的变化。在2018年北京房协就把高品质住宅如何评价这样一个课题立了项，之后我去请教董老师标准应该怎么建立，应该用什么原则、什么视角？我们持续地进行了多轮的研究探讨，我们也同部里产业化中心的专家沟通，同时也得到了产业化中心的大力支持，最终中心作为《标准》的主要指导单位给予了我们很多的帮助。

董院长：刚才陈会长已经把基本的标准起因介绍了，我重点说一下我们这个标准的特点或亮点。

中国房地产住宅开发经过前30多年的发展，取得了很好的成绩，也在很大程度上满足了老百姓的居住需求。但是由于发展速度比较快，技术更新也非常快，需要有一个对住宅更加细致和全面的梳理。从技术角度讲就是标准的修订：

（一）以居住者的需求为出发点。过去的标准可能更关注的是技术本身，或者是政策本身，对于居住者的使用需求关注不够。

（二）技术。技术对于住宅的重要性毋庸置疑，但是如何从技术角度去诠释对居住者的保障和满足，这个是我们这次这个标准的一个切入点。对于人类居住权的界定，联合国曾经提出过系统的定义，我们基本是结合这个定义，通过对技术的厘清和技术标准的诠释来指向保障人的居住权。

（三）从居住行为学角度来确定住宅标准。曾经的一些技术上的更新限定了居住者的行为，那么新的技术更新和建造理念就需要通过对居住行为学的研判，制定适用居住行为学的标准，建立与人的行为的良性关系。

前三个特点是《标准》的前提性导则，当然住宅实际上是一个很复杂的载体，既是规划设计的载体，也是技术的载体，还是施工质量的载体，同时还是物业服务的载体。但是这些载体都是以“人的居住指向”为核心内容的，当一个住宅不被人使用的时候，给再高的评价也毫无意义。

《标准》接下来的八个特性则是规范和技术范畴的总结：

（四）新标准与现行的“国标”和“地标”所建立的规范全兼容。

（五）引入“价值理念”。

（六）强调建筑美学，强调人的精神需求。

（七）突出呈现居住健康。

（八）厘清智能家居与智慧社区的关系，重新对二者进行定义。

（九）扩展安全理论与建筑长寿命的理论，强调百年住宅首先是百年的设计寿命，同时突出建筑的可改造性。

（十）以方便舒适为核心原则，并以此为逻辑贯穿整个标准。

（十一）把住宅的所有形态纳入到同一个评价体系当中进行评价。如：别墅，类别墅，集合住宅（高层多层等）。也就意味着所有不同的类型，只要建造标准高，安全耐久，有舒适度，有健康，有智能，无论是哪一种类型的住宅，都可以用同一把高品质住宅的尺子来衡量。别墅或类别墅的产品，也会出现品质较低的情况；我们的保障房产品，也可能表现出品质标准较高的特性。我们并不把价格高低、奢华程度的不同作为划分住宅品质的唯一标准，但我们必须考虑住宅的价值因素。    

陈会长：我举几个例子说就是董老师说的这几个方面。比如我们过去都讲生活品质，但是这种概念一是容易空洞，细节讲得少；二是片面且不系统。现在以量化的方式讲，生活品质中很重要的就是空间给予问题，到底多大才能算是高品质的居住？对于空间的理解，过去是过于侧重社会角度上的需要，因为这是和社会发展阶段的居住政策目标相关联的。如建国初期“干打垒”式的住房，当时的政策是“先生产、后生活”。七八十年代以后再次恢复了住宅发展与保障居住的时候，要求就成为了向“住得下”发展。到八十年代以后叫“住得下又分得开”。现在我们提的要求，它的功能要齐全，要符合人的需求，特别是家庭的生长阶段。再有我们在细节上有很多新提法，比如空间角度、品质角度和居住健康。

