2022年7月15日，绿城位于杭州勾庄的22万平米大盘项目——月映海棠园领出第一张预售证。在这之前81天，绿城才拿下项目脚下的土地。从开盘到清盘，只用了三个月时间。

这是绿城整体运营提效的表现之一。提效后，绿城并不只做到了快，而是做到了又好又快。因为在项目更前端，绿城已经通过前置创新把实验成果直接搬到项目实处，大大缩短了设计研发周期；通过精密的客户研究，精确匹配了产品与市场的需求；通过体统的品质管控，全方位保障了项目质量。

过去一年，“海棠三子”的运营模式可以概括出绿城在新投资项目上发展的核心思路：投资聚焦、运营优化以及管理精益。

3月28日，绿城中国（03900.HK）管理层也在2022年业绩会上总结称，海棠三子拿地后209天，总计121亿元货值的住宅全部售罄，平均中签率14.9%，当年经营性现金流回正。

投资聚焦

根据绿城中国发布的年报数据，2022年实现销售金额3003亿元，其中自投项目的合同销售金额约2128亿元，归属于绿城的权益金额约1224亿元，权益比提升至58%。在全国房企排名中，绿城中国合约销售额排名上升至第四，自投销售额位列第八。

绿城2022年在大本营杭州、宁波、西安、天津和济南等二线核心城市的销售额进入当地前五，体现出了对重点城市的深耕力度。无一例外，绿城在这几个销售额拔尖的城市中拿地投资也高度集中。

绿城整体销售额保持行业前列，以及权益销售额占比提升，背后也反应出他们的投资策略见效：聚焦一二线城市，聚焦城市核心地段，提升项目权益占比。

从去年的整体投资力度来看，绿城以408亿权益土地款新增了27个项目，总建筑面积约408万平方米，平均楼面价地价约每平方米14620元，预计新增货值1037亿元。

去年所拿项目有16个位于大本营杭州市场，同时项目的平均权益占比上升至69%。杭州之外，北京和上海两个一线城市也是绿城投资高度集中的市场。

从目前绿城总的土地储备来看，其拥有总货值8295亿元，位于一二线城市的占比为78%，长三角区域占53%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市货值4307亿元，占比52%。货值分布区域和核心城市占比高，能保证绿城在市场调整周期实现较好的去化。

绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上表示，去年1000多亿总货值聚焦在北、上、杭，正是因为这种聚焦，在去年实现了新增货值转化率约50%。这也是公司在行业下行周期，能保持现金流充裕的原因之一。

管理、运营提效

除了投资聚焦，绿城中国去年在内部管理和运营上的提效也效果明显。从一定程度上来说，杭州“海棠三子”的试验可以到应用推广阶段了。

在内部管理方面，绿城去年进行的“集团-城市公司”两级架构调整完成落地。这一调整后，管理层级压缩，效率效能提升。在运营上也提高了效率，“一年两熟”，合理加快项目开工、开盘及回笼资金，然后促进再投资。

经过调整后，绿城在2022年的拿地到开工周期已由2021年的平均4.3个月缩短至2.7个月，缩短了37%；拿地到开盘时间由2021年的7.3个月缩短至5.5个月，缩短了25%；拿地到经营性现金流回正，也由2021年的12个月缩短至7.9个月，缩短了34%。

以绿城大本营杭州市场为例，去年的运营效率、管理效益均创新高。新项目平均开盘去化率达到91%，平均首开周期为4.7个月，当年经营性现金流回正的有5个项目。

2023年经营策略

随着今年的市场转变，绿城在投资和运营管理上也会转变。

在新增投资方面，郭佳峰在业绩会上表示，去年的投资策略打法在今年很难全部实现，核心城市地块竞争非常激烈，三四线城市边远地块底价获取或者流拍，风险较大。

“我们会衍生出新的投资策略，首先在反复研究的核心城市做底仓式投资，先对安全区域的精准投资，努力做到投一成一”。

郭佳峰称，今年依然会坚持会投资量入为出，按照总体市场形势及销售回款来做决定。目前市场形式虽然好转，但不能完全肯定市场起底回升。今年总投资货值应该会超过去年（2022年为1037亿元）。

在运营管理上，绿城提出今年要提质发展，目前提质已经渗透到绿城集团的各个条线。

即便是在内部管理上，绿城也给自己设置了“三条红线”，这也体现了绿城的提质发展策略。绿城董事会主席张亚东在业绩会上表示，内部的“三条红线”分别是：今年给大家下的KPI；内部的11个区域公司的现金流都要回正；每个公司的盈利也要为正。

此外，绿城对2023年经营打法还提出了“六抓一防”的关键举措。即抓去化，促回款；抓投资，保兑现；抓交付，保品质；抓管理，提效能；抓成本，控费用；抓改革，优体系；防风险，强保障。从销售、投资、产品、管理、成本、组织、经营风险等多个维度做了全方位部署。

对于房地产行业接下来的发展形势，张亚东表示，对中国房地产发展，我们长期看好，对市场也持续乐观。对于房地产发展过程中的波折起伏，这对于任何行业都是正常波动。

2019年-2021年是绿城提速发展期、20222年是提效发展、今年要提质发展，这是绿城经营思路的清晰调整。

“初步判断，去年市场的筑底已经过去，开始进入复苏阶段，这是我们对今年及明后年的判断。”张亚东称。