受资本寒冬影响，年前倍受热捧的品牌公寓现今风光不再，运营乏力、盈利尴尬，融资困难成为当前频繁被提及的话题。近期，服务于公寓运营方的急事帮向TBO透露，自今年年初以来，多家公寓品牌的相关款项拖欠已经长过半年，资金从几万到数10万不等。

出于双方合作关系考虑，急事帮方面给予公寓运营方足够长的时间进行调整，但始终不见丝毫转机。迫于无奈，急事帮目前正在逐家挨个点名，若催促后仍然回款未果，急事帮方面表示会直接选择走法律途径对簿公堂。

不断收紧的限购令让去库存成为当务之急，而连续出台的政策意见和刚刚敲定的营改增税率，给予公寓业者更多的期待与帮扶，但回归现实来看，众多公寓品牌的处境明显太过骨干。真实的运营状况究竟怎样，个中原因又有哪些，TBO对此做了采访调查。

受访对象：

急事帮 陈琪

公寓第三方服务商 阿坤（化名）

华东某公寓运营商 靓杰（化名）

西安拾光盒公寓 宋鑫

TBO：长租公寓品牌的生存现状究竟怎样？

阿坤：从5月份到8月甚至到9月份，整个行业的入住率始终在下滑。现阶段，大家普遍都降到了90%以下，很多公寓品牌入住率维持在7成左右，能做到8成已经很不错，有个别低至5成甚至3成的极端案例出现。

急事帮陈琪：我们是做工程的，公寓行业拖款是一个很普遍的现象，春节前还没有哪家公寓品牌欠款特别严重，但从今年年初已经可以很明显感觉到，过完年后很多没缓过劲来，拖得特别严重。很多二房东调侃，说公寓品牌连修马桶的钱都给不出来了。因为这，现在我们已经跟一些公寓品牌停止合作了。

TBO：正常的盈亏线应该在多少？

阿坤：合理应该要90%达到平衡点，如果在90%以下肯定亏钱。所以目前大家都还没有实现盈利，整体处于微亏或者巨亏状态，正在为去年的盲目扩张买单。

TBO：有公寓已经回升到90%，但仍然处在困境？

阿坤：以某家大的公寓品牌为例，今年年初入住率一度跌到只有60%，到8月回升到85%左右，9月份基本达到90%以上。原因是他现在已经不拿新房，只是在消化原有的库存；另一点是比如他原来1间房租价要2000，现在800甚至可能500就出；

TBO：出于什么考虑会选择这样操作？

阿坤：他拿房成本在1000左右，所以预期售价应该在1500到2000之间，但空置几个月没能租掉，在严重亏损状态下，会选择低价出租止损；

因为只要租出去可以享受相应的贷款政策，这家公寓品牌会以租客名义到银行做租客贷，提前拿到1年甚至2年的租金，然后由租客每月分期付给银行。公寓品牌以800出租的话，那亏损的200就算作金融成本了。

TBO：除此外是否还有还有别的套现方式？

靓杰：运营商用同样一套房子找多个金融机构做贷款，有些早期做公寓的人，拿同样一套房子，装修套一笔贷款、分期租赁套一笔、电器采购上再套一笔，实际上这三笔贷款每一笔的利息都是12%以上，一叠加就是36%甚至更高，这种情况下肯定是难以维持资金运作的。

TBO：金融机构没有相应的风险评估？

靓杰：今年上半年以前对这类风险评估还很松，很多金融机构都出现了坏账，所以有的就转型没做下去了。

TBO：公寓品牌试图靠这种方式维持资金运转，是资本方放弃了？

急事帮陈琪：资本在去年比较活跃，基本上只要你是家公寓公司，稍微弄个简单的商业模式它就会投你。所以大家都在拿房冲量，想办法去包装：一旦有了那么大的体量和租金收入，哪怕短暂性性亏损并不要紧，调整后升级产品可以换取更高的毛利。

