2021年，国内房地产市场经历了不少跌宕起伏，加之一些项目本身品质有问题，导致部分消费者的购房信心受到影响。

都市时报·大象房鉴所盘点了去年昆明房地产市场的十大“坑”，涉及从买房到交房的所有环节。盘点的目的，在于梳理楼市中可能存在的消费风险，让消费者心中有底，促进安全消费、公平消费。 

延期交房、项目烂尾

2021年，昆明多个项目被曝出延期交房，主要原因就是开发商资金吃紧，导致项目停工或工程进度缓慢，无法按时交房。

例如，五华区的“实地花鹤翎”项目延期10个月后仍未交房，涉及1986户业主。

苦苦等待多日的业主终于等来交房的消息后，却又被开发商告知“需要先购买车位才能接房”，不买车位的业主接房时间则要另行通知。

位于西山区的佳兆业城市广场，则从2021年11月就一直停工至今，目前还没有复工动向，原因是开发商资金链断裂。

开发商拖延退款

房贷审核条件严格，购房者办理按揭贷款遭拒的现象在2021年极为常见。通常情况下，购房者贷款被拒后，开发商需要向购房者退还购房订金或首付款，但开发商一拖再拖，迟迟不退款。

近日，有业主向都市时报·大象房鉴所反映：去年她在双塔片区订购了一套房子，购买时置业顾问没有提前告知房子的不利因素，交了首付后才发现房子旁边是水泵房。随后购房者提出退房、退款，开发商答应退款，退款时间却一拖再拖，到现在购房者都没有拿到退款。

2021年6月，晋宁古滇片区“滇池美岸”的多名购房者反映：因申请按揭遭拒贷，无法贷款，只能退房，但提交申请退款已两月有余，开发商不仅不退款，还对购房者避而不见。

据了解，正常情况下，如果购房者申请按揭贷款遭拒，首先开发商可以跟银行协商，看有无可能放款，或是换一家银行继续申请贷款。如果协商无果，客户条件实在达不到放贷要求，就只能退房。开发商应当积极配合客户撤备案、退房，没有理由拖延退款时间。

交付房屋质量问题频出

2021年，呈贡一项目交房时，业主发现项目存在诸多问题，拒绝接房。

呈贡一项目业主接房当天发现墙体开裂现象 资料图片

呈贡一项目业主接房当天发现墙体开裂现象 资料图片

“该项目先是延期交付，然后是承诺的学校迟迟未建，天然气未通，还有房屋顶板开裂、墙体开裂、外墙渗水、卫生间排水管漏水……”对于业主的反映，开发商却表示“房屋没有质量问题，只是存在一些瑕疵”，这样的回答无法让业主代表满意。

更令人意外的是，有业主发现，他们到项目售楼部找开发商反映问题时的画面，竟然被人拍成视频，包装成“两周年特惠清盘火爆现场”的宣传视频。这样的做法令业主哭笑不得，更加剧了对开发商的不信任。  

承诺配套未兑现

盘龙区中建龙熙壹号项目对购房者介绍“小区规划有3条道路”，但直到交房，路都没有修好，业主每天回家的路走得很艰难，尤其是雨天，路面积水，更加难行。

据了解，开发商卖房时还承诺配套一所学校，交房后也是迟迟未兑现。

在去年昆明新交房的小区里，不乏配套没有完全呈现就交房的项目。有的是小区内部配套，例如电梯、楼梯、地下车库；也有一些是小区外部配套，如幼儿园、学校、道路、社区医院等。

开发商“吹牛皮”

晋宁古滇片区“滇池美岸”的业主曾反映称：“当时开发商承诺买地上两层，送地下两层，车位也赠送。我以为我出钱的300多平方米是地上两层的面积，那么加上赠送面积，应该差不多有600多平方米。”

