界面新闻记者 |
房地产行业深度调整后，曾经活跃在市场上的闽系、粤系等民营房企因深陷债务危机逐渐退出舞台中心。
但在这个总量仍有十万亿规模以上的行业，也涌现出了一批新面孔，来自浙江的伟星房产便是其中的代表之一。
在3月28日杭州和宁波两大热点城市的土拍中，伟星房产再一次坐上了牌桌。与其第一次出现在杭州土地拍卖上一样，低调但笃定，参拍的都是核心地块，比如世纪城地块。
遗憾的是，伟星房产这次没有摇中意向地块。
但在十天前，伟星曾在南京以31亿元拿下当地史上第二贵的地块，那次的运气显然比在杭州好。
最近两年，伟星在杭州和南京的土拍中已多次现身。2021年底杭州的第三批集中供地中，伟星一度报名了9宗地，最终幸运摇中申花地块。这一年，伟星房产的身影还接连出现在武汉、南京、合肥等多个热点城市。
一位华东房企人士告诉界面新闻，这两年在杭州、南京的土拍中常遇伟星，是个不容忽视的对手，其拿地决心大、参拍数量多，看起来资金也有保障。
在民营房企被阴霾笼罩，甚少参与土拍的背景下，一贯被人认知为“卖纽扣”、“卖水管”的伟星却在土地市场所向披靡，当年一举拿下19宗地，且开始着重布局热点城市，进行全国化扩张。
虽然伟星在房地产业的声名不大，但其早在1992就进入房地产业，并在杭州开发了第一个写字楼项目伟星大厦。
后来，伟星多年盘踞在临海、安徽芜湖和马鞍山等三四线城市，并未展现出多向外扩张的野心。
在伟星集团第五个5年计划结束的2020年，变化开始发生。
这年7月，伟星集团董事长章卡鹏考察公司房地产项目，在谈到后续发展问题上提到，未来随着公司综合竞争力和实力进一步凸显，芜湖和马鞍山的市场不能再满足伟星发展的时候，要寻机去新的城市发展。在进入新城市之前，要做好各方面的培育和沉淀准备。
当年9月，伟星便首入南京市场，以22.1亿总价、13465元/平米的楼面价摇中江宁大学城G52地块，迈出了向热点城市扩张的第一步。
在2021年的经营工作会议上，安徽公司总经理卢韬表示，公司必须向周边城市发展，在具体城市定位方面，目前重点是向合肥和长三角城市群拓展，同时关注当下市场相对不火的中部省会城市。
从后来的拿地区域看，伟星房产正是按照规划的战略上进行扩张。
2021年，伟星共拿下19宗地，首次进入杭州、武汉等核心城市。据伟星房产公布的数据，这一年拿地总投入达到225亿，同比增长127.4%。
从这年下半年开始，行业进入新一轮调控周期，大多民企开始在土地市场隐身，伟星房产却逆势扩张，它的拿地金额甚至已占到当年营收的八成。2021年，伟星房产的营业收入为281.6亿元，资金回笼约289.7亿元。
随着伟星房产的不断扩张，内部也对组织架构调整为东部、浙江两大区域公司，并确定了浙江、安徽为发展大本营。
2022年，伟星房产继续在土地市场上大举出击，共斩获20宗地块，尤其重仓合肥市场，在合肥一举拿下8宗地块。
一位合肥市场人士称，“去年伟星在合肥最活跃，每轮供地都有收获，胆子也大，别家不敢拿的地它都敢接下。”
据界面新闻统计，2022年是伟星自成立以来拿地最多的一年，总金额高达243亿元。
这意味着，在绝大部分民营房企收缩的两年内，伟星房产展现的是扩张野心，土地投资总额高达468亿元。
伟星的大举扩张，销售业绩也有直接体现，根据伟星披露的数据，2022年，伟星经营业绩再创新高，实现销售额约333亿元，三年内实现了业绩翻番。
2022年，伟星在进入的合肥、杭州、宁波、南京、武汉等城市项目销售也有收获，业绩占比超当年的50%。
这一年，伟星在几个核心市场上表现都不错。2022年的合肥市场，伟星城是肥东上半年销售三冠王；在杭州，伟星星瓒颂锦府先后共五次开盘，最低中签率仅10.09%。在克而瑞合肥排行榜上，伟星2022年销售额117.18亿，位于榜单第二名。
伟星房产的野心显然不止于此。2022年，伟星官微就披露，通过三至五年的努力，计划实现500-900亿元的销售规模。这意味着，在去年的销售规模上还要实现翻倍。
作为一家小规模房企，伟星最近两年在土地市场大手笔拿地，外界也对他的资金来源充满疑问？
对此，伟星房产高管曾对外表示，伟星集团多年来的实业背景，带给伟星房产的不仅仅是资金支持。
伟星房产是伟星集团旗下的控股企业，实控人为58岁的章卡鹏，最早是通过卖服饰上的纽扣起家，他是伟星集团的第三代掌门人。在他之前掌门人为明丕白和胡素文，章卡鹏与第一代掌门人明丕白为师徒。
创建于1976年9月的伟星集团，总部位于浙江台州临海，业务布局有服装辅料、新型建材、房地产、工艺饰品。目前旗下还拥有两家上市公司伟星股份（002003.SZ）和伟星新材（002372.SZ），主营业务分别是从事服饰辅料，塑料管道制造与销售。
根据其财报，2021年伟星股份营收为33.56亿元，利润为5.28亿元，目前2022年全年财务数据还没有披露，仅2022年上半年，其营收为18.29亿元，利润3.12亿元，同比增长32%。
另一家上市公司伟星新材2021年的营收为63.88亿元，利润为14.41亿元；2022年上半年营收25.02亿元，利润达4.41亿元。
显然，以这两家上市公司的营收和利润表现，并不足以支持其同系统公司在土地市场高达几百亿的投资。
根据天眼查app显示，早些年伟星房产也跟信托机构、资管公司深度合作。
比如安徽伟星置业早期就多次将股权质押给西藏信托有限公司、中国华融资产管理有限公司、西部信托有限公司、招商财富资产管理公司等。临海市伟星房产也曾将股权质押给万向信托等。目前，这些股权质押均已失效。
另外，伟星也有自己的资产公司即浙江伟星资产管理有限公司，其股东为临海彗星集团有限公司和伟星集团有限公司。同时，伟星集团对外投资企业中，也有TCL资本、金研资本、浙江股权交易中心等资产管理机构。
根据天眼查app，伟星旗下的多家房产公司早期的股东中都有临海彗星集团身影。这意味着，伟星在扩张阶段，也曾借助过信托、资管等融资路径筹集资金。
一位接近伟星的人士告诉界面新闻，伟星和章卡鹏在资本领域多有涉及，这些渠道这两年给他的地产业务扩张带来了很大资金支持。
值得一提的是，在不少头部房企于土拍市场偃旗息鼓之时，伟星房产已成为土地市场尤其是长三角土地市场上的新秀。
目前豪赌长三角热点城市的伟星房产，能否在当前市场环境下突围，高额投资是否见效，依然充满着挑战。
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