中国整个地产行业已逐步进入了存量时代。如何创新思路，以挖掘存量，向产业和服务要利润，成为新的命题。与此同时，大量自由职业者正在兴起，社会的基本结构从“公司+员工”，变成了“平台+个人”。去年以来，政策鼓励大众创新创业。今年6月3日，国务院发布“商改住”的政策。一系列因素的叠加，使得联合办公、公寓、众创空间、长租公寓、孵化器等创新空间形式蓬勃发展。万科、龙湖、绿地、鸳鸯、上实等纷纷布局，使得该领域的创新变的十分热闹。

不过，就目前看，创新空间领域，参与的多，做得好的却少。明源君研究发现，其逻辑既与地产有关的部分，比如城市和区位，产业支撑等；又有不同的地方，相比地产行业拿地开发的重资产模式，创新空间的着力点在运营和服务，还要嫁接大数据。下面明源君结合具体案例阐述。

创新空间大部分选址还是在一二线城市，文创类的可以到三四线

前不久，明源君在一篇文章中指出，搞特色小镇，要去经济基础还不错的地方；其次，特色小镇的主题要与当地优势产业相匹配。经济基础不错的地方自然非一二线城市莫属，比如特色小镇最早兴起并蓬勃发展的浙江，就是如此。创新空间与此类似。

1、大部分创新空间还是要选在中心城市的城市中心

创新空间是比特色小镇更小的一个物理载体，如果将特色小镇整体看做是一个空间的话，那么联合办公、长租公寓等就是空间中的空间。因此，创新空间的选址，与特色小镇有许多共通之处。

以联合办公空间为例，其选址一般位于城市中心，智力中心或者创意中心。智力或创意阶层对城市生活的舒适和便利程度要求都要高宇其他阶层。典型的例子，比如美国硅谷（硅谷有很多联合办公空间）宜人的气候就是吸引世界各地的人才在那里学习、工作、创业生活的重要因素之一。

位于经济发展较好城市中心的联合办公空间可达性高，接近客户和专业网络，从而可以更加便利地与客户、供应商接触，以及更容易获取投资。这一点对长租公寓来说也很好理解，偏远的地方库存多到降价都卖不出去，还需要什么公寓！

至于智力中心就更好理解了，比如硅谷最早是依托斯坦福大学发展起来的。位于智力中心的联合办公空间具有人才和产业聚集、知识溢出等显著特点。特别是靠近知名大学或者研发机构，更容易实现基础知识和技术的快速转移。

以全球领先的工作场所创新解决方案供应商雷格斯（LSE:RGU）为例，其在全球100多个国家的600多座城市中都有办公场所。在大中华区，则主要分布在北京、成都、大连、广州、杭州、香港、澳门、上海、深圳和中国台北等地。

国内知名度比较高的创新空间，主要布局也在一线，比如SOHO的3Q联合办公，毛大庆的优客工场等。当然，二线城市或者说1.5线也不少，侠客岛就是从成都开始起步的。其创始人王宏波认为，之所以选择像成都这样的1.5线城市，是因为其具备足够的潜力——人口流入的潜力，吸引人才的潜力以及创新的能力等——同时成本又没一线城市那么高，竞争还没那么激烈。比如其成都•银河岛与北航、电科等知名院校合作；位于重庆江北嘴核心区金融区域的中新岛则与新加坡合作建设。

2、文创类的可以选在三四线城市，并结合当地特色

明源君此前反复指出，人才往大城市聚集是不可避免的，这意味着三四线城市会进一步的产业空心化，大规模的做不了，小的缺乏产业链支撑。但是，这并不意味着三四线死路一条。

若从整个经济周期和产业来看，大工业时代已经过去，现在，除了航空航天、军工、装备制造业和电子行业的基础产业，需要大规模产业合作的已经很少了，大部分的工业已变成自动化、个性化、小批量的按需制造。这部分轻量级的科技制造业，比如3D打印，三四线城市存在一定的机会。