过去在空间功能上强调的是功能的复合叠加，不单以一个功能为主，不需要这个功能的时候，空间功能可以转换。因为面积小，人口多，卧室兼有起居和书房的功能，旧的设计几乎没有起居的考虑，是空间上的一种叠加，功能上的一种叠加。我们讲高品质是不是你应当有足够的空间？再举一个最简单的例子，就是我们的厨房，厨房到底多大合适？我们的研究做了很多的分析和测算：以普通住宅而言应该占总建筑面积的10%，比如100多平米的住宅应该在10平米左右，厨房空间才足够。多种收纳、厨房作业的切洗、炒菜等烹饪操作流程才能顺畅便捷，使用才能舒适。还有对餐厨空间所承载的社交属性的认知。厨房的功能实际上已经被外溢成一种社交功能，那么你空间多合适？当然大户型、超大户型里面300、400，更大的一些户型，那厨房不要10%，是不是6%也就够了。对于一个厨房来说，有岛台西厨设置会使动线显得更合理。

我们在标准中把人的生命周期切成很多的生活片断，去做生活场景的描述。真正的居住者在使用起来怎样最方便？这是我们提的一个最基本的原则，就是便捷性。在住宅的使用需求投射到餐厨空间的时候，在考虑排烟、净味后还要均衡考虑动线空间的舒适。

董院长：关于标准之间的对比。地方标准是高于全国标准的，团体标准又高于地方标准。因为全国标准要涵盖全国的平均水平，地方标准它只是结合地方的特点，所以它在很多程度上会高于国家标准。这次出台的《标准》就是团体标准，是一个行业的共同认识。行业的发展水平必须比地方规范要高，所以团标也往往高于地方标准。

规范是最低标准，而标准高于规范。规范是强制的，你不能再低于这个，低于这个就有安全或者其他方面的问题，而标准要高于规范。当然标准还有一个特点是不强制，规范是强制的。

陈会长：无论是地方标准还是国家标准，这两个都是政府主管部门或者政府有行政管理权的机构做出的制度性安排和要求。团体标准则是行业性的，是作为社会团体组织各企事业机构集合起来形成的共同认知。作为团体标准来说，它没有地域性概念，只要适合就行，是以行业发展进程的需要而建立。

界面楼市：我们知道这次标准的分值跟以往也不太一样，因为结构的完整性，分值累加起来超过了2000分。这怎么来划定的，那个结构的权重比较大？

董院长：权重比较大的还是在第一和第二两个方面，就是安全和耐久。因为安全和耐久两个要点，另外一个舒适和健康，这是最基本生活保障。环境便捷和设施这方面的权重，相对来说稍小一点，至于经济性和价值这方面，因为它所评价的内容相对有限，所以占得分数没有那么高。

物业服务和文化建设其实权重也比较高。当然物业服务和文化建设它所涵盖的内容，相对空泛。因为其他那些既有技术标准，又有社会标准，物业服务基本上在一个社会层面上来解释的。权重相对低一点，总体来说是要经过五个方面平衡来确定各自的分数。

陈会长：标准虽然构建了2500分的这样一个分值范围，但现实当中每一个住宅，每一个社区，都有可能会出现环境约束、区位约束和其他条件约束产生的差异。也就是权属给住宅带来的这种价值差异。比如在颐和园边上的住宅就带来了它的区域性非权属价值，享受了非常好的一个区域对于人的精神追求、运动的追求，空气质量的追求。它会给它这个产品或者给它这个住宅带来比较高的品质要素，那这种价值就会很高。但是我可能同样品质的，缺少这种非权属价值的产品因素也要在结构中体现。这就导致了我们在评价或者评定过程当中，必须要考虑这种差异。

什么意思呢？我们每一个住宅单体或者每一栋、每一个社区其实和另外一个社区、另外一些单体等。严格意义上都会具有差异。两个不可能完全一样。这是在2000多分的基础上给出分级分档的设计，随着不同认知和赋于权重的高低会带来变化，不同时期侧重的点也会不一样。

我们分级分档，比如说产品的结构体系的安全性，我们还强调住宅百年的设计理念，还强调建筑可改造性，从这些角度去看，如果达到了，那可能就是满分。这里面我们还有一个单维度的分值，就是这一个单向最高分，还有一个对整个地域或社区的评价有关。我们在五大维度，十个要点的基础之上再展开细节。