但今年大的资本方包括原来进入的一些资本在深入了解行业后，发现并没有当初想象中那么好。一些公寓品牌现在都在冲C轮，但C轮对盈利要求比较高。目前来看，公寓运营方设想的收益模型现在完全不能兑现，所以今年资本大都在观望。

TBO：设想中的收益模型是怎样的？

急事帮陈琪：以集中式公寓为例，很多人愿意做这种，因为签的是10～15年的长约，收益比较稳健。按10年租金来算，一年收租100万，十年1000万，运营方把他整体打包，说这里有一个1000万收入的投资项目可以抵押，你先给500万我做其他投资。

只要项目做到12～15%的毛利，这比银行的利息要高很多——比如银行年化收益是8%，那公寓15%的毛利比银行多了7%，况且租金每年还有百分之几的递增，这就是一个非常好的投资，达到大的规模比如100个项目就可以整体打包上市，他们上台都是这么讲。

TBO：但真实的运营情况怎样？

急事帮陈琪：理想的收益模型要想实现，预设价位出租率必须达到90%以上，运营商早现拿的特别好的一些房间可能做到，但整体来看，均价偏离了拿房模型太多，不然达不到出租率的百分比要求。

酒店行业用淡季策略来说得通，但长租公寓有租约的递增，以我了解到的某家整租式公寓品牌为例，现在每个项目都在亏钱，“根本做不到拿项目时候的测算模型”，为了尽快填补“空置率”这个考核KPI，以70%测算价格往外出租，这样做很可能亏的是整个租约，极可能做10年也挣不到钱。

TBO：怎么会造成这种结果？

急事帮陈琪：还是以这家公寓品牌在北京的著名项目为例，本来项目收益模型合格，是可以挣钱的，但它拿那么大的面积来做公共区域和做活动场所，纯粹是无谓消耗，加上运营能力不足，在设计的时候过于讲情怀，浪费很多无谓的装修成本，本来1000万装修预算增到了1400万，那多出的400万怎么办？这是很实际的问题。

TBO：观望是说公寓品牌当前的融资困境只是暂时性的？

急事帮陈琪：原来他们是想做VC的钱，但今年VC没有一个傻的，拿各家数据一对比发现都不行；现在运营方做各种更专业的金融峰会论坛去讲故事，想让更多的国资或者信托基金进场给他们接盘，但没有用，国资和信托的钱也不敢放，它们都很传统保守。

阿坤：资本方手上其实都有钱，却不再像之前那么爽快，但他们的钱趴在账上也有成本，我估计应该是在明年7月份左右，资本这块就会熬不住，到那时，公寓品牌会有一个很好的资金来源，哪家能撑到那个时候，流水应该就可以跟上了。

TBO：这期间可能会发生什么？

阿坤：例如很多中小型公寓已经做得有点鸡肋——不赚钱又很累，融资又无望。那可以交由其他公寓公司代运营。长租公寓其实公司本身不会死，因为公寓行业有一个好处：资产本身就放在那里，现金流会比较充裕，所以还可以熬一熬。

像几家房源量在大几千间上万家的公寓品牌，如果部分房源运营吃力，可以倒给其他公寓品牌；因为前期拓展速度过快直接导致资金链断裂，创始人运营能力不足对赌失败，那换人就行了，这可能是资方作为资金入股的一个条件。

TBO：公寓运营方怎么应对？

阿坤：并购这块有上升趋势，但没有出现规模化。方式多是双方换股，相当于是把部分不良资产转移。整个行业在品牌整合上还欠缺火候，原因是行业正处于上升期，有大量的二房东存在。

现在市场上空置房很多，很多公司拿钱会去砸这些新的房源。所以品牌并购的难题是：从成本角度讲，公寓运营方与其花钱买一个品牌、或者说接手它的房子，还不如去收一些新的房子更加舒服，除非那家公寓品牌的房子极其低廉，但这显然不大可能。

