短债偿付能力是判断企业资金安全的一个重要指标，在告贷无门的情况下，很多中小开发企业意欲借助民间资本。然而，它们非但没有渡过难关，反而使其负债累累，面临被清盘的境地。

石家庄乾荣地产公司就是这样一个典型案例。乾荣公司负债约2.3亿元，却不同意债权人提出的四方财务监管协议，深陷高利贷死局，面临资产被强制拍卖。

9月中旬，本报刊发独家调查报道《中小房企危机档案：被高利贷拖垮的石家庄乾荣地产》引发当地舆论广泛关注，面对被众多购房者诘难的小贷公司债权人，则并不认同这种责难。

乾荣地产公司作为民间借贷跌入债务深渊的典型，其高碑店乾荣世纪公园项目负债1.3亿元，已售房屋部分被查封；易县乾荣养老生态园项目负债约1亿元，188亩建设用地（有5万平方米在建项目）亦被债权人申请查封。

据接近乾荣公司的消息人士提供的一份债务明细表显示，在高碑店和易县两个项目中，乾荣公司多方举债，单是民间借贷就有数十笔，多的有3500万元，少则100万元，加上银行贷款合计约2.3亿元。

该消息人士指出：“高碑店、易县两个项目正常销售收益，完全可以覆盖他的债务，但是双方在财务监管上达不成统一意见，是最大阻力。”

债权人提出由当地房管局、银行、债权人、乾荣公司四方共同监管两地项目的建设和销售资金，以期盘活项目，解决债务问题，遭到乾荣公司实际控制人朱俊江否决，调解陷入停滞。

目前，债权人虽然极力推进落实债务解决方案，却因朱俊江的避而不见失去了对话机会，债权人希冀易县、高碑店两地政府部门促进债务双方尽快协商，为相关债务问题的解除寻求出路，进而给高碑店乾荣世纪公园项目购房者一个圆满交代。

多位债权人对乾荣地产公司不积极协商清偿债务感到诧异，因为法院拍卖日期将近，乾荣公司不积极清偿债务的背后原因又是什么？对此，中国房地产报(微信公众号ID：china-crb)记者进行了调查采访。

管理混乱 疯狂套利

据前述接近乾荣公司消息人士介绍，在2014年以前，乾荣公司虽然有负债，但是整体运营比较平稳。

2014年10月，以乾荣公司高管团队被辞退为节点，到当年年底，乾荣公司盲目扩张、四处举债所引发的不良后果逐渐显现。

乾荣公司在高碑店、易县开发建设的项目陆续出现各种问题，具体包括销售资金回笼不畅，易县项目因资金不足无法施工，工人因工资未发放上访维权；高碑店项目陆续有已售房屋被债权人申请查封；直至乾荣公司银行账户被债权人申请冻结。

据他介绍，在高管团队离职之前，乾荣公司在高碑店乾荣世纪公园项目有250套房源与高盛房产代销公司签订了代销协议，均价3500元/平方米，合计售价在7000万~8000万元之间，此外，乾荣公司还留有50套房未公开销售，合计300套。

“代销公司来的时候交给人家是干净的250套房源，现在的结果是房子没了，销售回款并未用来偿债，而是被乾荣公司内部分配。”他说，“当时，高盛房产代销公司销售能力很强，当年11月份就销售了140多套，多数是收了订金，签了认购协议，处于按揭待放款状态。”

当时，恰逢乾荣公司民间借贷进入要集中兑付的时间段，乾荣公司却已无力偿还债务。

基于乾荣公司现状，“债权人与乾荣公司多次协商：既然乾荣公司收取了订金或首付款，就拿剩余的按揭贷款来偿还债务。协议得到债务双方的认可。”他说。

具体操作方式是“首付款由乾荣公司收取，后期按揭贷款则用来偿还债务，债务人将抵押并做过备案登记的房子转移到按揭银行。这也征得了高碑店市房管局及建设银行高碑店支行的认可，同意抵押并做了备案登记的房子将预告登记转移到该行后，执行放款。”

然而，让债权人始料未及的是，乾荣公司并未按照协商的决议执行，不但将首付款收入囊中，而且把本应支付债权人的按揭贷款也挪作他用。

乾荣公司三番五次违背协议，让债权人对其失去了最后的耐心和信任。

2014年12月份，作为债权人之一的庞磊，贷款给乾荣公司2000万元，在约定时期内没有收到偿债的按揭贷款，因此未将处于抵押状态的房子预告登记转移给银行，引起建设银行高碑店支行方面的警觉，停止了贷款发放。

后期由于乾荣公司一直没有执行偿债的意愿，所以多数债权人申请查封借贷抵押的房屋，合计300多套。

岂料，即使被法院查封也未能阻挡乾荣公司私售房屋套取资金的举动。

据乾荣公司原工作人员介绍，在乾荣公司运行停滞后，乾荣公司前后换了两次管理层，这中间乾荣管理层采取降价收全款的形式大举卖房。

据上述内部工作人员向中国房地产报(微信公众号ID：china-crb)记者透露：“2014年末至2015年，乾荣管理层通过低价全款形式卖了多套抵押状态的房源，为规避备案登记问题，预售收据写2013年，收取尾款时间则为2015年，而且签订预售合同比抵押合同提前几个月，这就造成了高碑店市房管局无法监管的真空地带，进而导致了当下高碑店乾荣世纪公园一房二卖的问题。”

“乾荣陆续销售了20~30套乾荣世纪公园二期房源，合计1000万元左右，钱款被私分。”他说。

“作为乾荣公司实际控制人的朱俊江，则醉心于藏獒养殖和投资碳纤维取暖设备，亦想方设法从高碑店、易县两地产项目上套取资金，根本无心顾及项目烂尾的后果，亦无能力收拾目前的残局。”他说。

