“银行不得不随着国家政策的调整而改变方向。”民生银行首席经济研究员温彬坦言，即便银行不愿意调整，但楼市的风险已经凸显。

伴随着全国多个城市纷纷出台限购限贷等楼市调控新政，政策收紧期再度归来。

“如我国房地产市场出现整体衰退，相关借款人财务出现困难，作为本行贷款抵押的抵押物价值或会下降，继而导致以该等房地产作为抵押的贷款一旦违约时本行可收回的金额减少”。青岛农村商业银行近日在A股预披露文件中表述，“因此，房地产业的任何重大或持续倒退或影响该行业的国家政策的变动均可能对本行的前景、资产质量、财务状况及经营业绩造成不利影响”。

一个不争的事实是，中国居民购房杠杆率增长过快，且还贷压力已经很大。中国银行业协会首席经济学家巴曙松公开表示，中国的居民杠杆率（居民部门负债/GDP）从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会达到44%。中信建投证券发展研究部分析师陈慎对中国房地产报记者表示，2016年上半年居民住房交易杠杆率（按揭贷款和公积金贷款加总）达49%，较2013年水平接近翻倍。中国目前购房杠杆比例已接近英国发生房地产泡沫前的水平。

陈慎通过对国内重点城市个人按揭负担比测算得出，当前13个热点一二线城市居民的住房按揭贷款占可支配收入的比重已经跨越40%红线，排在前三位的是深圳、上海、厦门，居民住房贷款负担比（月供/月均可支配收入）分别高达128%、94%、85%。此外，南京、苏州、合肥、郑州等地居民购房压力亦明显加大。值得警惕的是，若楼市热度继续向更多城市蔓延，恐有更多城市购房压力突破红线。

与此同时，中国银行业不良贷款虽然整体风险可控，但不良贷款增加的趋势并未明显改善。银行业不良资产暴露或许才刚刚开始。

居民购房杠杆率过高 部分城市还贷压力巨大

我国居民购房的杠杠率有多高，官方数据更有说服力。

中国人民银行统计，前三季度全国人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。前三季度新增贷款中，住户部门贷款增加4.72万亿元，其中，中长期贷款增加4.2万亿元。在居民中长期贷款中，个人购房贷款增加3.75万亿元，是去年同期的2倍。这意味着，前三季度，10.16万亿元新增贷款中，37%的贷款流向了个人按揭贷。这还不包括地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等加杠杆产品。

截至9月末，个人住房贷款余额为16.8万亿元，同比增长34.9%，增速创下2010年9月以来新高。央行表示，个人住房贷款增长较快的直接原因是今年来房地产市场持续火热，同时也与金融机构、居民的资产配置选择有关。

值得注意的是，居民个人住房贷款增速远远超过其人均可支配收入增速，这造成居民杠杆率飙升的同时，还贷压力大幅增加。

根据中信建投证券发展研究部测算，中国居民房贷收入比从30%上升至48%仅花费了5年（2011至2016年），而美国房贷收入比从30%攀升至47%耗费了30年（1955至1985年）；日本房贷收入比在1990年为41.6%，1994年上升至48.2%。2016年上半年我国居民住房交易杠杆率（按揭贷款和公积金贷款加总）已达到49%，交易杠杆率已经超越英国近年来的杠杆率、接近其2007年泡沫前的水平。

“我国房贷收入比增长速度远超过美国、日本的同期水平，主要原因还是在于房贷激增速度远超居民收入，2009年至2015年中国个人房贷余额、居民部门可支配收入年均复合增速分别为20%、12%。”陈慎指出。

我国居民还贷压力究竟有多大？一则研究数据给出了答案。

陈慎统计发现，2016年上半年北京、深圳、上海的按揭负担比分别为76%、122%、71%，超越了纽约、旧金山、华盛顿等美国城市，这些城市去年房价已经超越或接近2008年危机前高峰。伦敦房价在2007年金融危机前夕达到高峰，当时的按揭负担比为32%；东京去年按揭负担比仅17%；而北京、上海按揭负担比仅略低于去年的香港（2015年是香港房价历史高位），深圳的按揭负担比更是位列中国城市第一。经过这一轮市场的快速增长，我国一线城市北京、上海、深圳的购房负担压力已经处于国际前列。

具体针对中国24个重点城市的居民按揭贷款负担比排行榜显示，有13个城市按揭负担比超过40%的红线，占比超过50%，这意味着这些城市居民每月收入的将近一半都要用来还贷。其中，深圳以128%的按揭负担比位居全国购房压力最大的城市（也是全国负担比唯一“破百”的城市），上海、北京居民按揭负担比则均超过70%，广州居民按揭负担比为51%。

由于此轮二线城市房价的快速攀升，很多二线城市的按揭负担比已经跨越40%红线，比如厦门、南京、温州、杭州、苏州、合肥、郑州等，居民购房压力正在显现。相对购房压力较低的城市大多位于中西部或东北等区域，如重庆、西安、哈尔滨等，但是值得警惕的是，如果重点一二线城市的热度继续向更多城市蔓延，不排除更多城市购房压力也会突破红线。

房贷违约风险增加 银行不良资产压力加大

居民购房压力过重将直接导致房价下行过程中的违约风险的增加，尤其是前期利用加杠杆产品的房贷申请主体，因资质不足可能导致违约风险更大。

恒丰银行研究院执行院长董希淼认为，当前银行业防范风险、降低不良的压力仍然较大。“从区域看，不良贷款风险将从东部沿海地区向中西部地区蔓延。从行业看，尽管当前房地产行业不良率不高，但作为资本密集型行业集中了大量信贷资金，在去库存压力下，潜在风险将进一步显现。”

从数据上看，中国银行业不良资产在经历连续十几个季度攀升后，不良贷款增速出现放缓势头。银监会最新发布的数据显示，2016年二季度末商业银行不良贷款余额14373亿元，较上季末增加452亿元；商业银行不良贷款率1.75%，与上季末持平。但更多业内人士认为，目前还不能判断不良贷款已经见顶。

实际上，一些银行的不良率仍在攀升。截至今年三季度末，招商银行不良率比上年末上升0.19个百分点；兴业银行不良率较期初上升0.25个百分点；浦发银行不良率较上年末上升0.16个百分点。截至9月30日，平安银行有223亿元的不良贷款，不良贷款率1.56%，较上年末的1.45%上升0.11个百分点，不良贷款余额较2015年末增长了26.38%。平安银行坦言，资产质量虽可控，但下行压力仍在继续加大。

关注类贷款的增加尤其值得注意，此类贷款随着时间推移存在被下调为不良贷款的可能。截至9月末，浦发银行关注类贷款余额1090亿元，比2015年年底增加68%。兴业银行的关注类贷款余额为600亿元，比2015年年底增长43.7%。平安银行、华夏银行的关注类贷款在总贷款中的占比均超过4%。

相比上市银行，地方银行业不良贷情况更严峻。截至9月末，山东省银行业金融机构不良贷款余额1506.8亿元，比年初增加287亿元；不良贷款率2.36%，比年初上升0.3个百分点。山东银行业不良贷款率连续十个季度呈上升态势。

海通证券分析师姜超指出，由于地产价格持续上涨掩盖真实贷款企业资质。随着市场化程度的进一步提高，地产价格增速回落，前期脱离实体资质的过度放贷问题逐渐暴露，银行坏账风险正在浮出水面。

尤其是，房地产与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业。虽然3年多来监管层及银行一直在压缩房地产企业贷款，但放给其他行业和企业的贷款，同样和房地产行业息息相关。