建筑在北方地区对于建筑日照、采光要求就很高，在南方建筑日照可能就不是，但是从舒适度角度讲，南方对潮湿的、闷热的那样一种自然环境要有处置方案，而北方只是一个冬天取暖，夏天的降温这样一个要求，对湿热这个环境就没有太多强调技术性的处理和干预。这些标准会在不同的地区由不同的城市或者区域去做出具体的条款，但是总体来说是分了五级，我们倾向于做成五个星级。当然这里面也有一些“一票否决项”，如果这一项或者这几项没有，直接降低等级，分值就会大大降低。 

界面楼市：高品质的住宅与高成本之间有哪些关系？如何处理高品质、高成本和所谓高设计这三个因素之间的关系。

陈会长：可以从两个方面来看高成本和高品质的问题。一是成本高低是相对的，相对于买受能力，或者社会平均认可的水平。这是在另外一个范畴讨论的话题。

二是关于高品质住宅与普通住宅，这是品质划分问题。首先说划分品质只有高和低，它的奢华程度不在我们讨论范围之内。品质是不考虑它的价格的，我们只考虑住宅品质的“价值”。不能把价格高低的概念混淆在品质高低的概念当中。

从大的逻辑上讲，住宅的品质高好，与收入高低没有关系，企业的售卖产品品质的高低和定价与价值有关。显然作为商品来说，优质优价是市场经济天然的属性。

而我们讨论普通住宅，必须要定义它的内涵，普通住宅在某种认知范畴内，就是社会大众普遍形成的一种概念，是社会平均水平或大多数的水平，也许它是价格相对低，品质相对差的那一类住宅。这和建造成本供给能力有关，比如我们政府提供的保障住房。我们不这么评价和认识，不把它分为普通住宅、豪宅，我们只是把它分级成为不同的住宅品质水平，或我们只是通过我们的评价确定这个住宅的价值高低。

不同的时期，不同的技术条件下，我们的高品质的内涵会有不一样的定义，当然我们描述与划分住宅的方式有很多，我们不认为受政府住房保障的低收入人群的住房，品质就应当差。差的原因在于我们提供者是否用高标准来建设它，所以设计、建造供给的产品，惠及普通人群的住房，也应当是高标准的，这是我们的初衷。

我想这是给政府保障部门提出的一个新要求，特别要看所在地的政府是否有能力提供更高品质的保障性住房。但这种能力不在《标准》的讨论范畴之内，不是同一个维度的课题。

再比如说，我们划分住宅的还有大户型、小户型，还有改善型住宅和刚需性住宅等等，都是对于住宅使用者的某种特性进行描述，我们不讨论社会上对于价格的接受程度。我们是从住宅的内在品质给人提供的全生命阶段的生存与发展系统的角度，来解释什么是高标准住宅。如果我们在商品的范畴内，市场经济条件下，来讨论优质优价的价格的话题，当然高标准高品质的住宅，就应当有与它对应的相应的高价格。

我们再从品质和成本之间角度去分析这件事情，我们现在建设一个住宅类的建筑，无论是单体建筑，还是一个社区，构成它的成本，第一个土地出让金，第二个建造成本，第三个税收，第四个利润。构成它的建造成本，有建安成本，设备成本，有设计成本，有环境的整治的成本，对于开发商来说还有大量的灰色的不可预见的成本。

从构成房价的这些要素来说，占最大比例的是土地出让金构成的成本。房价中土地的出让金的数额越大，就会导致建造成本在房价当中占的比重越来越低。现在许多的商品房是限价的，开发商要么挤压利润，要么挤压成本。有良心的企业牺牲自己的利润，大多数在低配置低利润之间求平衡。企业经受不起市场波动，这不是高质量发展的要求，也不是房地产应有的健康发展模式。还是要回归居住的需求，为人的需求而设计是我们整个标准当中很重要的一个环节。设计是引领，是我们对于价值的认可。价值评价在《标准》当中也是一个创新，就是价值认同的时候，好的设计给我们产品、品质带来了更高的价值。在与设计师的沟通中我们看到大家对需求的认识是趋同的，一定是从人的需要角度出发的。当然设计师会受到任务的限制和产品成本控制的要求。因为设计本身有很多要素需要考虑，针对特殊的地形地块、周边的配套环境等等，所以高品质住宅某种程度上就是高标准设计。