世邦魏理仕谭健雄：绿色认证建筑的核心竞争力在于抗压性|界面新闻

LEED认证（Leadership in Energy and Environmental Design）自2003年进入中国建筑市场，随着世界范围内对节能环保的日益重视，绿色建筑越来越受到世界各国关注。面对全国商业地产市场普遍过剩，且市场环境充满各种挑战之机，着眼于绿色建筑的市场表现无疑是投资者、业主等颇感兴趣的问题。而LEED认证，如今已成为衡量绿色节能建筑认证的风向标。

就成都市场而言，世邦魏理仕数据显示，至2016年3季度末，优质写字楼整体存量已突破700万平方米，但在如此激烈的市场环境中，经LEED认证的写字楼具有一定的市场风险防御性与竞争优势。究其现象的原因，房观察智库专家、世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事谭健雄表示：“绿色建筑已开始在业主方面得到越来越多的认可和追捧，强劲的需求反过来促使更多的开发商在打造优质写字楼项目时，将绿色建筑作为一项必不可少的内容。这在一定程度上，使得绿色建筑更加具有抗压性。”

在此基础上，房观察专访了世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事谭健雄，从LEED认证的重要意义以及发展现状和趋势等方面进行了深入探讨。

房观察智库专家、世邦魏理仕中国区资产服务部资深董事谭健雄

房观察：九龙仓时代八号是成都首家获得LEED-EB金级认证的写字楼，那绿色认证的写字楼相比非绿色认证的写字楼是否更具有竞争力？具体体现在哪些方面？

谭健雄：这也是我们调研报告所探讨的方向，在调查的十个城市中，同等条件下LEED认证甲级写字楼较非LEED认证样本的租金溢价大多达到10-30%。

LEED写字楼无论是否受市场与经济环境影响，均实现了租金溢价，而且在弱势市场中更表现出防御性。在今年的报告中，香港的LEED认证大楼溢价达到55%。就成都而言，LEED认证的写字楼溢价达到30%。绿色认证，从租金溢价、涨幅和出租率、吸引优质租户等多方面，皆印证了LEED写字楼的竞争力。

房观察：那是不是所有的LEED认证的写字楼都出现了高溢价？除了租金溢价，LEED认证还有哪些良好的表现？能否举例说明。

谭健雄：当然，不同的城市根据市场情况的不同，表现也不一样。以北京为例，一线城市中北京LEED甲级写字楼的溢价率最低。这与近年来北京的写字楼市场供不应求和北京写字楼租金长期处于高位盘整体态势有关，租户承租能力的制约令LEED写字楼不具备大幅提升租金的条件。同时，写字楼的供不应求也让租户的选择机会变少。即便如此，LEED认证在北京仍成为新入市楼宇的一种普遍选择，其甲级写字楼面积占比从2008年一季度的17%持续攀升至2016年1季度的38%。并且按照建筑面积和绿色认证的面积来看，北京连续十年都是位列第二的城市。

形成这一现象的原因就在于，LEED认证的建筑除了提高租金溢价外，还在节水、节电等节能环保上以及室内环境改善上有着突出表现。我们做过一个“员工因为室内环境影响身体健康产生的缺勤情况”的调查，结果证明，绿色认证大楼相比非绿色认证大楼的缺勤率平均少3.8天。以上海为例，如果一间办公楼的员工为1000人，平均薪资为7000元/月，按每年3.8天的缺勤率来计算，有绿色认证的大楼相当于每年能够多为老板创造接近500万的效益。LEED认证推动并创建全球范围的可持续发展，确保为企业员工带来绿色健康工作环境。以企业层面来说，LEED认证的写字楼，有效的节能设计能够减轻其运营压力，而改善室内环境则能为其创造更大效益。

房观察：就大多数人而言，绿色建筑的概念相对来说还是比较陌生。那是否可以把节能建筑理解为绿色建筑呢？

谭健雄：市场对绿色建筑的界定存在一定误区，节能是绿色建筑的一个部分，但不能说节能建筑就是绿色建筑。因为LEED是一个综合的评分系统，除了节能外还涵盖了其他评价因素：可持续场地（包括低污染的硬景观策略，雨水流失管理，杜绝光污染等等），节水效率（如高效的水资源利用以及灌溉效率等），材料与资源（包括环保型材料选择，废弃物回收再利用，灯具贡含量控制等），以及室内环境质量（包括充足的新风量，室内污染物管理，租户舒适度以及提供充足的采光与视野等）。但节能确实是一个重要的部分，分值占比为35%。第21届联合国气候变化大会上，中国承诺，至2030年，国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降60%至65%。所以绿色建筑追求节能环保也就是配合国家发展的方向。通过LEED认证，达到节能的目的，从而减少碳排放量。

房观察：通过绿色认证项目在市场上会更具有竞争力，就成都而言，目前发展情况如何呢？

谭健雄：本次调查的四个具有代表性的二线城市(成都、杭州、武汉、天津)，绿色建筑市场整体都处于新兴成长阶段。从三四年前在成都落地到现在，虽然起步较晚，但在成都市场LEED认证甲级写字楼占比同时也在快速攀升，由2011年占比仅8%快速上升至2016年一季度的21%。按建筑面积来算，成都LEED认证在全国排名第五。相信往后会有越来越多的建筑追求绿色认证。

