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【特写】改造白天鹅

广州白天鹅宾馆有超过30年的历史,是由中国人自主管理的首家高星级酒店,也曾被誉为中国改革开放的标志之一。在经历了三年的闭门改造之后,它能从残酷的星级酒店竞争中胜出吗?

图片来源:视觉中国

38岁的设计师高少康看到“故乡水”室内瀑布的照片,马上就反应过来,这里是广州的白天鹅酒店。

5岁多随父母移居香港之前,他和父母曾经来这里喝过一两次早茶。当时吃了些什么他已经不大记得了,只记得环境高级。

“相当于1990年代的香港半岛酒店。”他想了想又补充说。

这家由香港知名实业家霍英东与广东省政府投资合作兴建的酒店于1983年建成开业,建在文物建筑和外商机构密集的广州沙面,紧靠珠江边。它被誉为印证改革开放的成功典范,是国内由中国人自主管理的首家高星级酒店,1985年成为国内首个世界一流酒店组织成员;1990年成为国内首批三家五星级酒店之一。

由于霍英东坚持要让白天鹅宾馆“大门四开”,很多老广州人的童年记忆都与此有关——不管是否去过那儿喝早茶、吃亲友的喜酒,也许或者只是曾经进去玩耍过,在进门的室内瀑布前留过影。

白天鹅所在地沙面,也经常出现在早期TVB电视剧里。由珠江河水冲刷而成的沙面曾经是广州水上居民的聚集地,也是广州最早的通商贸易之地。清朝,这里有十三行外国商馆,建国后又成了广州外国领事馆的集中所在地——1997年以前,13个国家的驻广州领事馆中有一半都设在了沙面。

那正是白天鹅宾馆在广州乃至全国酒店业最一枝独秀的年代。了解中国酒店进化史的人都知道,白天鹅宾馆是国内首批三家五星级酒店之一。

喜来登、洲际、法国雅高这三家知名的国际酒店管理集团,也不过分别于1983年、1984年、1985年进入中国市场。

30多年间,白天鹅宾馆接待过40多个国家的150位元首和王室成员,目睹过许多人的生命轨迹从此被改变,但它也无可避免地老了。

停业、改造、复业,成了白天鹅宾馆不能拒绝的命运。

老故事

1980年代,广州和香港以及海外的贸易通商重新变得繁忙,从香港穿过罗湖桥再转车到广州需要5个小时。对商人来说,当日往返几无可能。但除了招待所,广州没有更多的可供商旅客人住宿之地,服务水平也仅限满足基本需求。

在霍英东的促成之下,1981年,总投资1.8亿人民币的白天鹅宾馆正式于沙面动工,其中霍英东出资5000万港元。

南下大潮刚刚风起云涌的广州,沙面区域整洁有序,很适合建造高级酒店,但政府同时要求“不能破坏沙面岛上环境”。于是霍英东参照香港经验,提出了填江造地,白天鹅从新造的陆地上平地而起,由美国HBA事务所负责酒店的室内设计。

“霍英东找了酒店管理公司去教(白天鹅的)同事,如何开酒店、如何服务,从做一个菜开始,煮一锅饭开始。”白天鹅酒店集团有限公司(下称白天鹅酒店集团)总经理黄颖聪说道。

白天鹅宾馆曾让许多老广州人开了眼界。1986年英女王伊丽莎白二世访问广州时下榻在白天鹅,这座城市的人第一次见到劳斯莱斯;广州的第一家日本餐厅也开在白天鹅,日本领事馆的工作人员是常客。

28年前,刚从职校毕业的谭超敏分配到白天鹅日本餐厅负责接待客人,一待就是25年。那时若是与人提起在白天鹅宾馆上班,是一件很值得骄傲的事儿。彼时,谭超敏还获得机会去日本进修,也学会了如何提供优质服务。“举个例子,我们要仔细观察客人喝水时抬杯子的角度,超过一定角度就知道杯子里的水应该要加了。”她说。

白天鹅宾馆与美国领事馆不过数十步之遥,彼此的命运同样交织牵连。美国驻广州领事馆从1990年开始便驻扎在此,虽然随着广州城区面积不断扩大,美国驻广州领事馆陆续把各职能部门迁到其他大楼,但直到2013年才把负责总务的总管舍搬离沙面。

1991年,中国正式向美国公民开放领养中国儿童。截至2014年,有近9万名中国儿童被美国公民领养,为了方便办理证件,那些远道而来的美国父母常把白天鹅作为下榻的首选,在这里等候带走他们大多不满一岁的中国孩子。白天鹅宾馆因为中美收养而闻名,甚至得到了一个“婴儿酒店(baby hotel)”的外号。

