亚洲最大的房地产投资信托基金——领展房地产投资信托基金（00823.HK，下称“领展”），最近陷入了出售内地资产的罗生门事件。

6月10日，据澎湃新闻报道，领展正有意出售其在内地的7个物业项目，包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目。

根据领展此前的收购信息，这7个物业项目的收购总价达到283.23亿元，分别于2015年至2021年期间收购。

其中北京有2个，为领展购物广场·中关村和领展购物广场·京通；上海的两个项目为上海领展企业广场与七宝万科广场50%股权；广州的两个项目为领展购物广场·广州与广州天河领展广场，此外还有深圳的领展中心城。

在这7个项目中，收购价格最贵的是上海领展企业广场，对价约66.26亿元；其次是深圳领展中心城，对价约66亿元。

除此之外，上海七宝万科广场50%股权为27.72亿元，北京领展购物广场·中关村和领展购物广场·京通分别为25亿元和25.6亿元；领展购物广场·广州与广州天河领展广场分别是40.6亿元和32亿元。

但对于上述出售事项，领展发言人作出否认，同时还称有关报道并无根据，“领展现在亦没有任何企业行动按《上市规则》、《房地产投资信托基金守则》及其他规例的监管要求而须予公布。”

领展表示，若有须予披露的信息，定当会按照相关条例及监管要求，尽快向市场公布。

作为亚洲规模最大的商业地产REITs，领展过去几年在内地投资比重相当高。比如在2021年-2022年5月期间就达到76.76亿元，包括上海七宝万科广场的50%股权和广州的太阳新天地购物中心等。

领展的布局思路一直很清晰，要加码内地的商业地产，首先是市场更为稳健的一线城市。

以2015年领展收购的北京中关村的欧美汇购物中心（后更名为“领展购物广场·中关村”）为例，自收购之后，项目收入便实现逐年增长，2018年实现1.42亿元，2019年为1.57亿元，2020年受大环境影响微降至1.49亿元。

如今却被传出要出售7个内地物业项目，市场关注热度自然不会低。这意味着，一旦上述出售事项坐实，领展在中国内地的零售商业、办公楼项目将宣告清零。

从高调进场到内地投资被指收缩，领展这一态度大转或许与去年内地项目的表现情况相关。

今年5月最后一天，领展公布了截止2023年3月31日的公司年度期末业绩公告。数据显示，虽然在报告期内领展的总收益约122.34亿港元，同比增长5.4%，但中国内地零售、办公室及物流物业的租金收益同比减少了9%，实现12.56亿港元。

领展在财报中指出，公司在中国内地的物业组合包括位于一线城市以及周边长三角和珠三角地区的零售资产、办公大楼和物流资产。尤其内地零售业经营环境在这一财年挑战较大，受疫情影响经济活动放缓。

“疫情来袭对中国内地物业组合的总收益造成压力，按年下降5.9%，物业收入净额下降9.8%。”

相应地，领展内地物业估值降低也难以避免。财报数据显示，报告期内，领展在中国内地物业的估值约351.68亿港元，比上一年度减少32.65亿港元，同比减少8.5%，按人民币计算，录得3.7%的降幅。其中，零售物业估值整体同比下降12.1%；办公大楼物业估值整体同比下降6.2%。

如果出售事项属实，领展在中国内地将仅剩下5个仓储物流项目。选择保留物流资产项目，也与近两年中国物流市场的发展走势趋好有关。

仅在去年一年，就有多笔外资进入中国的物流地产市场。

比如黑石房地产基金持有及管理的资产管理平台——龙地，宣布收购粤港澳大湾区内面积约28万平方米的现代仓库；森瑶中国与高盛共同成立合资公司，首批种子项目正是4个位于上海地区共计24万平方米的仓储资产。

领展在内地的物流项目表现也尚可。数据显示，物流资产已全数租出，其加权平均租约到期年期为1.7年，物流组合中的租赁每年租金递增4-5%。

今年4月及5月份，领展继续加大内地的物流投入，完成收购了位于常熟的两个物流资产。

近日，领展执行董事兼行政总裁王国龙在接受媒体采访时也透露，领展在中国大陆运营的购物中心的复苏程度不如预期，住宅销售也较为缓慢，但由于电商增长，物流设施表现强劲。

不过，领展并非完全不再看好零售、办公楼市场，只是选择的是在海外加大布局。

财报数据显示，截止报告期内，领展完成收购了3项位于悉尼的零售资产的50%权益；同时，还宣布收购了位于新加坡的两项市郊零售资产。

但中国内地总价达283亿元的7个项目是否真的要出售，接手方又会是谁，目前还尚无定论。