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共享办公市场越来越挤 作为“鼻祖”的WeWork是这样说的

如果说软性的生活方式、工作方式是难以捉摸的,它是否可以成为WeWork所认为可以独享的品牌特质,这并不容易作出判断。WeWork形成硬性壁垒的地方在于,它正在建设一个全球化的门店网络,而这种网络规模是它的竞争对手难以在短时间内复制的。

图片来源:视觉中国

这是一个周五的晚上,位于上海延平路的共享办公空间WeWork,公共活动区域的乒乓球台上摆满了Pizza,开放式的茶水间提供免费畅饮的啤酒和冰镇柠檬水,啤酒来自精酿啤酒拳击猫。对了,还有咖啡机,咖啡豆来自上海本土的精品咖啡品牌SeeSaw,另一边的书架上摆了一些象征不同城市特质的WeWork卡贴。

一周的工作暂告一段落,WeWork的会员以及他们邀请来的朋友聚在这里,端着啤酒,三三两两地聚在一起聊着什么。这是WeWork称之为Happy Hour的会员交流活动。

啤酒和快节奏的音乐,这并不容易在一个办公场所看到,不过跟这里开放的公共空间格局很相应,这里看起来天然适合办这样一个聚会派对。没有人设定活动进程,没有核心人物的演讲,没有人引导谈些什么主题,就像那些啤酒会参与的社交派对的场合一样。

我主动搭讪认识了点人,后来被一位会员介绍认识了这家店的社区经理Joshua,他们说一定要认识Joshua,因为他在这家店是个重要的人,不过直到我采访WeWork亚太区董事总经理Ole Ruch的时候,才了解到社区经理在WeWork社区建设中的意义。

“想象一下你要出版一个印刷品,你需要设计师、市场营销、律师,而这些都可以在WeWork社区内搞定。WeWork为会员提供一个多样而相互合作的环境。”Ruch这样描述了WeWork社区的概念。

“根据我们的调查,我们全球70%以上的会员之间有合作,而50%以上的会有商务往来。我们致力于建设一个有良性互动的社区,而这个结果令我们自己也很欣喜和吃惊。”

这样的社区,这样开放合作的氛围又是如何建设起来的呢?

“为了实现这样一个社区,首先是我们的物理空间设计,构建一个放松的、促进沟通的环境;其次我们会组织一些社区活动,比如Happy Hour;还有一点是,我们会设置一个社区经理Community Manager,他了解每一个会员的业务和需求,负责连接会员彼此认识,促进他们之间的沟通和合作。社区经理承担了重要的桥梁作用,是WeWork的社区沟通有效进行的核心角色。”

对于自由职业者或者小团队来说,他们没有传统公司形式庞大的部门职能支持。WeWork不只提供了物理支持,也不只提供了一个社交环境,同时也给予了创业者商务上的支持。不过并不是像加速器或者孵化器那样连接外部资源,WeWork做的是引导开放分享的社区氛围,促进社区内部客户之间的沟通交流,连接内部的服务需求和供给,构建起一个开放合作的社区生态。

抛开WeWork,共享办公空间这种模式,本身是更具效率的办公空间形态,不只是共享带来的成本降低,而更在于不同背景的创业者的集聚形成的社区交流平台。而且共享办公空间已经不仅是一种空间形态,其背后更代表了合作共享的工作方式和团队组织文化,这是更广泛的演化中的社会概念思潮。

对于共享办公空间模式的先行鼻祖WeWork来说,它一直强调这种互动合作的社区建设,认为这是其核心竞争力。

然而来自外界的声音却认为,共享办公空间这样的模式看起来并不是只有WeWork才可以做到,而且WeWork未来似乎也不会独享这种模式带来的价值。

按照最新估值,WeWork目前排名超级独角兽俱乐部第九。科技公司的估值通常会考虑对于未来模式垄断价值的预判,但与其他的独角兽如Uber和Airbnb相比,WeWork面对的是分散的物业市场,看起来并不具备规模化的市场垄断力。

