物业公司上市热潮下，来自广东的祈福生活服务控股有限公司（下称祈福生活）搭上了末班车，成为内地第五家亮相香港资本市场的物业公司。

11月8日，祈福生活在港交所主板正式挂牌上市，股票代号为3686，当天以0.51港元/股开盘，较0.46港元的发售价高出10.87%。此后这只新股一路上扬，最终以0.62港元/股收盘，大幅上涨35%，全天成交量约2.99亿股，成交金额达1.61亿港元（约合1.4亿元人民币）。

受美元加息预期影响，港股连日震荡下行，但香港资本市场依然表现出了对内地物业公司的热情。在三只同期招股的新股中，仅祈福生活录得大幅超额认购，共录得约153倍超额认购，认购总量达到38.3亿股。因此祈福随后将1亿股由国际配售重新分配至公开发售，公开发售股数增至1.25亿股。

祈福生活此次总计发售2.5亿股股份，最终集资额为1.15亿港元（约合1亿元人民币），相比这家公司最初预计的集资额高出近一倍。11月9日，祈福生活股价继续大涨25.81%，达到0.78港元/股，总市值约7.8亿港元（约合6.8亿元人民币）。

相比今年7月在港股上市的绿城服务和第一只物业服务股彩生活，祈福生活此次的港股IPO堪称“蚊型”。目前港股市值最高的内地物业商绿城服务（02869.HK）总市值为74.72亿港元（约合65亿元人民币），彩生活（01778.HK）市值则为55亿港元（约合48亿元人民币）。

与IPO规模相似的是，祈福生活的物业管理规模也远远落后于彩生活、绿城服务等大型物业服务商。祈福生活当前仅为祈福自有的12个住宅区、2个纯商业物业提供物业管理服务。截至今年5月底，它们合计订约建筑面积约581.3万平方米，这还不到彩生活的零头。

作为国内拥有物业管理面积最大的服务商，彩生活通过大规模收购兼并到今年6月底，物业管理服务建筑面积已达到3.6亿平方米，今年8月份还接盘了万达物业。而绿城服务的管理面积也接近一亿平方米，并且主要以高端住宅为主。

祈福生活也意识到与大型物业服务商间的规模差距，在完成上市并筹集到发展资金后，它们计划将上市所得资金的约三成用于收购广州及周边城市，如佛山、肇庆等地拥有5万平方米以上建筑面积的物业管理公司，从而寻求规模进一步壮大。

创立至今近18年的祈福生活，由现年56岁的孟丽红主要控股并担任公司主席，其配偶彭磷基，则为祈福集团的最终控股股东。祈福集团曾因推出号称“中国第一邨”的广州番禺祈福新邨而在广东颇为知名。

这已是祈福生活的第二次上市申请。今年2月5日，它们首次提交了申请，但最终失效。当时港交所广州办事处称，失效可能有两个原因，一个是因业主投诉属实，祈福物业管理有问题；另一个原因则是公司的自身条件不能满足上市。在解决失效原因后，祈福生活8月份又重启了上市历程。

虽然在规模上与彩生活、绿城服务等完成上市的行业巨头存在差距，但祈福生活这次能得到资本市场认可的原因，在于其模式相比彩生活等存在一定差异性。

当前各家已上市或计划上市的物业公司，都将社区O2O作为未来主要盈利模式，并以此作为最大卖点。但祈福生活的盈利板块中却呈现了能立见成效的零售和餐饮，这两大板块贡献了祈福生活总收入的75%。此次募集的资金，也将有三成投入到这两大板块的后续发展中。

对于祈福生活以传统版块为主要盈利点的模式，克而瑞分析师蔡建林认为，由于祈福自身的地产开发规模不大，物业管理也并未大规模扩张，因此业绩贡献主力来源于餐饮和零售，这部分业务的毛利水平和利润空间相对物业管理业务较高（撇除酬金制的影响，一般真实毛利率仅有10%左右），并且作为大型社区商业的重要组成，未来可能成为讲O2O社区故事的重要基础。

尽管规模较小，但祈福生活的总体盈利依然呈上升态势。其毛利率由2013年的33%增加至2015年的38%，净利润每年也有两位数的增长，去年底为4010万元。

历经波折完成上市后，规模与模式均不占优势的祈福生活期望今后能加强业务间的协同效应，开拓及伸延业务内容，提升收入源和利润。