界面新闻记者 |
作为全国楼市风向标，深圳市场今年以来供过于求，一二手供应量均攀升，呈现激烈的内卷现象，整体市场成交量跟全国趋势一致呈现“落-起-落”的态势。
过去很多年，深圳新房供不应求，经常出现“日光盘”，导致房价迅速上涨。这种情况从2021年下半年开始发生改变，受地产行业下行以及新房供应量加大影响，深圳新房已彻底走下神坛。
据中原地产数据，5月，深圳新房住宅成交2787套，环比下降20.5%，相比去年同期1877套的低基数增长约48%，但连2022年月均2870套的水平都未达到；从成交面积来看，5月新房住宅成交28.6万平方米，环比下降18.6%。
从各区网签套数上看，龙华区网签652套排名第一，环比下降19.8%；龙岗区网签639套排名第二，环比下降12.7%；宝安区网签603套排名第三，环比下降10.7%。
即便整体承压，仍有房企在深圳市场收获好成绩。据克而瑞数据，凭借超核中心润府、深铁懿府等项目，深圳地铁集团旗下地产公司深铁置业5月流量销售金额实现32.63亿元，环比上涨86.7%，获得单月深圳房企流量销售金额榜冠军。
从累计销售业绩来看，深铁置业也已连续两月超越华润置地成为深圳房企流量销售金额冠军，1-5月实现流量金额为113.31亿元，同比下滑21.8%。
合富研究院指出，5月深圳新房成交环比回落，意味着结束1-4月环比稳步上升态势，首次转降，主要由于宏观层面经济数据及CPI数据持续走低，信心恢复不及预期。
虽然成交不尽如人意，但5月深圳新房市场依旧是供应小高峰。
安居客数据显示，5月深圳有12个新盘入市，新供应4000多套房源，4月这一数据达到5000多套房源。
有深圳业内人士对界面新闻表示，现在几乎每个区域都有新盘出，开盘现场氛围还是不错，但实际成交量却并不理想。
一方面是不断入市的新盘房源，一方面是新盘去化的不理想，导致深圳新房库存高企。
深圳新房供应已达近五年最高水平。中原地产数据显示，5月，深圳全市新房住宅存量为402.5万平方米，环下降0.4%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为13.72个月，去化周期较上月下降0.46个月，但全市库存已连续两月突破400万平。
在此背景下，新房项目的去化是承受了不小压力的。
据克而瑞统计，2023年5月，深圳市场开盘以刚需项目为主，整体去化率回落至18%，而3月和4月的去化率分别为45%、26%。
安居客也指出，从去化以及认筹情况看，深圳新房整体上并不乐观，大部分都不到50%。除了没有公布数据的，最少的认筹率不到10%，不过最高的也有179%。
上述深圳业内人士表示，几乎每个区域都有新盘出，现在客户选择性很多。此外，深圳人才房和安居房的入市也对商品房市场确实造成了比较大的扰动。
为快速回笼资金，4、5月深圳开发商推盘节奏非常快，尤其是5月下旬楼盘集中拿证入市，这种势头预计在6月将会延续。据安居客统计，6月将会有18个楼盘，超13000多套房源入市。
在此背景下，打折促销成了开发商迅速增加去化的重要举措。
“从今年入市新盘五花八门的折上折可以看出，无论是中心区的豪宅还是刚需盘，为了去化，越来越多的开发商选择以价换量，将准入门槛一降再降。”安居客提到。
据界面新闻了解，深圳现在仍执行新盘限价政策，很多项目还会在备案价基础上再打折。
为了刺激市场需求，深圳还有楼盘打出了“首付分期”“负首付”这样的营销噱头，最终迎来了深圳市房地产中介协会的监管禁令。
5月26日，深圳市房地产中介协会发布关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为的郑重提示：“如发现我市房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，我会将立即报送行政主管部门依法依规查处。”
4月深圳楼市处于新房主导，而5月一二手交易量则出现持平，但二手在5月份的成交延续4月份的下滑趋势。
乐有家研究中心监测显示，5月深圳二手住宅过户2788套，环比下跌13%，与新房相比跌幅较小；过户面积27.4万平方米，环比下跌9%。
为了缓解楼市压力，自4月20日开始，深圳执行两年的二手房参考价制度有所调整，银行核定房贷将以网签备案价和评估价孰低为准，不再以二手房参考价为准。
但从市场表现来看，二手房参考价的退出并没有给市场带来较大刺激。
中原地产指出，从实时市场来看，4月20日贷款不再与参考价挂钩后，短期市场成交有所上升，但未能持续，市场信心不足 。5月整体市场继续调整，成交延续下滑走势。
安居客表示，现在楼市对政策已经不像从前那么敏感了，关键的原因还是未来预期和大家的收入。
深圳二手房市场持续承压，一方面是成交走低，一方面是挂牌房源持续走高。
深房中协根据公开在售二手房数据统计，截至6月5日，深圳共有约5.4万套有效二手房源在售，创下近1年来新高。这一数据，一月底的时候还不到3.5万套。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，深圳二手房挂牌量持续攀升，原因有两点，一是，业主对未来市场不乐观，出现抛盘；二是，改善置换需求加大，也增加了挂牌出售。
为了促进成交，5月二手房业主报价下滑态势更加明显。乐有家网数据显示，深圳超9成片区挂牌价环比下滑，跌幅多在1%-2%之间，罗湖与福田跌幅相对较大。而挂牌价上涨的区域里，不少是因为片区挂牌房源数量少，个别房源价格变化而产生的结构性波动。
据中指研究院数据，深圳5月二手房挂牌均价约为7.2万元/平方米，环比下跌0.18%，同比下降2.52%。
乐有家认为，目前的市场环境下，大部分业主都适当调整自身预期，主动让利。而当前深圳楼市需要的是信心与活力，尤其是购房者层面亟需更多激励信号，才能促使楼市活跃度回到正常一线城市水平。
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