2003年,《纽约时报》撰写了一篇文章,这样描述白天鹅宾馆对儿童的“特殊”关照:每一对来中国收养孩子的美国父母,都会在房间里得到一只由全球最大的玩具公司美泰集团赠送的芭比娃娃;酒店大堂的一楼摆放着美泰集团赞助的儿童乐园;而安排好的客房里,会摆放着方便暂时照顾婴幼儿的儿童床。

甚至连酒店的作息时间都在迁就婴幼儿的习性——要是碰上白天鹅需要维修作业,每逢孩子的小睡时间工程就会体贴地停止下来。

随着时间流逝,白天鹅设备设施逐渐老化落后。比如,酒店兴建时采用的是双管冷气,冬天制暖不足、夏天又制冷不力。和后来国内陆续建成的五星级酒店相比,白天鹅于硬件上不再具备强大的吸引力,房间也愈发显得局促和落伍。

尤为重要的是,白天鹅建造时广州还没有高层建筑消防规范,随着规范不断完善,白天鹅原有的防火措施远远不达标,连年被列为广州市十大消防黑点。“每一年的主管部门领导过来,都会敦促我们快点进行消防整改,什么时候一出事就是大事。”白天鹅酒店集团投资发展部总监邓文岳回忆道。

博弈

“一间酒店七八年就要维修,白天鹅这么多年运营确实中途也有简单改造过。但经过30多年,它已经跟不上时代的需求。”黄颖聪说。

2006年,白天鹅宾馆开展了项目立项,完成了改造规划与设计前的各项测量工作,尽力收集了各方保存的建设档案。

白天鹅的改造方案前后被改动了多少次?黄颖聪和邓文岳已经不记得了。

全面改造计划涉及几达9万平方米的建筑面积,如果连上园林景观面积则达到10万多平方米。有843个客房等待重新设计,还有13个餐饮及宴会空间命运未卜。由于沙面岛本身即属于国家级文物保护单位,白天鹅也于2010年被拟列为文物保护单位,所有建筑物的改动都要得到国家文物总局批准,审批变得异常复杂。

“老建筑有很多约束,许多地方要迁就。我们改一个酒店比建一个更难,等于裁缝制衣服,新做一件衣服很简单,改一件衣服又要拿布、又要面料相符。”黄颖聪用了一个很贴切的比喻。

在最初的方案里,白天鹅希望可以做一个一半在地下、一半在地面的会议中心,并重新挖地下车库解决停车问题。或者,将地面的建筑物拆除,调整布局再建。但文物部门否决了这种方案,按要求所有的地面建筑都不能被拆除,更不能新建地面建筑。

当然,老广州人对于白天鹅的情感也是顾虑的因素之一,如果酒店被大幅度改变,恐怕很多广州人难以接受。

事情变得棘手起来。在不改变建筑物原有的形态下,作为需要考量盈利问题的酒店经营者同时还得兼顾未来主流消费者审美观,毕竟白天鹅改造以后所面对的客人并不是30多年前的那一批了,而是他们的儿女辈或孙辈。

从运营层面来说,新的消费习惯也是必须权衡的。精品型、主题性很强的酒店越来越多,住客变得挑剔。1980年代,广州的私营餐馆并不多见,酒店住客很少外出就餐,无需担心餐厅盈利问题。“但是30年之后在酒店吃饭的人已经很少,我们需要精简餐厅数量。”邓文岳说。

和规划局和政府层面的会议已经开了很多次,就连专家之间意见也都难以统一,白天鹅放弃了一些提议,迁就可实行的方案。

博弈了5年之后,2010年底,白天鹅多次调整后的改造方案基本取得认可;2011年底到2012年初,各项报建图纸终于获得批准。预计2012年3月停业清拆梳理后可启动改造工程,当时将工期暂定为两年。

三年

2012年3月1日,送走改造前的最后一位客人,白天鹅宾馆的改造工程正式开始。

酒店宣告停业,先对酒店物资进行清理,继而对原有的装饰面开展了清拆工程,把准备保留使用的岭南装饰元素如满洲窗、潮州木雕、蚀刻玻璃工艺品等精细地拆除、编号后送到仓库保存;把拟保留继续使用的设备设施拆除、包装送维修保养……就连池塘里的锦鲤也一一小心移出暂养他处。

