近期，西安住建局公布了3月份二手住宅网签备案数据，成交 12151套，成交面积118.20万㎡，环比增长50.06%，同比大涨105.14%。对于沉寂已久的西安二手房市场，这无疑是一次“大提升”。

至此，2023年二手房网签成交分别为：1月5148套、2月8161套、3月12151套。

同时，据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，3月西安市二手住宅市场均价为17124元/平方米，环比上月上涨0.17%。细看各区二手房价，曲江新区、高新区、浐灞房价占据前三甲。

数据似乎均在传递“二手房的春天要来了”的信号，确实，一部分二手房房价开始提升，也更好出手，但落到具体区域、楼盘上，则会发现，“优等生”的受欢迎程度持续升级，一般或条件更差一些的项目，则只能低价出售。截止4月17日，降价房源1134套，涨价房源111套。

热门板块二手房活跃度高 新房置换需求大

一边是不断更新换代、价格不断上涨的前沿人居产品，一边是不断攀升的二手房挂牌量。

知楼市从贝壳找房、诸葛找房平台二手房数据调研发现，目前西安二手房90—140㎡面积段房源最多，其次是60—90㎡；单套总价100——200万价格段房源最多，其次是100万以下。可见，当前二手房房源主要集中在刚需产品段。

而港务区、高新区一直是西安的新房热度较高的供应区，曲江新区因为逐渐饱和，其二手房价格一直坚挺，也是二手房客户的首选区域之一。而长安区、航天新城则是近几年城南外溢置业者们的主阵地，新房房源较少，性价比高的项目一面市，经常摇号。这两个区域内的二手房多是房龄8、9年左右甚至更长的小区，也不算次新房，但也没达到老旧的状态。

据诸葛找房显示，上一周(4月10日—4月16日)，富力城，均价18522元/㎡，降价房源47套，但该项目南区、北区因为房龄长短、社区设计等方面不同，导致二手房的价格存在较大的差距。南区（2011年建成）均价约20564元/㎡，北区（2007年建成）均价约17395元/㎡。

其中，南区北区均有200㎡五室及以上面积产品，南区面积约356㎡的五室两厅产品还有单套总价约650万出售，算下来均价约1.8万元/㎡，性价比着实高。

高新区的逸翠园i都会的一室一厅产品，总价约150，降价近40万元，目前有一楼面积约48㎡带挑空，如果做成两层则总面积约95㎡的产品，单套总价约94万。

诸如此类的社区，目前性价比都比较高，均价几乎降到了2021年西安二手房大涨之前的水平，如果有二手房购房需求的客户，可以多看看此类小区。

但同时对于有“房产增值”需求的客户来说，还是要考虑经十余年发展，小区作为次新房的涨幅情况一般，未来即便是自住，随着房龄的增长，此类产品也有“后继乏力”的风险存在。

对比发现，刚需项目交易活跃度最高，其中的降价房源最多，价格降价的百分占比也更高。而相较于刚需产品，较为优质区域的改善型二手房，在当前即使降价，其下降幅度并不大。

比如航天的龙湖花千树二期，二手房均价约25649元/㎡，四室两厅，面积约203㎡的单套总价534万元，比2月份总价下降约十几万；曲江的中冶一曲江山四室两厅，1117万下降了约17万，高新区的天地源丹轩梓园，四室两厅产品，总价约1766万元，下降约16万。

所以，3月的西安交易量虽然活跃，其中有大部分产品是“以价换量”促进市场升温，且刚需项目或社区降价及交易活跃度更为明显；优质区域的改善社区受此轮波峰影响不大，许多项目单套总价依然坚挺。

带押过户促二手房交易 但仍需注意风险

那么，二手房交易升温，与市场发展规律、政策利好关系十分紧密，西安在去年下半年开始早已经实施“带押过户”，对二手房交易起到了推动作用。

而最近，中国自然资源部、中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（下称通知）。业内人士认为，该项政策的推广落地，将进一步减少二手房交易时间，降低买卖双方交易成本，促进二手房流通。

具体带押过户，可让卖方无须提前还贷，无须垫付资金就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记等各环节的无缝衔，有效的提高了交易质量，同时也降低了交易成本，对于二手房买卖双方而言，交易全程更加简单，轻松。

还规避了许多风险，比如原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，带押过户可以节省一大笔过桥资金的成本，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能来的一定风险。

而在目前的经济环境下，大部分房东还是认为房产最为保值、增值，所以他们拿到钱后，大概率会选择置换改善新房，或者投资购买更有升值空间的新房，无论资金的哪一个出口，都是直奔市面上配套更好、户型更佳、社区更加人性化的新房而去。较少有卖房后“持币观望”超半年的房东。

42岁的王女士急需用钱，卖掉了一套房龄11年，80多㎡的两室小户型，房款100万左右，自己应急花掉40万后，还剩60万。她在3个月内就在同区域用剩余购房款贷款购买了一套100㎡的三室，房龄约6年；用她的话说：“之前那次买完房子，心里就空落落的，拿着剩余房款不知道该放到哪里，存银行明显价值很低，股票那些风险大，买基金吧感觉还是没有房产来得踏实和升值快，所以我还是买了房子，至少是个大型物件，踏实”。

另一边，陈先生在近一年，完成了房屋置换，从130㎡的三室换成了180㎡的小叠拼产品，他说：“我在卖掉130㎡那套房之前，就看了快半年的房子了。那会也有一些客户想买我的房，但因为我没看到合适的置换房，就没松口，就怕拿着卖房款，半天买不上新房，咋办？”

因此，带押过户将二手房买卖流程简化，在很大程度上，也加速了二手房东们进入新房市场的时间，进一步推动新房市场热度提升。

但任何政策都不可能完全规避风险，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险。业内人士建议，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全。

还需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定，同时，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在民法典施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，则不能带押过户。

同时，也有房产中介人士建议，当前西安二手房供应量加大，许多刚需小区的价格都比较合理，且近段时间暂时没有大涨趋势，建议这个时期购房者找到专业的中介机构，理性置业，多看多选，再下定金。