5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”的论坛大会上，中指研究院发布《2023中国房地产上市公司TOP10研究报告》。

中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了二十一年。研究组紧随资本市场发展节奏，深入研究房地产开发上市公司经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，并成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2023年，资本市场改革持续深化，全面实行股票发行注册制改革正式启动，大力推进公募REITs常态化发行，在促进房地产平稳健康发展等重点领域推出更多务实举措。有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，通过“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。当前宏观经济好转预期增强，房地产市场信心加快恢复。同时，证监会2023年系统工作会议强调深入实施新一轮推动提高上市公司质量三年行动方案。房地产上市公司顺应政策及行业趋势，以稳中求进为基本工作原则，积极探索新的发展模式，推动公司实现高质量发展。

行业缩表，地方国企逆势扩张：2022年，房地产上市公司总资产规模出现负增长。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1409.3亿元，较上年下降5.4%，增速较上年回落9.6个百分点。大陆在港上市房地产公司总资产均值为2407.6亿元，较上年下降5.8%，增速较上年回落12.6个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司总资产负增长，行业进入缩表阶段。行业缩表主要源自民营房企缩表，央企资产规模保持稳定，地方国企逆势扩张。

结转减少毛利降低，行业首度亏损：2022年，沪深及大陆在港上市房地产公司营收增速由正转负，净利润大幅下降，部分房企出现亏损。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为305.2亿元、464.8亿元，同比分别下降8.9%、16.0%，增速较上年下降18.1、30.4个百分点，净利润均值分别为-1.6亿元、-10.9亿元，同比分别下降112.7%、128.7%，降幅较上年扩大51.4、85.4个百分点。

短期偿债能力下降，现金流呈净流出：2022年，受疫情反复、房地产销售市场下行等因素影响，沪深上市公司剔除预收账款后的资产负债率略有下降，而大陆在港上市公司则略有上升。沪深及大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值分别为63.5%、67.1%，较上年分别下降0.6、上升0.2个百分点。2022年，受市场调整期影响，多数房企财务安全性正经受考验，沪深上市房地产公司净负债率均值为70.8%，同比上升2.9个百分点；大陆在港上市房地产公司净负债率均值分别为81.0%，同比上升13.2个百分点。短期偿债能力持续下降，沪深上市房地产公司的现金短债比均值为1.39；大陆在港上市房地产公司现金短债比均值为0.79。房地产上市公司受销售下滑及回款放缓等多重因素影响，沪深及大陆在港上市房地产公司在现金流净额方面出现了持续下滑，均值分别为-11.2亿元、-57.9亿元。

每股收益水平回落，企业分红均值下降：2022年，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东收益水平持续回落，部分房企逆势增长。具体来看，沪深上市房地产公司每股收益均值为-0.22元，较上年下降257.1%；大陆在港上市房地产公司均值则为-0.62元，同比下降251.2%。

市场持续深度调整，行业整体市值走低：2022年，房地产市场仍处于深度调整期，资本市场对房地产行业投资更加审慎，沪深及在港上市房企市值均值均有所下降。沪深上市房地产公司市值均值为153.7亿，同比下降10.4%，大陆在港上市房地产公司市值均值为132.3亿，同比下降18.4%。

优秀企业估值仍有提升空间，关注经营稳健、投资积极的企业：2022年，房地产板块持续走低，沪深及大陆在港房地产上市公司表现整体不如大盘。投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值，保持稳健经营、展现出拿地与融资能力的企业更易获得投资者的青睐。