同时，对于交通和讯息不是问题的小城市，是可以做文化创意产业的，因为每一个地方都有其特色的文化和农业（未来，大部分的三四线城市能剩下并发展的产业，也就只有农业、文化和旅游了）。而且，文创既有位企业服务的部分，又有为个人服务的部分，通常还比较轻量级，因此在具备文化特色，距离区域中心城市又不是太远的三四线城市做联合办公空间、新公寓等是可行的。

上面提到的侠客岛，最近即在紧邻成都市的县级市崇州市街子古镇盘下了一个“青城文创硅谷”，并投入运营，主打文创产业。

 

事实上，若将特色小镇当成是一个放大的创新空间，可参考的例子不少。比如，绿城的农业小镇，规划面积三平方公里左右，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设。再比如浙江绍兴的诸暨袜艺小镇，重点打造智造硅谷、时尚市集、众创空间三大功能区。其中，智造硅谷是袜艺小镇的智能制造功能区，时尚市集是袜艺小镇的智慧中枢和文化旅游区，众创空间是袜艺小镇的创业创新功能区。

换句话说，创新空间是园区中的园区，空间中的空间，用的是园区（或特色小镇）的服务和配套，同时，其本身又是园区综合配套的一部分，但更加智慧化、个性化、社交化！

目前创新空间多为资源驱动型，未来会走向数据驱动和资本驱动

如上所说，创新空间是为了适应经济结构转变（特色小镇也是如此），自由职业者灵活、个性化的办公需求而产生的。不过，房企介入到这一领域，不可避免的要考虑去库存的问题。

1、SOHO中国通过联合办公，实现了第三次的转型

以SOHO中国为例，2012年以租代售之后，导致其营业利润急剧下降，部分项目甚至出租率都很差，因此，其推出了SOHO 3Q寻求新的利润增长点。我们将这种本身持有物业，转型进入创新空间的，称之为资源驱动型。很显然，房企基本都是这一类型。

2015 年，SOHO 中国新出租了 28.78 万平米物业，完成预期目标的 128%，实现营业额约 9.95 亿元，为股东创造净利润约 5.38 亿元。能取得这样的成绩，SOHO 3Q是最大的亮点。在过去的一年里，11 个SOHO 3Q中心陆续在北京和上海落成。目前 SOHO 在中国在建的项目还有 3 个，其中 2 个位于上海，1 个在北京。下面，我们来看一下SOHO 3Q的模式。

第一，空间上以桌子为单位出租。

SOHO 3Q将办公空间分割，以一张桌子为单位出租，最终实现不同公司、不同行业的人在同一个办公区域内办公。此外，还有诸如免费wifi、咖啡、茶水、打印机、会议室等服务。 

第二，时间上以周为单位结算租金。

SOHO3Q租期灵活，最短可以提供一周的租用时间，最长租期12个月。用户按照自己的需求，以周为单位选择租期，并支付租金。 

第三，租赁方式上，采用O2O模式。

SOHO 3Q全部采用O2O模式，从下单、租赁协议签订及租金支付、续租等办公空间租用的所有过程，都必须通过网站或APP完成。为了保证线上线下信息同步，线下只提供参观服务，不接受订单。网上租用办公空间只需要3步就可完成：在线选位—在线支付—自动生成合同。 

 

2、未来创新空间会升级到大数据驱动以及资本驱动

SOHO的转型是比较成功的。不过，明源君认为，SOHO 3Q这种资源驱动型的模式和提供的服务依然过于简单。未来的趋势将逐步过渡到大数据驱动和资本驱动的阶段。

创新空间，无论是联合办公，还是you+青年公寓等，其最大的属性在于社交。以联合办公为例，根据众多的案例，我们可以得出三个设计原则： 设计社区，而不是空间；要满足不同工作场景的需要；最大程度提升空间使用效率。侠客岛王宏波认为，到创新空间工作和生活的人，最大的需求就是社交。以you+青年公寓为例，个人住宿的地方设计得比较小，但是公共空间却很大，就是为了便于大家走出自己的房间，与大家互动。