紧接着,在设计逐步完善,招标、监理、法律等顾问机构全面介入的同时,分属不同专业工程企业的1000多名工人根据进度先后进驻。

受市场人工、材料价格大幅上升,专业工程规范要求提高,改造工程复杂度过高等因素的影响,白天鹅宾馆的实际改造花费比设计开展前的初期估算有一定提升,最后总改造费用约达9亿元人民币。

然而重新开业却等到了2015年7月,也就是说,白天鹅的整个改造期长达三年。

这是一段不算短的时间,足够让一座新酒店拔地而起。邓文岳说,之所以花费那么久,是因为改造实施过程极其艰难。

那三年里,邓文岳几乎每天都在工地上。首先横亘在他们面前的问题是——听起来很难以置信——白天鹅宾馆没有完整的建筑图纸,这就意味着对内里结构的改造方案都要靠“猜”。

“过去所有图纸都是手绘的,档案管理没有现在那么齐全。当初的施工单位也发生了很多变化,比如公司和公司之间合并了,或在搬来搬去的过程中,图纸也丢失了不少。而且当时广州的档案馆和现在的档案馆不一样,我们找了很久都找不到。”邓文岳说。

找当年参与工程的老建筑师问是个解决办法,但由于年月太久,加之这些建筑师年事已高,记不清所有的细节。即使有图纸,待到停业后真正拆开饰面,却发现真正的结构和图纸所示又不一样。因此,改造施工方只能边做边调整。

“所有管线的走向和布局是影响整个面的,每次遇到这个问题对我们来说都是很大的冲击,发现不对了又要重新再做,做到设计人员很头大。”邓文岳补充道。

另一个问题来自补强。建于1980年代初期的白天鹅在结构承载力上难以满足改造条件,在不能被拆除的前提下,白天鹅宾馆的整体建筑需要进行补强。

一批来自华南理工大学和广州市政的结构专家被白天鹅邀请到工程中,几乎每一个问题都需要他们提供相应解决方案。补强需要贴上厚度约为10厘米的钢板,但白天鹅主楼的层高原本为2.8米,其中楼板约为20厘米,如果还要扣除消防管和风管所占用的空间,那么按照正常设计整个楼层的可用高度只剩下2.1米,基本上没有进一步添加装修和住人的可能性。

也并不是没有解决的办法,如果弃用钢板,可以选择强度相当、厚度更薄,但造价却更高的碳纤维板。在部分区域,白天鹅选用了这一方案。

然而工地只是白天鹅需要操心的一部分,酒店停业,客户维护却不能马虎,员工安置也得妥当。工程部的员工投身于改造工程,销售部的员工则忙于与客人定期维系感情。

“你只是停业,但是客户不是不过生日,过年过节的问候、重点客户拜访都要继续。告诉他们现在工程面临的问题,别人会不理解你,‘你说年头开,现在又不开,你究竟在干嘛?’所以我们要做大量的沟通工作,客人的情怀是他们来白天鹅的一个重要原因,但情怀是会变的。”邓文岳说。

由于改造难度和时长都超过预期,白天鹅的实际改造花费比预算多出了30%。改造费用超出预算在大型改造工程中并不鲜见,2003年香港海洋公园在开始了长达6年的园区扩建改造,由于物价飞涨和人工成本变动,最后完工时实际成本也只是比预算增加了15%-20%。

改造之后,原本的843间客房调整成520间,每间客房的面积比过去都要更大了,标准客房的约为30平方米,面积为60平方米豪华客房有340间,分布主楼东西两端临江景观最佳位置的套房30间,面积达90平方米。餐饮和宴会空间也从原本的13个精简为6个,日本餐厅被取消,谭超敏也被安排至提供多地菜肴的风味餐厅任经理。

但不是没有遗憾,囿于成本限制,白天鹅的整体改造水平仍然与国际品牌有一定距离。改造后每平方米连混凝土的造价不超过1万元,相比之下,广州四季酒店光是硬装每平方米造价便达1.5万元。

新生

2015年7月14日,白天鹅宾馆再次开门迎客,广州人的热情被点燃。重新开放茶市那天,凌晨四点多,等待入场的队伍已经排起来了。

无论是茶点还是菜肴,白天鹅宾馆在老饕心目中都有不俗的地位。午市时,白天鹅宾馆最知名的“玉堂春暖”餐厅总是座无虚席。绕过玉堂春暖入口处的潮州木雕屏风,里面是一派岭南景致,被布置得如同广州西关大屋的正厅内摆满了餐桌,廊角处还挂着鸟笼。