这个行业越来越拥挤。

只看中国市场,你能看到来自地产背景的SOHO 3Q和优客工场;在上海开出裸心社的裸心集团最初是做度假酒店的,具有建筑设计背景;更多的是拥有创投圈资源,和孵化器相关联或者以孵化器的名义来做的空间,比如上海杨浦的INNOSPACE+来自于创业加速器INNOSPACE;酒店背景的玩家也想参与进来,就像WeWork最新一轮的投资方酒店集团上海锦江,它的竞争对手华住集团已经参与成立了共享办公空间品牌励业公社。甚至一些购物中心的商业空间也被开辟为共享办公空间——还有更多人在跃跃欲试。

“我们不把其他共享办公空间运营者看成竞争对手,因为我们不认为自己是一个共享办公空间的运营公司,我们把自己看成一个社区运营公司。我们关心的是,引入创新的合作的工作方式。”对于来自中国市场的模式复制和竞争,以及物业市场分散带来的挑战,Rush这样回应界面新闻记者,他再次强调WeWork在开放的工作方式和社区建设上是唯一的。“所谓社区,并不是一群人在一起就可以成为一个社区,更重要的是合作的工作方式和开放的沟通机制,这是难以复制的。”

“即使是我们的物理空间也难以复制的,我们做这个行业已经6年了,我们运用了大量的科技不断更新换代,每一个新的门店都会比上一个更好。这其中需要考虑很多问题,比如交通选址是不是容易接近,物业结构是不是适合改造为开放的公共空间。”Rush继续讲述自己的优势。

如果说软性的生活方式、工作方式是难以捉摸的,它是否可以成为WeWork所认为可以独享的品牌特质,这并不容易作出判断。

WeWork形成硬性壁垒的地方在于,它正在建设一个全球化的门店网络,而这种网络规模是它的竞争对手难以在短时间内复制的。

2010 年于美国纽约创立的WeWork ,截至目前已经扩张至全球12个国家,32个城市,100个地点。现在拥有7.2万多名会员,而在2014年和2015年这个数字分别是1.6万和4万。如果加上正在计划或建设中的,则是17个国家,39个城市,和126个地点。

“我们在全球已经有超过100家店,全球化网络是我们独特的优势。从社区的意义上来说,我们是一个全球化的国际社区,我们可以为会员带来全球的资源,开拓全球业务的可能性。目前还没有其他的共享办公空间运营者拥有这样可以享受全球资源的国际化社区。”Rush说,“比如你是一个中国创业者,想要将业务扩展到美国,你可以来WeWork,你更容易找到为你扩展市场的人。”

亚太区尤其中国是WeWork全球扩张的重要区域之一。

2016年7月,WeWork在中国也是亚洲的首个空间落脚上海延平路;8月,WeWork在全球密集开放了7个地点;9月,亚太区的香港、首尔陆续开放;10月,WeWork在悉尼开出其全球第100家店。

在上海,WeWork还在计划威海路、云南路两个地点,其中威海路将成为中国区旗舰店,已经确定将于今年12月开放。

“中国区目前只有一家门店,但开业两个月就已经满员入驻,这样的市场很让人欣喜,我们确信将来能开发更大的市场。”Ruch表示因为WeWork目前尚未上市,对于运营和财务表现不透露,不过表示WeWork对中国市场的潜力充满信心。

对于是否考虑拓展至中国其他的城市,比如北京、深圳、杭州等,Ruch表示WeWork一直在评估市场需求,但是目前还没有详细的计划可以分享。

“我们会选择那些有活力的大城市,这样的城市市场足够大,而且聚集了高智商、充满能量的人。”对于WeWork的城市开拓策略,Ruch回答道。

可是大量科技初创公司云集的城市,却没有作为WeWork落地的首选不免让人感到意外。不过联想到WeWork在其美国大本营也是从纽约开始,而不是硅谷,就不会感到意外了。在中国,上海是与纽约最为相像的城市,二者在产业发展和文化气质上极为类似。

实际上,这里也反映了WeWork的客户定位,而且更深入地说,这样的客户定位是由WeWork的盈利模式所决定。

WeWork并无心做孵化器,即使看起来,它已然具备了聚集创业者的号召力,创建了一个创业社区生态,并致力于为创业者服务,为何不顺带做下孵化器?

