碧桂园的销售暴涨让正在冲刺A股上市的物业公司信心十足。

9月初，碧桂园物业发布上市招股书，计划募集资金11.25亿元。从规模上来说，碧桂园物业连续两年名列全国第五。招股书显示，截至2016年3月底，合同管理面积为1.55亿平方米，60多万户——这几乎相当于银川一个城市的户数了。

除了接管碧桂园开发的物业，2014年起，碧桂园物业进入市场，接受其他开发商的物业委托。从3月到10月，这个数字又有了大幅增长。根据碧桂园物业相关负责人提供的数字，目前其签约面积已经达到了2亿平方米，这得益于外部项目的委托，碧桂园作为“三四线之王”，与当地的小开发商相比具有非常明显的品牌优势。

半年时间从1.55亿增长到2亿平方米，这还仅仅是开始。碧桂园物业相关负责人告诉界面新闻记者，随着项目交付潮的来到，未来两年碧桂园物业的规模将迎来更为高速的增长。

9月19日，碧桂园的合约销售额首次突破2000亿元，正在向着3000亿元迈进，对于竞标承接管理的碧桂园物业来说，无疑是重大利好。而上市之后，碧桂园物业对外拓展的脚步将更快，在融资公告中，有接近60%是用来项目拓展。

一位产业基金从业者告诉界面新闻记者，物业公司的价值在于其现金流。现金流增厚有两个途径，第一是规模化，第二是增值服务。美国最大的物业上市公司年营收已经超过100亿元人民币，证明这个行业存在巨大的增长空间。

碧桂园物业的规模化之路，瞄准的不仅是小区，还把眼光投向了一个规模很大的市场——政府采购。

据介绍，2015年碧桂园物业与韩城市政府达成合作，为市政提供道路、绿化、清洁、路灯管理等服务，之后公司又陆续签下两个政府订单，同时还有多个县市正在谈判中。这个业务的增长，会让收入结构更合理。

除了扩展规模，碧桂园也在积极探索增厚现金流的第二条路，增值服务。“我们希望未来物业费全用于业主，利润则来自于增值服务”，碧桂园物业相关负责人说。

除了基本的物业服务，碧桂园物业的增值服务着重于资产服务、社区商业乃至金融保险服务——由于碧桂园物业大多位于三四线城市，资产服务和金融公司的布局相对较弱，这给了碧桂园物业很大的机会。

界面新闻记者了解到，在过去的一年里，物业公司的增值服务已经获得了十倍的业绩增长，主要来自物业租售服务中心提供的房屋买卖、出租和贷款等业务。尤其是房屋经纪业务，在三四线城市，由于房屋经纪的不发达，给了碧桂园机会。

而碧桂园物业非常看重的金融保险业务，或许将在碧桂园第二大股东中国平安的支持下逐渐显示出优势。碧桂园的思路是通过获取业主的认可，完成对金融公司的导流。

碧桂园物业相关负责人介绍，与平安的特殊关系让双方的合作空间很大。比如，平安保险针对碧桂园业主的车辆推出特殊保险，车辆如果在小区内发生小事故，只需要物业员工处理，保险公司就认可，大大提升了理赔的速度。在此之前，平安和碧桂园已经开展了平安金融门店的前期工作，还确定了商家小额贷款事宜的合作模式。

在媒体沟通会上，碧桂园物业高层也对投资者普遍关心的关联交易作出了说明——截至2016年3月底，碧桂园旗下小区占到了碧桂园物业总服务面积的97.13%，因此引发了投资者对于关联交易的定价、程序的关注。

碧桂园物业相关负责人对此回应说，碧桂园物业在所有物业公司中，关联交易占比算比较轻的，集团业务占比在逐年下降。而所有关联交易的定价和程序是公允的。

从相关财务数据来看，碧桂园物业在努力调整与碧桂园集团的关联交易，除了通过拓展外部项目，还在清理双方的往来资金。招股书显示，由碧桂园支付的物业服务费占比已经从2015年底的24.76%下降到了2016年第一季度的18.53%；经常性关联交易占营业收入的比例已经从2015年的36.6%下降到了33.46%。

与此同时，碧桂园物业正在对碧桂园集团的资金往来进行清理。双方的其他应收款余额、其他应付款余额均大幅下降。

一个更好的消息是，在3月底，碧桂园物业有超过97%的物业来自碧桂园集团，而目前，碧桂园物业正全力进行外部的拓展，采取外部竞标、股权合作、收购等多种方式，进一步降低来自于碧桂园集团内部的业务比重。