那么，设计的依据是什么呢？王宏波的答案是大数据。运营上，侠客岛自主研发的线上系统“岛里”，为侠客岛的所有空间项目提供信息化管理工具，实现空间资产的线上运行与管理，同时是线下社交活动信息的集散平台，并为企业资源的交换提供交互平台。同时，针对办公产所的布局，也有数据的支撑。因为办公场所很多地方是没有价值的，侠客岛通过对空间使用率的检测，通过一定的数据和算法，得出最优的设计方案。

“我们一开始就想做数据和算法驱动的空间——不只是空间运营，还包括企业服务。一个企业什么时间入驻，员工加班的时间，访客的情况，我们跟他们打交道获得的企业行为……根据大数据分析，匹配相应的服务。我们本身是一个科技公司，并不是一个物业或者开发公司。”王宏波如此表示。

实际中，初创企业入驻，需要的不只是一张办公桌，还需要一系列的服务，因此侠客岛根据创业者的实际需求，整合企业发展所需的工商财税、知识产权、人力资源、法律咨询等全套服务，形成26个大项，129个小项的标准化企业服务内容，建立了覆盖创业全过程、全产业的梯级服务模式。

因此，未来，通过输出品牌、系统等进行兼并，或者成为其他空间的运营商，也会是一个巨大的机遇。而对于在此方面无优势，却又想介入的房企来说，引入一个靠谱的第三方运营公司合作，或许是条捷径。

当然，如果想自己当家做主，也可以通过资本运作进行兼并扩张，或者控股。比如WE+即是比较典型的资本驱动。按照其规划，2015年完成5家店，而到2018年则要达到200家！

靠租金赚取收益不具有持续性，必须通过运营、咨询和服务赚钱

商改住当然可以选择直接卖掉（还面临政策配套不齐的挑战，做成长租公寓可能比较现实一点），但是，对于众创空间、联合办公等来说，还需要探索出可持续的盈利模式。

SOHO 3Q的收入基本都来自于租金；而毛大庆的优客工场，据其讲话透露，总收入的90%来自租金；侠客岛当前70%的收入来自于租金……这显然是不可持续的。

通过提供人力、财务、法务、咨询等配套服务等可以获取一定的收入，但前提依然是要入驻的企业本身要有可成长性。可以获取更大收益的是参股入驻的企业，帮助其做大做强，直到被收购或者上市，实现整个套现。

这种模式不仅对投资的眼光要求极高，而且需要很强的资金实力，要能等得起。科技寺就是一个不错的案例（注：该案例详见明源地产研究院编著的《房地产企业战略突围的N种模式2》）。

科技寺位于北京东四北大街北新桥附近（核心区域）。比较独特的点主要有以下几个方面：

第一，严格选择企业。

宁可空着也不让不符合要求的企业入驻，而且企业规模达到40人就要离开，这个对以租金为主要收入来源的创新空间来说很难做到；

 第二，主要收入来自于高端增值服务。

如法务、吸引投资、寻求政府优惠政策、找创业导师，涉及范围包括创业者可能遇到的所有问题。而且收费是灵活的，根据项目不同、估值不同，收费也不同。

总的来说，科技寺是提供一个资源聚合的平台，自己全程参与，还提供其他机构的对接服务，创业团队到了之后，只需要安心做产品。带来的结果就是，创办一年，科技寺内，90%的企业拿到融资，数家在新三板上市，而上市的这些企业，科技寺都有参股……

联合办公、公寓等都是传统地产升级的创新空间，长远来看，其将成为地产行业一个重要的分支。如今，地产界的大公司都开始进入到这个领域“卡位”，比如龙湖地产2016年中期业绩会上宣布正式涉足长租公寓和联合办公两个新的业态，并称已有项目在手，计划在三年以来实现长租公寓300处，联合办公20个的目标。

万科在广州、深圳、厦门上海开拓公寓业务后，又在北京开始了第一个项目，与优客空间、乐乎公寓一起合作入驻回+双创社区•天通苑双创社区，开发800多间公寓的旗舰店项目，预计今年底开业。广州富力、上海的绿地、杭州的绿城都在做，金地、嘉华、阳光城、招商等则在跃跃欲试。

明源君认为，随着巨头的进入，以及此前一些成功模式的复制，该领域的准入门槛将逐渐被抬高，因此，要进入这一市场的房企，可要要趁早部署。