房观察：绿色认证是否一定会增加一些建筑成本？这个成本的范畴大概是多少？

谭健雄：其实绿色建筑并不代表就是高昂的投资成本，建筑成本其实取决于开发商和业主方整体的设计方案和制定的目标。比如有的业主追求铂金级别中的最高分，这样的话肯定会在硬件上有相应的投入。然而选择有能力的顾问团队，切实项目实际，制定性价比高的方案，才是有效节省建筑成本的方法。

房观察：绿色建筑的核心竞争力是什么？

谭健雄：绿色建筑的核心竞争力其实归根结底还是LEED认证具有抗压性。LEED认证是一个大的发展趋势，同时也可以说是一个市场的调节工具。在市场中，绿色建筑的优势日渐显露，受到的肯定也越来越多。越来越多的项目通过LEED认证，使项目更具抗压能力。同时，因为绿色认证评定系统的完善，采用公开公平公正的评定，保证了项目质量。LEED认证也正是因为维持这种管控，使得其影响力迅速扩大。

房观察：目前绿色认证大概要经过多长的认证周期？

谭健雄：认证周期分为两种情况，既有建筑和新开发建筑。既有建筑的认证周期一般在十二个月内完成，新开发项目则需要根据项目的具体开发进度来定。新开发项目的认证周期其实也就是项目的开发周期。

房观察：据房观察了解到，有的城市对绿色认证的建筑是有一些优惠政策的。目前在成都有这样的一些政策吗？

谭健雄：目前全国有四个城市出台相关政策以鼓励LEED认证项目，分别是北京、天津、郑州、苏州。奖励以类似于补贴的形式发放至开发商。北京的朝阳区补贴力度为：通过LEED金级认证的建筑每平方米可获得10元奖励；通过LEED铂金级认证的建筑每平方米可获得20元的奖励。石景山区的补贴则更大：通过LEED金级认证的建筑每平方米可获得10元奖励；通过LEED铂金级认证的建筑每平方米可获得30元的奖励。天津的政策则是无论项目大小，通过LEED金级认证的建筑一次性补贴30万元。郑州因为写字楼市场处于供过于求的现状，空置率达到了60%，所以政府的补贴力度较大：通过LEED认证级每个项目可获得20万元的补贴，通过银级认证的补贴为50万元，而通过LEED金级和铂金级认证的项目，可获得分别为80万元和100万元的补贴。

虽然目前成都还没有相关的补贴政策，但LEED认证在配合国家碳排放的管控上具有突出表现，相信在不久的将来，成都以及其他城市，也一定会有相关的政策出台，鼓励项目LEED认证。通过补贴政策，鼓励LEED项目认证，使建筑走上绿色环保的道路。

房观察：就你个人的经验和经历而言，在绿色建筑开发推行上遇到的最大挑战是什么？

谭健雄：最大的挑战还是人们对于绿色认证的误区，很多开发商认为LEED认证需要大量的资金投入。但实际上这并不是绝对的。其实LEED认证，更像是自助餐，评定相对来说是比较灵活自由。开发商只要选择与有经验和能力的机构来为他们把关，制定能够落地的高性价比方案，同样也能够拿到认证的分数。

其次，能源与建筑运营成本的节约不仅仅是通过硬件设施的替换与更新，更多时候如设立管理目标、运营控制、与租户进行有效的沟通等软性因素也同样可以达到事半功倍的效果。所以，针对这个误区，我们需要多做一些宣传，加强公众对LEED认证的全面认知，才能加速推动绿色建筑的发展。

房观察：你曾经提到“人是绿色运营管理的核心”。那是否能举例说明一下，如何有效提高物业管理企业人员绿色运营管理水平，从而加速绿色建筑运营管理的发展？

谭健雄：建筑在设计之初就融入节能环保的理念，是绿色建筑建成的必要条件。尽管一栋建筑在坚称是达到了LEED的认证标准，但绿色建筑的概念是涵盖于整个建筑生命周期的，所以需要成熟的后期运营管理来确保其成为真正的绿色建筑。在写字楼的后期运营管理中，要加强对运营管理人员的培训，增强他们的绿色运营管理概念，在租户做二次装修的时候把好装修用材的关（要使用环保建材），同时，尽可能少采用化学品类清洁剂或杀虫剂产品。培养用户节省能源及资源的良好习惯，对服务供应商如保洁公司的作业环境影响水平也提出一定的要求，比如地毯清洁机的噪音不能超过一定的水平。

房观察：能谈谈对西南地区绿色建筑的发展的展望和看法吗？

谭健雄：LEED认证其实是一个全国范围内发展趋势，并没有地域的限制。从2001年截至到今年11月为止，累计认证项目已达到3200余个。在没有政府推动的情况下，开发商自愿进行LEED认证，仍有这样快速的发展，可见绿色认证的作用和影响力是非常大的。但在二三线城市，对于LEED认证人们在认识上还是存在一定的误区。我们所要做的就是多做宣传和推广，让他们认识到绿色认证对于未来发展的好处，无论是从经济角度还是健康角度，绿色认证都会为他们带来巨大的回报。

LEED认证的甲级写字楼，无论在租金绝对值与相对涨幅，乃至入住率的改善都会有一定程度的提升与保证。这种提升所依凭的市场逻辑正是由于公众、企业日益上升的环保意识与可持续发展态度，这种意识上的改变必然是与日俱增，也因此会正向带动本区域市场的商业绿色建筑收到更好的市场反响。所以，无论是哪个地区，绿色认证都是一个新的发展趋势和方向。