人口结构的老龄化，已经使养老变成全球问题。在发达国家，人口出现负增长及老龄化问题已存在多年，关于养老的模式以及养老与地产、养老与区域经济等问题探索也走在世界前列。

荷兰鹿特丹的生命公寓是世界上第一个酒店式养老项目，至今已有过万人生活在30个遍布荷兰的生命公寓中，同时亦有超过1万人在预约名单中等待入住。日前，RET睿意德组织了对荷兰生命公寓的专程考察，考察中发现，这种养老方式下的老人得到了更多的尊重，生活质量较高，具有较大的商业及社会意义。

全球的老龄化趋势

根据美国人口调查局2016年4月发布的最新研究，2020年之前，全球人口结构中年龄65岁以上的人口将开始超过年龄在5岁以下的儿童人口数量。虽然世界各个地区之间差异较大，这仅是一个全球化的指标，但这一人口年龄结构的“交叉”还是引起了较大关注，一是由于发达国家聚集的欧洲不少国家，人口增长已经出现了连续的负增长，到2050年欧洲依然是老龄化最严重的地区，这无疑会加重养老金支付、生产力放缓等带来的经济下滑，蝴蝶效应所带来的影响将会波及全球；二是在过往发展中，即使全球范围内，这种人口年龄结构的“交叉”也是极为罕见的。

美国：目前，美国65岁及以上老年人占全国人口的12.5%左右，2050年将达到20.7%，其中，85岁及以上人口数量将达到1800多万，是1995年的将近6倍。

日本：日本人口的现状可概括为“超老”。日本是一个长寿国，2003年统计平均寿命为男78.36岁，女85.33岁，65岁以上的老年人口占 19.24%，目前还在呈上升趋势。专家预测，2050年65岁以上的老年人口将上升到33.7%。同时，2003年未满15岁的年幼人口占人口总数的 14.03%，表明日本人口另一重要特点——“少子化”。到2010年日本人口总数将开始转为负增长，到2100年将降到6736.6万人，即仅相当于 1998年人口的一半略多一点。

澳大利亚：澳大利亚早在1940年就已步入老年型社会。澳大利亚统计局报道，1990年6月30日至2010年6月30日，65岁及以上老人所占本国全人口百分比从11.1%增加到13.6%。同期，85岁及以上老人所占总人口百分比提高了2倍，即从1990年6月的0.9%提高到2010年的 1.8%。

韩国：据韩国国家统计厅介绍，2006年韩国有4800万人口，预计2045～2050年，韩国人口将以平均每年1%的速度递减，届时韩国将成为世界上人口减少最快的国家。到2050年，65岁以上的人口将占到韩国国内总人口的38.2%，而世界平均比例是16.2%，韩国将成为世界最“老”的国家。韩国的分析人士警告说，低出生率将导致国内劳动力减少，加剧社会老龄化，给政府带来沉重的养老负担。

欧盟：欧盟委员会发表的欧盟人口绿皮书显示，到2030年欧盟人口总数将达4.687亿，劳动力人口的缺口将达2080万。届时，2名劳动力人口(即年龄15～64岁的人口)要养活1名非劳动力人口(65岁以上);2005～2030年，欧盟65岁以上的老龄人口将增加52.3%，而15～64岁的人口数量则将下降6.8%。要想弥补老龄化带来的就业缺口，欧盟平均就业率必须达到70%，而2001～2003年欧盟的平均就业率仅为63%。

荷兰养老福利制度

荷兰养老福利金与丹麦、澳大利亚在全球排名前三。单身独居国家补助最高，针对65岁以上老人，2013年月补助金额每人750欧元，2016年已经升至1000欧元。

三大支柱：国家养老金、雇员退休金、私人补充

生命公寓的乐老模型：

1. 开放式的泛家庭文化

为了创造大家庭的氛围，把养老机构变成社交中心，对全社会开放。家庭主妇可以去养老院的超市购物，白领可以去午餐，孩子可以去上网和喂养动物，甚至每周末的跳蚤市场也开在养老院里。这与传统的封闭式的养老院截然不同。