乾荣公司的混乱管理以及非正常做派，留下的是易县、高碑店两地项目濒临烂尾的现状；以及错综复杂，环环相扣的债务纠葛。

环环相扣的债务迷局

在乾荣公司被查封项目中，易县乾荣生态养老园项目属于在建项目；高碑店乾荣世纪公园二期基本已完工，多数已交房。

其中，易县项目的情况是土地及在建项目均被债权人申请查封。易县项目目前一期50000平方米高层在建项目五证齐全；二期三证齐全，施工队进场后方可申请施工许可证，前提是所有债权人同意解押，允许施工建设并销售回笼资金。

此间，乾荣公司组织债权人商讨后形成协议，即将高碑店项目约1.3亿元债务中，拿出其中手工备案抵押登记的（合计约6000万元）债权关系转移到易县项目上，前提是易县项目能顺利动工，剩余约7000万元债务，则由高碑店项目剩余房源的销售回款及已售房屋尾款来偿还。

据前述接近乾荣公司的消息人士估算，“高碑店项目剩余房源保守估计销售金额8000万元左右，覆盖剩余债务完全没问题，前提是将剩余房屋销售，但现实情况是朱俊江不同意账户监管，所以销售也就无从谈起。”

乾荣公司实际控制人朱俊江对高碑店剩余房源态度是：“高碑店项目留守人员不能擅自销售剩余房源，要销售的话，商铺单价不能低于20000元/平方米，住宅不能低于8000元/平方米。”他说。

“朱俊江是希望仅靠高碑店项目剩余房源的销售回款来覆盖所有债务，但该项目由于口碑问题，很难卖上价格。”前述消息人士说，该片区由于配套设施不足等因素影响，按现在市场价5000元/平方米应是一个合理区间。

但在一份由朱俊江签字确认的《委托销售房产同意书》上这样描述：“2014年8月28日，我公司位于高碑店112线南侧乾荣世纪公园一期商业门脸房（产权证号：高碑店市房产证112线字第9852630号，房产面积5667.12平方米），作最高额抵押（他项权证号：高碑店市房他证112线字第20141199号），向易县易兴典当行有限公司借款1000万元。并与易县易兴典当行有限公司签署了《最高额房产抵押合同》（编号：14033号）和《房产典当合同》（编号14033号、14035号），两项合同到期日均为2015年2月27日。”

“现因合同到期，本公司无力偿还该笔借款，经公司股东会研究，同意由易县易兴典当行有限公司委托房产销售公司销售上述抵押房产，销售款项用于归还我公司所欠易县易兴典当行有限公司借款本金、综合费用、利息及因销售产生的一切费用。”

该委托书仅有朱俊江签字，却没有日期，有效性待考证。但这也在一定程度上佐证了前述消息人士对乾荣公司债务问题的判断，债权人和债务人双方在协商过程中的反复。

但他强调：“债务双方你来我往，协商数次未获突破，而债权人通过法律程序申请处置乾荣公司财产的日子却是日益临近，最终会让乾荣处于非常不利的局面。”

破解僵局成为债权人以及乾荣公司多数人共同的心愿，他们也为此付出了努力。

“解铃还须系铃人”

为通过协商解决债务问题，保护自身利益，多数债权人选择走到一起，于2016年6月24日成立债权委员会。

对高碑店乾荣世纪公园项目遗留债务问题，债权人提出具体解决方案是：协助政府、银行及相关部门在乾荣公司、债权人委员会、高碑店房管局、按揭贷款银行四方监管下尽快完善二期烂尾工程、启动二期工程施工和销售工作，盘活乾荣公司的呆死资产。

另外，对易县养老生态园项目的债务及后续建设问题的处置，债权人提出具体解决方案也是在乾荣公司、债权人委员会、易县房管局、按揭贷款银行四方监管下尽快完善一期烂尾工程、启动二期工程施工和销售工作，盘活乾荣公司的呆死资产。

该协议方案征得了乾荣公司朱俊江同意合作易县一期项目复工，但是对乾荣公司的财务监管，朱俊江则持拒绝态度，导致上述解决方案成为一纸空谈。

对债权委员会提出的债务解决方案，作为最大债权人杨云飞的合作伙伴靳先生在接受中国房地产报记者表示：“基本同意债务转移到易县项目，不与高碑店购房者争利，我们也愿意先行垫资1000万元复工易县项目，盘活乾荣公司现有资产，但现在最大阻力是乾荣公司负责人不配合。具体原因不知道，四方监管协议目前正在跟政府协商中。”

高碑店房管局相关负责人在接受中国房地产报(微信公众号ID：china-crb)记者采访时表示：“对债权人委员会的成立有所了解，跟乾荣公司合作开发易县项目，把高碑店项目的抵押全部解掉，这个情况是真实的。”

对债权人提出的解决方案，该负责人表示：“积极帮助、想方设法、尽心尽力协助双方妥善解决相关问题，让购房者安心入住。”

债权双方的沟通协商空间，随着法院对乾荣公司资产拍卖日期日益临近，被越挤越窄，“只能寄望于政府促谈，让双方尽快沟通确认，为盘活整个项目提供一个契机，创造一个中小房企债务解决的范本。”前述消息人士说。

中国房地产报(微信公众号ID：china-crb)记者致电易县人民政府相关负责人欲求证对此的态度，未得到回应；乾荣公司负责人亦未回应，而朱俊江的态度将最终决定这场债务游戏走向。

对于类似乾荣公司的民间借贷残局，有评论指出中小房企的短期债务危机，就眼前看是销售回款不畅，但长期来看，是没有固守财务安全底线，究其原因是战略姿态与政策环境不合拍，深层次看则是没有及时积累足够的竞争优势支撑发展乃至生存。