但是闭门改造三年,白天鹅宾馆面对的商业环境今非昔比。

广州高端酒店的竞争格局已经被极大地改变。从2007年起,丽思卡尔顿、海航威斯汀、富力君悦及香格里拉大酒店先后在珠江新城和天河路商圈建成开业。广州会展中心所在的琶洲则配套了朗廷酒店和广交会威斯汀。新的CBD正在珠江新城崛起,新鸿基和太古集团在天河北新修的高档购物中心吸纳了大量的休闲人流。

酒店客群在发生变化。当年那些来自美国的领养家庭,某种程度上也代表了从前白天鹅宾馆的主要客群——从海外来广州旅游的外国客人,以及从外地来广州出差的商务住客构成了消费主力。但三年间,随着中国高铁的建成、普通居民消费力的提升,个人旅游的住客比例在不断上升。与此同时,只住一两天的短途客人数量也在显著增加。

另一方面,打击公款消费的八项规定也在2012年12月正式发布,这对中国对高端酒店、奢侈品行业都有不小的影响。

白天鹅宾馆需要在定位上与竞争对手们分开来。它的劣势很明显,比如周围没有大型高端的购物区,反而与黄沙水产批发市场毗邻;停车和交通不方便,一承办大型会议的酒店四周全都停满了车。但与之相对应的优势也颇为突出,沙面就像一处城市度假区,环境清幽,更适合家庭客人。因此,黄颖聪说,他们把白天鹅宾馆定位为休闲酒店,大力开发亲子消费,“爸爸妈妈带着小朋友,周末想找个地方放松,就会考虑白天鹅。”

然而无论是白天鹅宾馆还是威斯汀,还要面临一个共同的问题——与北京、上海相比,广州本身的高端酒店房价要显著低于前两者。根据北京华瑞易徳酒店顾问发布的一份数据,尽管北京、上海和广州的五星级酒店客房出租率大致相当,但2015年广州五星级酒店平均房价为759元,低于北京的822元与上海的964元。

经济的波动也在影响广州的酒店房价。对外贸易是广州的主要经济支柱,每年春秋两季的广交会是中国规模最大的国际贸易会之一。不过随着电子商务的冲击、国际经济形势变得复杂、汇率波动等因素的出现,广交会的成交额和参展商人数已经连续9年出现下滑。

2015年末,商业地产咨询公司第一太平戴维斯发布了一份统计报告,称广州的五星级酒店平均房价总体呈下滑态势,广交会对酒店的业绩表现影响很大。

在酒店业从事多年的黄颖聪对此也深有体会:“十几年前广交会期间酒店可以卖一个双倍的价钱,但现在都是平价。”

所幸,改造后的白天鹅宾馆还是卖出了不错的房间价格——10月30日这天,要花上871元才能订上标准客房,如果想要入住行政套房,那么价格为2631元。邓文岳对宏观经济带来的影响似乎不那么担心:“这是个周期,总会过去的。”

白天鹅宾馆的竞争对手也许也是这么想的,所以投资的步伐未曾停止。2017年,六星级的瑰丽酒店就要在即将建成的广州第一高楼周大福金融中心开业,与之配套的是广州K11购物中心,无论是酒店品牌还是郑氏家族的运营能力都不容小觑。

管理与运营能力,或许也是白天鹅酒店集团颇为自得的。作为中国人自己管理的高星级酒店,1992年3月14日,广州白天鹅酒店管理公司成立。2008年8月,白天鹅酒店集团成立,是广东省省属一级企业集团公司,公司注册资本5.3亿元。

根据公开资料,2015年7月14日,白天鹅宾馆复业之际,重组整合后的白天鹅酒店集团同时挂牌。三家广东省省属的省旅游集团、省中旅集团、白天鹅酒店集团重组成为省旅游控股集团,原省旅游集团旗下的白云宾馆、白云湖畔酒店、白云城市酒店,原中旅集团旗下的华厦大酒店、天河华厦国际商务酒店、科学城华厦国际商务酒店,划入白天鹅酒店集团。

酒店业市场的发展并没有因为白天鹅宾馆的改造而停滞。2015年以来,包括首旅酒店、锦江股份、豫园商城等在内的上市公司发起11起标的为“酒店、度假村、豪华游轮”资产的跨境并购事件。同时,国内酒店业资源也在加速整合,尤其是传统酒店业以及OTA(在线旅行社)等方面的整合。

对重生的白天鹅宾馆来说,挑战才刚刚开始。对整合了白天鹅酒店集团的省旅控股来说,赛事已酣。

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