文｜星途

近一两年，高端住宅成交呈现升温趋势。尤其在此前房地产市场深度调整，新房销售规模面临困境的期间，高端住宅交易量不降反升，价格明显上涨，热度可见一斑。

据广州中原研究发展部统计数据，2022年广州二手千万元级住宅网签占比跃升至2.4%，同比大增0.4%。而进入2023年，高端住宅市场成交数据依然向好，多个中心项目成交单价达20万/平以上。

交易量明显上升的背后，代表的是无数热钱流向了高端住宅市场。此类资产配置之所以如此备受青睐，与当下仍然震荡难安的市场环境有莫大关系，人们普遍视现阶段都市圈内的房子为硬通货之一。

一定程度上，高端住宅产品更具备保值及增值性，安全边际也更宽，所以成为不少高净值人群的选择。

成交持续升温

相比普通住宅来说，高端住宅市场虽然价格较高，客群小众，但却更显韧性。

今年1季度，头部高端住宅项目聚集的珠江新城成交了300多套二手房源，比去年同期的两倍还多，而2月和3月更是连续破百套，最高单价达到26万/平。

这一火爆现象，在去年表现得就尤为明显。去年上半年，板块共成交超200套千万元以上二手住宅，几乎占据全市千万量级住宅成交量的80%。

不仅珠江新城，海珠琶洲也是高端住宅交易榜上的实力选手。位于海珠的琶洲TOD项目去年上半年的销售套数贡献了区域将近一半的成交量，而今年项目成交数据也可圈可点，近期加推的3#325平大平层，总价5000万起，去化不错。

在这波高端住宅交易热潮中，位于琶洲的保利天悦成交也非常耀眼。最近，项目以单价将近20万/平的价格成交了一套总价过亿，面积755平方米的二手房，引发市场关注。而今年3月份，有的房源成交单价突破19万/平，相比2月及去年，都有较为明显的涨幅。

从数据上看，无论是新房，亦或是二手房，千万级别的高端住宅交投活跃度都有明显提升，在当下环境中，可谓是荡起了阵阵涟漪，而市场似乎也颇乐于见到如此的热度。

成为硬通货

对于市场的发展风向，资金的嗅觉向来要灵敏得多。

莱坊国际在其发布的《财富报告》中指出观点，财富人群仍然将住宅视为最安全的资产类别，并持续增持。报告在2023年高净值人士投资策略部分显示，近1/3的投资者希望通过房地产投资来对冲通胀风险和分散投资。在2023年，19%的超高净值人士打算直接投资地产创收，13%的人打算采取间接途径。全球高净值人士认为住宅物业是最安全的资产类别，此前这一选项为黄金。

而于近期发布的《胡润财富报告》也指出，房产的增值让国内富裕家庭数量得到了增长。胡润百富董事长兼首席调研官胡润表示，“2021年，中国富裕家庭数量增加10万户，增长率2%，其中增加最多的是上海、北京、广东和浙江，占全国增加总数的六成。”

他认为，带动中国富裕家庭数量增长的主要原因有两方面，一方面是房地产市场的推动，特别是在一线城市，单价15万元以上的豪宅成交量翻了一倍，分布在上海、苏州、北京、深圳和广州。另一方面，国内股市也带动了富裕家庭数量的增长。疫情冲击、美联储加息、地缘政治等多方面因素影响下，对于金融投资来说压力较大，然而上证综指和深证成指还是有所上涨。

对于高净值人群来说，住宅不仅只有居住这一属性，更代表一种资产符号，并且是具备变现能力的资产——可以抗通胀，具备保值增值性，还可以改善生活品质，多方面满足了高净值人群的投资需求和生活需求。

所以，手握大额资金，对房价承受能力较强的高净值人群更倾向于购置高端住宅来实现资产保值及增值的需求，具备稀缺价值的高端住宅更是被视为资金避险的蓄水池。

地段决定了长期价值

说起稀缺价值，在高端住宅市场上，核心竞争力多来源于地段，尤其是配套设施完善，土地紧缺的中心地段的资产更能维持长期价值。

近日，广州荔湾区华禧一街7号1702房（即珠江御景壹号，建筑面积248.53的豪宅单位）在阿里拍卖网进行法拍，评估单价达到8.46万元/平。界面楼市广州留意到，项目吸引了8人竞争，55次竞价，最后成交价格将近1920万元，单价7.7万元/平。

一般而言，法拍房的价格大概率低于市场价，有的房源折扣会达到5折-8折之间。对购房者来说，在法拍房市场可以买到二手房市场上的优质房产，是一个不错的选择。

珠江御景壹号位于荔湾白鹅潭，可望白鹅潭江景，地理位置极佳。而且，白鹅潭近年来发展势头强劲，通过推动产业发展吸引高层次人才流入，使得区域房产价格上涨明显，就投资而言，具备一定的优势。珠江御景壹号能够吸引8人参与竞拍，也反映出客群对该地段价值的认可。

除了地段，圈层、私密性、景观资源等均可以成为创造高端住宅核心价值的参考指标。而我们可以看到的是，目前大部分高端住宅项目在建造大面积产品的同时，都卯足了劲打好品质这一张牌。

不过，值得一提的是，目前中心地区的高端住宅价格明显上升到了一个高度，无论新房还是二手房，动辄千万元以上的产品越来越多了。未来具备多大的增值空间，仍需看区域发展潜力。