界面新闻记者 | 黄昱

作为全国率先推出“二手房参考价机制”的城市，深圳也要收回这一调控利器了吗？

4月20日，市场有消息传出，深圳二手房参考价将成过去式，即日起银行核定房贷将以网签备案价和评估价孰低为准，不再以二手房参考价为准。

有北京银行和微商银行的客户经理在4月20日晚对界面新闻表示，该消息属实。但招商银行和四大行目前对外的口径仍是深圳办理房贷仍然按二手房参考价来执行。

此外，4月20日晚间，房产中介平台乐有家APP上的深圳二手房源已同步显示业主真实报价和官方参考价。但到4月21日，界面新闻发现，乐有家APP、贝壳找房上显示的深圳二手房源仍然仅显示官方参考价。

多位深圳资深房产专家对界面新闻表示，目前还没有官方消息，关于银行是否取消还具有不确定性。

暂且先不论深圳银行是否已取消按二手房参考价执行房贷，但从目前市场实际情况来看，二手房参考制度已在深圳楼市中完成了历史使命。

国家高端智库研究员宋丁对界面新闻称，二手房参考价制度执行到现在已经化解了很多矛盾，深圳大部分地区二手房的实际挂牌价和成交价基本都已经等同于或低于参考价了，这个情况下银行是否严格执行二手房参考价制度已经意义不大。

乐有家研究院指出，经过2年多的调整，深圳商品房价格的泡沫大部分已经被挤压出来，房价回到2020甚至2019年。到今年一季度，深圳二手房已经有过半低于参考价成交，高于参考价20%以上的成交占比不到10%。

至于取消后是否会引起房价的反弹，宋丁认为可能性不大，最多会增加一些二手房的成交活跃度，价格会出现一些小松动，但难有较大刺激作用。

克而瑞广佛区域首席肖文晓则认为，尽管经过近两年的房价调整，参考价政策对深圳二手房价的影响已经没有那么直接，但是这把剑的威力依然让市场心有余悸，“警报解除”对于恢复当前深圳楼市的信心具有重要意义，也可以进一步稳固今年以来深圳二手房交易量攀升的趋势。

“相较于政府而言，银行取消二手房参考价制度的意愿更强烈一些的，因为现在银行房贷业务量明显下降，可能希望在深圳那些二手房实际挂牌价还明显高于参考价的地方打破僵局，扩大房贷业务量。”宋丁说道。

自2021年2月起，深圳正式开始实行二手房参考价制度，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价格，与当时的实际市场价格存在明显价差，二手房成交进入一段冰封期。

该政策要想真正发挥作用，需要银行按参考指导价来放款，通过变相提高首付款来抑制投资客炒房，如果银行不按照“二手房指导价”作为审批房贷的依据，则该政策的作用更多的在于平缓市场情绪，稳定预期，对二手房的实际市场成交价格影响较小。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳二手房参考价制度一下向全社会发布，并明确与银行贷款评估价直接挂钩，就意味着“开弓没有回头箭”，没有办法退出，这在参考价出台之时就已经注定了。

据了解，深圳当时推出二手房参考价的时候，一开始银行不知道怎么执行，金融监管部门就开了一个会大家达成共识，紧接着建行等国有银行就公开宣称会按照指导价来做银行的贷款评估价，其他银行纷纷跟进。

随后全国至少有15个城市陆续发布二手房参考价值，但只有深圳明确将二手房参考价制度与银行房贷直接挂钩，其它城市银行基本不严格参考执行，像广州则是短暂执行一段时间后就取消了。

二手房参考价开始实施后，对深圳二手房市场带来了立竿见影的效果。

自2021年2月以来，挂牌价高于参考价太多的房源难以成交，深圳二手房成交量已连续多个月跌破2500套，去年9月、10更是跌破2000套。在2019、2020年市场高点时，深圳的二手房月均成交量均超6000套。

克而瑞数据显示，二手指导价出台的2021年，深圳全市二手住宅成交套数滑落至4.3万套，同比“腰斩”；次年成交继续折半，总成交不足2.4万套，创近20年最低记录。与市场火热的2020年相比，大幅缩水3/4。

到今年3月，受市场整体回暖影响，深圳二手房成交量有所上涨。据乐有家数据，3月深圳二手住宅过户量3949套，环比上涨57%，已经接近2021年2月水平。但进入4月后，成交量有所下滑，热度难以持续。

李宇嘉认为，二手房参考价已成为深圳楼市的长效机制了。这是深圳二手房缺乏供应的弹性，市场炒作愈演愈烈，并演化为抱团涨价、坐地起价、暴力拉升等非理性预期到极致的情况下，没有办法的办法，但其他城市都没有类似深圳这样的实际情况。

李宇嘉称，现在深圳楼市面临的局面较为复杂，可以做的就是参考价保持不变，在执行过程中采取灵活的办法，即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。这样操作，一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。