但接房时，业主傻眼了——交付的房子质量粗糙，而且四层加起来才300多平方米，每一层的房间都很狭小，不知道开发商承诺的赠送面积在哪里。

针对面积的问题，开发商只简单回复称：“各户面积已经过具备相应资质第三方测量公司进行测量，以实测报告为准。”面对这样的解释，业主纷纷表示“看不懂”“不理解”。

住房捆绑车位销售

去年房地产市场遇冷，部分开发商为了加速回笼资金，频频推出优惠促销信息，更有多个项目把车位当作了促销的噱头，推出购房购车位一口价房源。

开发商推出的“购房购车位一口价”真的很优惠吗？答案因项目而异。

但值得注意的是，在2016年10月住建部发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做出了明确界定：其中第6种为“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用”，第7种为“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格”。

可见，住房捆绑车位销售，是不正当的行为。   

违规收取“电商费”

去年，有业主反映：购买了北市区瀑布公园旁一项目的房源，开发商称交3.5万元“团购费”可以获得6个点的优惠；不交钱则无法享受优惠。但业主交钱后发现，这笔费用没有发票，也不在合同规定的总房款中，只有第三方公司（非开发商）开具的收据。

更令人糟心的是，之后开发商取消了收取所谓“团购费”，但购房者享受的优惠还是6个点。50多名交过“团购费”的业主大呼不公平，要求退还这笔费用。

业内人士介绍，这笔所谓的“团购费”其实就是“电商费”。一般来说，购房者买房前需要先支付一笔额外费用，金额均达万元以上，而且这笔钱既不能抵扣房款，也不会在购房合同中体现，这笔额外的费用就是“电商费”，给购房者增添了额外的购房成本。   

用学校做噱头炒作

“学区房”概念一度很热，很多购房者买房的首要考虑因素是“周边配套有没有名校，房子带不带学位”，这样一来，所谓的“学区房”价格随着家长们的热情而水涨船高。但是，去年以来，昆明的“学区房”热度有所下降，这与相关部门的整治有关。

2021年5月25日，盘龙区市场监督管理局约谈了辖区内的地产项目，就“利用学区房、学位房对项目进行宣传炒作”等情况予以提醒，并提出：如果提醒后仍不改，将对企业进行顶格罚款，每次罚100万元。同年7月，西山区约谈了片区所有项目，要求不得以学校为噱头进行宣传。

此后，教育部、中央编办、国家发改委等8个部门联合发出《关于规范公办学校举办或者参与民办义务教育学校的通知》，要求开发商禁止利用学区房、学位房对项目进行炒作。如提醒后再出现炒作学区房行为，将对企业进行罚款（100万元次）。   

挪用商品房预售款

购买预售商品房风险高的原因，大多是房企收到的预售资金未得到及时监管，最终导致在售项目停工、烂尾等。昆明就有楼盘曾出现过预售资金被挪用，导致楼盘停工至今。

2021年9月6日，呈贡区住房和城乡建设局在人民网领导留言板上，回复网友关于“呈贡区涌鑫哈佛中心烂尾楼”的留言时提到：警方正在开展调查，查明项目被挪用的商品房预售资金流向，争取追回被挪用的资金。

涌鑫哈佛中心于2013年8月开工建设。总面积约82万平方米，项目总投资467764万元，共分为A1至A9共9个地块开发建设。其中A1、A4、A5、A7地块已经竣工验收并交付使用。后因项目资金链断裂，开发商拖欠施工方大量工程款，导致A2、A3、A6、A8、A9地块停工至今。近期，该项目有了即将复工的消息，但还未正式复工。

法拍房的“天价”物业费

法拍房因独特的价格优势（普遍价格为市场价的7折），成为一些购房者青睐的购房渠道。但是便宜的价格背后，存在诸多风险，最常见的就是“天价”物业费。

2021年，卢女士、陆女士、阳先生购买了位于昆明南悦城的7套法拍房源，总价高达1300多万元。三名业主拿到拍卖成交确认书后，打算装修房子，却被南悦城物业告知“每套房子需交纳15万元物业费才能接房”。

南悦城物业经理称，卢女士等人在购买法拍房之前，并未到物业公司了解过标的物的欠费情况；拍卖公告中明确标的物涉及水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，交易未明确交费义务人的费用，均由买受人承担。

而涉事房子2018年已被查封，空置物业费从2018年1月1日一直计算到业主成功接房为止，因此，才有了15万元的“天价”物业费。