界面新闻记者 |
继去年9月美元债展期后，合景泰富正式宣布将寻求境外债全面重组。
5月14日，合景泰富发布公告称，其2024年1月到期票据本金金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期（即2023年5月14日）到期及应付。截至公告日，合景泰富尚未支付该部分本金1.19亿美元，构成违约事件。
鉴于目前的挑战，合景泰富认为应为所有离岸债持有者的利益即时探索目前离岸债务状况的全面解决方案，以确保集团可持续经营。
公告显示，合景泰富已委聘盛德律师事务所作为其法律顾问以提供支援，为制定当前离岸债务状况的全面解决方案作准备。
此外，合景泰富现正与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本架构、流动资金及探寻所有可行的解决方案，以缓解当前的流动资金问题，并尽快为所有持份者达成最佳的解决方案。
合景泰富此番决定启动全面境外债重组，属于当前地产行业环境下最有利于其自身恢复正常经营的选择。
合景泰富表示，受不利的宏观经济因素、负面信贷事件及行业融资渠道受限的影响，包括其在内的民营开发商面对更大的流动资金压力。整体行业困境使购房者对未来经济增长信心减弱，影响其对中国整体房地产销售的需求。此等市况变动令中国众多房地产开发商的经营及融资现金流减少。
自2021年下半年以来，中国房地产行业进入调整期，不少房企都宣布寻求全面债务重组，包括富力、融创中国、佳兆业、恒大、花样年、奥园等。
可以看到，去年11月多项利好政策发布之后，出险房企完成债务重组的进展明显加快,继富力之后，绿地、华夏幸福、融创中国的境外重组方案获得通过，还有多家房企公布了重组方案。
克而瑞指出，政策利好之下，改善了债权人对出险企业流动性修复以及市场销售回暖的预期，一定程度上也促进了房企整体债务重组方案的推进。同时，对于债权人而言，目前房地产市场短期内难以修复，相比之下，债务重组可以让出险房企获得阶段性的稳定，在一定程度上也能更好地保证债权人的利益。
对于合景泰富来说，如果能够成功寻求境外债务重组，那其将获得一段时间的喘息期，可以将更多精力放在“保交楼”上。
据公告，合景泰富一直依赖其内部现金资源及从境内会出现金以履行境外付款义务。根据地方政府政策规定，合景泰富绝大部分现金均存入指定银行账户进行严格预售现金托管，以确保在建物业竣工。
合景泰富表示，尽管本集团已作出最大努力，但可用于支付境外债务的资金仍然持续受压。
除了上述提及的2024年1月到期的本金约为7.9亿美元的优先票据外，合景泰富发行的美元优先票据还有8笔，均已触发交叉违约。
DM数据显示，合景泰富发行的9笔美元优先票据剩余规模约为39.56亿元，其中2023年到期的只有一笔，剩余金额约为0.6亿美元，到期日为2023年9月，剩余有4笔2024年到期，一笔2025年到期，两笔2026年到期，还有一笔2027年到期。
相关人士表明，预期境外的债务问题短期内对合景泰富整体境内业务经营不会产生重大影响。
受融资不畅、销售承压以及预售资金使用受限等影响，离岸资本市场反应负面，限制了合景泰富偿还即将到期的债务的资金来源。
面对流动性压力，合景泰富在去年9月曾采取债务展期的举措，对公司一年内到期的三笔美元债券进行交换要约：包括6.5亿美元的2022年9月到期6.0%优先票据，2.5亿美元的2022年9月到期5.2%优先票据，以及7亿美元的2023年9月到期7.875%优先票据。
据悉，在交换要约同意征求达成后，合景泰富根据交换要约发行金额约为7.9亿美元的2024年1月到期的新票据，票面利率为6%，分期支付；同时发行金额约为6.4亿美元的2024年8月到期的票据，票面利率为7.875%，分期支付。
其中这笔金额约为7.9亿美元的2024年1月到期新票据即合景泰富5月14日公告所提及未能按期赎回的优先票据。
在此之前，合景泰富一直坚持还款，很难得的保持有境内外公开市场零违约的纪录。2022年，合景泰富偿还境内公司债券、商业抵押担保证券及资产支持证券人民币 75.44亿元、境外债券3.63亿美元及境外银团贷款12.84亿港元，还款总额约为人民币113亿元。
然而，在融资环境艰难以及销售恢复缓慢的行业大背景下，合景泰富也不可避免的面临资金紧张问题。
4月28日，合景泰富公告称，合景泰富拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额2.12亿元人民币尚未根据预定还款日期偿还，故触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元人民币须按要求偿还。
不过据合景内部人士透露，目前公司经营和运营一切正常，近期的债务安排对上市公司的影响不大。
值得一提的是，2022年，以银行为主的金融机构对合景泰富的市场信用及经营能力予以肯定，并在融资端给予了大力支持，这在民营房企中是比较难得的。
据上清所1月31日公告，合景泰富间接全资公司广州合景控股集团有限公司于2023年1月19日发行了2023年度第一期中期票据，由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任担保，实际发行金额为7亿元，利率为4.5%，期限为3年，资金用途为项目开发建设。
中债增进公司虽然为民营房企发债提供了全额担保，但还是需要融资房企提供反担保，也就是拿出优质抵押品出来，其中投资性物业最受认可的。
截至2022年底，合景泰富已开业45个投资性物业，其中商场11个、写字楼10个、酒店24个。2022年合景泰富权益租金收入规模约18.82亿元，过去5年年复合增长率超过18%。
合景泰富旗下资产也多分布在高能级城市。截止2022年年底，合景泰富旗下共拥有174个项目，拥有土地储备共计权益建筑面积约1441万平方米，聚焦大湾区及长三角核心城市，两个区域的土地储备占总土地储备、可售资源占总可售资源的比例分别为65%及82%。
为了缓解资金压力，资产出售也是合景泰富的重要举措。
首先，合景泰富组建了大宗销售团队。据其年报透露，合景泰富在2022年组建了大客户销售团队拓展大客户资源以促进整售式大单项目，并计划销售集团位于广州、北京、上海等一线城市的商业项目。
与此同时，合景泰富也在出售一些住宅项目，如去年7月持有的香港启德项目50%股权以13亿港元出售给合作方龙湖，到去年11月将四川成都一综合体项目50%股权以约3.7亿元人民币出售给合作方香港置地。
为改善流动资金以满足集团的财务需要，合景泰富近期又将上海的6个项目100%股权出售给中国平安，总代价约为7.5亿元。据合景泰富公告，其与买方于5月12日签订了买卖协议，上述6个项目涉及4幅地块。
宣布启动境外全面债务重组时，合景泰富表示，未来集团务求通过“强销售、降负债”的措施，不断改善资产负债状况，全面增强现金流动性，并继续采取有效措施，以提高经营效率、实施精准市场营销、控制风险及降低成本。
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