文|叶维健

5月29日，万众瞩目的宁波2023年度二批次土拍顺利收官，8宗地块全部成交，其中4宗地块进入触顶摇号阶段，总计收入金额约52.2亿。

除了4块触顶摇号的地块外，其余四块地中，除奉化区的安置房地块以溢价率4.95%成交外，其余三块均以底价成交，且都是国企兜底拿地。与四宗触顶摇号地块形成鲜明对比。

土地市场的两极分化趋势，与近期楼市呈现的两极分化趋势基本吻合。新房市场方面，以江盈府和明湖懿秋等项目为代表的改善型项目地段较核心、面积大、总价高，此类项目出现了日光盘，千人摇的盛况。而相对的，一些刚需产品却门可罗雀，鲜有问津。

这一趋势也体现在宁波本轮土拍上。位置优越如海曙三市地块，引得二十家房企一起进入线下摇号环节，中签率仅5%；而位置较偏僻、周边城市界面及配套较差的庄市地块，则无人问津，最后由镇海城市更新投资建设运营有限公司&明洲投资集团底价成交。

当然，造成土拍市场两极分化这一现象的原因，除了新房市场给了开发商明确的市场反馈，增强了开发商拿地的信心这一原因之外，也有别的因素值得关注。

首先，从供给端来看，本次土拍总共只有8宗用地，住宅用地仅有三宗；加上2022年第三批次10宗、第四批次6宗、2023年第一批次10宗，最近一年，土地市场供货量明显减少。且土地市场供货量少的现象并不是宁波一个城市所独有的，而是普遍存在的。五月份以来，杭州、南京、无锡、合肥等长三角核心城市均进行了集中土拍，每座城市的供地数量都不超过10宗，无法满足开发商增加土地储备的需求。

再者，宁波做为计划单列市，经济表现一直稳居二线城市前列，且藏富于民，2022年人均可支配收入76690元，仅次于“北上广深杭”，位居全国第六，市场购买力强劲。即使是楼市遇冷的当下，高端项目依然炙手可热，体现了高净值人群数量之多，及高净值人群对楼市投资的热情。在全国楼市低迷不振的时候，高净值人群对“核心城市、核心地段”的购房需求，转化成了开发商对核心城市优质地段的拿地布局，增加优质地块储备的需求。加上之前提过的土地供给端供给量的减少，造成了宁波本次土拍“僧多粥少”的局面。

然后，我们来简要分析一下触顶摇号的几个地块，为何能成为本次土拍的“香饽饽”。

鄞州区JD08-G3-1-C地块，地块面积仅3896㎡，且为保障性租赁住房，因此不予置评。

江北洪塘地块，为安置房项目，建成后政府将以10631元/㎡的价格回收，对比封顶后的3058.44元/㎡的楼面价，依然存在约7573元/㎡的价差，存在一定的利润空间。相对风云诡谲的新房市场，安置房项目无市场压力，风险系数极底，利润稳定且可控。因此吸引了16家开发商参与到了线下摇号环节，最终由海达建设拿下。

两块住宅用地，我们先来谈谈江北庄桥地块。

江北庄桥，本身不属于城市热门板块，但该地块位于天鑫未来社区，天鑫未来社区是浙江省第三批未来社区拆除重建类创建项目，于2022年9月16日正式开工建设，也是江北区首个未来社区项目。所以，该地块周边的城市界面焕新速度值得期待。且地块距离在建的地铁7号线宁慈路站直线仅约600米左右，距离4号线庄桥火车站约1.2千米，出行便利。周边配套方面，该地块的周边配套也堪称丰富，有江北万达广场、宝龙广场、中体城、庄桥中学等，基本满足生活所需。

因此，尽管并非热门板块，依然有4家开发商进入了封顶摇号环节，并由扬州华景置地最终摘牌成功。

最后是本次土拍绝对的热门——海曙三市地块。

从地段上来看，该地块紧邻南塘老街，传承着旧宁波记忆，文化底蕴深厚；南向南塘河、奉化江，南向观江，景观资源十分不错；毗邻宁波南站枢纽，站内可换乘地铁2号线、4号线，加之宁波客运中心在侧，未来不论是通达全城还是出行游玩，均较方便。

从规划上来看，根据海曙十四五规划，本地块所处的南塘三市云谷区块，被列入十大重点开发区块。此外，地块为未来社区地块，未来社区“九大场景” 中的幸福学堂、社区礼堂、社区食堂、社区便民服务点、物流驿站等建成后无偿移交给海曙区政府指定单位。换言之，本来就已十分成熟的城市界面，依然存在升级前景。

如此优势，难怪三市地块会成为本次土拍毫无争议的瞩目焦点，吸引了20家房企拼得线下摇号入场券。最终，浙江建杭置业成为了最后的那个幸运儿。

而本次土拍最后会给市场造成什么样的影响，还需要后续的市场表现来实际证明。