2. 用尽废退

为了防止老人各项机能的退化，从业人员的主要工作不是伺候老人，而是激活老人的自理能力，并创造条件让老人尽可能地自理。

3. 强调老人的自我空间

4. YES文化

机构的老年医生的主要任务不是治病，而是防病。通过专业的膳食调理，运动，和帮助建立健康的生活规律，帮助老人尽可能预防各种疾病，即使患病了，也通过专业康复让老人重新站/坐起来。

乐老模型与传统养老和理念对比

原有的半医疗机构养老氛围更将老人推向了衰老的情境，乐老模型则要创造与衰老逆行的快乐氛围，使老人更正视和接受衰老的变化，保持常态的生活。

责备和否定会加深老人的自我价值否定。人的本性是帮助别人，所以看到老年人走下台阶就会主动有意愿帮忙，在生命公寓如果没有接到需求是不会鼓励人去自主帮忙的。传统的养老院是半医疗机构，荷兰也是这样，但问题是老人不需要无谓的照顾，因为衰老是缓慢和持续的过程，所以将养老院做成医疗机构是不对的理念，官能医治与年岁是无关的，因此衰老不可医治和阻挡，我们要做的是与衰老逆行的情绪，高兴起来。

原有的医疗氛围和盈利模式是更将老人推向了不快乐，医疗看护模型是卫生部是化学过程，营养为主，但生命公寓中更看重色香味带来的愉悦。不是配餐的护理型餐饮，而是餐厅，好的酒保就是好的护士。

狗在医疗模型中是不卫生的，而乐老模型中将狗视作陪伴的朋友。传统模型中会有很多车位，但是我们会将车位的位置变成了小动物园。大象、骆驼变成运营活动，排泄了6升尿也变成了话题，传统看是不卫生的，但是带来的快乐不可取代，无数的活动由老人自己发起组织。提供设施、提供场地，但由老人自己创造社交，也是创造价值。

运作模式

公益基金：

生命公寓隶属于非盈利的基金会，其盈利不能进行股东分配或者公司盈利，只可通过机构的利润积累，不断开发新的机构。

开发企业也就是非盈利的基金会将建成公寓定向的销售或者租赁给有需求的老人以获取利润，该利润用于建立新的机构和完善设施、团队的建设和培训。

政府：

政策支持，如优惠的银行贷款低息贷款鼓励开发企业建立此类的地产项目。

租售并举：

采取半租半售，并用高于周边住宅的价格给年轻居住者与投资者造成一定壁垒。

完善的配套与服务

博物馆、图书室、美发厅、康复中心、健身中心、各种活动室与沟通室。

餐厅：

区别于其他老年人用餐对营养配餐的强调，生命公寓的餐厅更注重色香味，以更使老年人因美味而开心。

小动物园：

小猪、鸭、鸵鸟等多种动物，让老年人从小动物的活力中获得好心情与沟通的话题。

社区超市：

对生命公寓外部亦开放经营，使公寓与周边居民生活交融。

话题对生命的价值

与国内不同，由于欧洲相对独立的生存理念，年老后缺乏话题会加深老年人寡言状态，从而引发缺乏价值和成就感、心理孤僻带来的健康问题。丰富、共同的话题和素材在快乐养老理念中显得至关主要。

可持续的成就感

除生命公寓中的博物馆外，所有公寓的公共空间都以老人自发捐赠的个人作品、收藏品作为装点，引发老人间交流话题的同时，也大大激发和唤起了老人的自我价值。

温馨的氛围和适度的便利

除康复和健身室外，公寓中的大部分公共空间采取的是暖色内装及照明，烘托温暖舒适的氛围外，也突显空间的洁净、安全。楼梯特别为锻炼机能设计，在必要的环节安排了便利的装置。

自组织式的活动运营

公寓老人以个人名义可以发起和组织主题活动，生命公寓运营者会进行外部活动引入，这种结合了自组织的活动运营方式，使老人增加外界接触，更营造了友邻式、正能量的社群，为老人打造了个性化的生活圈。

一些启示：

关于记忆

记忆是乐观的能力与资本，尽可能使人生经历丰富起来是沉淀记忆的最佳方式。

关于尊严

生存即尊严，尚存即优势，所以不用即废，无需怜悯，认同死亡是临近终点为尊严做的最好准备。

关于价值

给社会带来价值固然美好，但少给别人带来负担也是一种价值，尽可能的为他人创造价值，与年老与否无关。

（RET睿意德商业地产研究中心研究员Linda）