“我们不是孵化器,我们不会对会员进行面试和筛选,我们做的是提供工作空间,和会员们一起创造和建设一个社区。我们的优势在于一个广泛而多样化的社区,有媒体、设计、创意、咨询、法律、市场、销售,以及科技公司,科技公司只是我们其中的一部分。”Ruch说。

真正的孵化器是以投资初创公司,用投资回报来驱动盈利的,因此,孵化对象更多是那些在初期需要更多支持,而后期回报几何倍数增加的科技类初创公司。

但这并不是WeWork要做的事。

现在的大众创业时代——创业常常被概括为那些科技初创公司的代名词,它们正在为我们的生活不断带来变化,它们吸引了更多的公众目光,更多被媒体曝光,它们看起来更耀眼,但活跃的也并不只是它们。

根据KICKSTARTER的官方统计,如果按照这个平台上各领域项目数量排名,排名前列的依次是影视、音乐、出版和游戏领域,接下来才是科技,而后是艺术、设计、饮食和时尚。即使是按照筹资额度来排名,科技依然排在游戏、设计之后。而且很明显的是,科技是其中成功率最低的领域,只有19.6%。

正在发生变化的是,整个社会的工作生产组织形式,不再只是依靠公司来运行,个人和小团队也可以运转起来。最初从艺术、设计、创意等个性特质更强的领域开始,而后是营销、法律、公关等专业服务领域,并在向传统领域不断扩大渗透。自由职业者、工作室,小型团队,他们也是创业大潮的一部分,甚至是比例更高的群体。他们正是WeWork真正面对的客户和市场。

在运作模式上,孵化器需要对入驻团队或者说租户进行筛选,强调资源连接和投资回报。而WeWork并不会对他们的会员进行筛选,只要付得起租金就可以入驻;也不会特别提供资本或者其他资源连接,只是会促进会员之间的资源合作。

如果不考虑社区运营的层面,他们和会员之间的关系,更像是客户和服务提供方。就像是运营餐厅、咖啡馆或者是酒店这样的商业空间,WeWork身上也有这样的空间服务和场所运营属性。另外,WeWork正在开辟的新领域共享居住产品WeLive,实质上则是提供了居住空间服务。在WeWork的运营框架下,办公空间、居住空间,变成与商业空间类似的,需要经营的,提供服务的场所和业态。

所以,现在购物中心里出现共享办公空间也并不奇怪。就如同咖啡馆说卖个空间给你来喝杯咖啡吧,或者酒吧说卖个空间给你来喝杯酒;WeWork说,卖个空间给你来办个公吧,或者卖个空间给你住吧。

不同的是,WeWork还说,你还能在这儿顺道认识些志同道合的工作伙伴。办公空间和居住空间,这两个生活轨迹最密集的场所,皆被WeWork社区化了。

归根结底,WeWork确实是个卖社区的公司。

但对于一个没有真正体验过WeWork,也没有体验过其他类似共享办公空间的人,我还是不确定WeWork卖的社区和其他的有什么不同。回到周五的Happy Hour,我几乎问了我遇到的每个人同样的问题,“你为什么选择WeWork?”,以下是他们的回答。

“我觉得这里都是和我一样的人,我们趣味相投,我们想要做点不一样的事,而不是靠利益来驱动。”

“我从硅谷回国,这里同样有不同国家文化背景的人。”

“我喜欢这里的freestyle,似乎有无穷的资源,只要我去探索。”

“最重要的是可以开放地与不同背景的人交流,可以激发我的灵感和得到帮助,我不确定这是为什么,但这是一种文化氛围,国内其他共享办公空间没有这样开放分享的文化,彼此之间更封闭。”

“国内的办公空间常常会办一些论坛讲座之类的活动,但那并没有发生真正的交流。”

“比如我的产品想去香港,我就可以和在这边的香港人先了解一下那边的市场。”

“我没有在这儿办公,只是来参加Party,我是Nike电商部的,我们美国总部已经派出一个小团队到WeWork办公,这里的人总是在追求新事物,充满活力,这些初创公司们更懂得如何和年轻人打交道,知道如何和现在年轻的客户建立关系。”

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