TBO：并购受阻的核心是什么？

宋鑫：并购时机还不成熟，整个市场处于初期发展阶段，行业里面还没有出现真正意义上的独角兽，第一梯队的各家公寓整体也都处在同一量级上，没有出现非常巨大的差距，并且各家都在快速的扩充新房源量，同时加上现在品牌溢价还没体现出来，所以并购的很多条件还不成熟，但是未来当运营、盈利模式、整合能力等关键因素成熟的阶段，一定会进入一个快速整合的过程。

靓杰：最大的障碍是没法估价。

举个例子，我有200间房，每间能赚5000，那我1年就是100万，这200间房还有5年的租期，那未来可以挣500万，我心理预期差一点，说现在300万卖你，但现在无论多大规模的公寓品牌，都拿不出现金做并购。一般公司说可以给股权，我估值10亿，给你0.5%的股权，但大部分的公寓老板是要钱，不会要你的股权。

这个行业没法评估另一个公寓品牌值多少钱，就像前面例子说你觉得我值250万，我也认可，但我不知道你有多少负债，比如装修还有多少钱没有给施工队、可能还欠多少业主租金，租客的租金你拿了多少等。

另外公寓最难计算的是装修到底值多少钱，因为各家装修标准不一，不像标准化的经济性酒店，比如汉庭一间10万，全季一间12万，但在公寓里面，除了某些集中式还比较标准，但分散式的每间房装修都不一样，这么没法评估。

因为各家心理预期不同，并购的前提一定要算清楚对方的价值，如果算不清楚，没有办法并购。

TBO：背后的原因是什么？

阿坤：整个市场处于不对等时期——客源的增长量和房源的增长量失衡。以北上广深一线城市为例，因为各种政策对于外来人口的调控或者说限制，人员流失现状比较严重；但因为公寓行业又在快速发展，新进的房源还在持续上涨，导致空置率上升。

靓杰：即使是分散式的公寓，因为早年时候的非理性市场竞争，包括房价的一轮疯长，整个租赁市场租金比去年涨了大概15%左右，即每间房成本上涨了200～500元／间，随着非理性拿房的降温，不论是外部数据报还是几个一线城市数据，租金是在缓步下降到理性的价格轨道。

但公寓品牌总是要释放拿房成本的，一开始他可能会靠补贴来抢占市场分额，但作为一个长期的市场经济行为，不可能永远这样撑着。当他想把成本转嫁给消费者，但她们不买帐，情况自然就变得比较惨淡。

宋鑫：今年很多一线城市的情况和前两年相比发生很大的变化，以前集中式公寓大家拿的都是一些位置比较偏远区域的物业进行改造，通过低地价+好产品，自然会产生合理的利润差；但今年再看的时候，发现很多公寓都是写字楼、商场这类物业做长租公寓，有些拿房的成本比酒店还要高，同时产品投入上又非常高，收益模式根本就不可能成立。

另外，资本是行业发展的助力，但希望资本也能理性，如果一味要求速度快，上规模，用很多的指标去考核的话，这个行业发展不可避免会走向畸形。

TBO：除此之外，公寓运营方自身还有哪些问题？

急事帮陈琪：现阶段的公寓行业不是很规范，大家都在往品质上去做，例如公共区域面积过大、装修规格过高，团队冗员等一系列原因，导致价格普遍比二房东要高很多，加上运营能力不足，导致优势全无，大量租客最终还是选择了二房东或者中介方，这个时候品牌公寓的优势——服务溢价就没法体现出来。

阿坤：整体来看，目前这个行业因为专业人才匮乏，也没有基础的人才培育体系，导致行业发展受阻。就如同当时推动国内经济型酒店连锁的那批人，能够快速推动的行业标准体系制定和运营管理团队搭建。

TBO：怎么看待行业当下的局面？

急事帮陈琪：品牌公寓起码现在这种模式是不赚钱的，但二房东挣钱。我们之前合作的一批二房东，她们在消费升级中不愿意投入，所以我们现在找便宜供应商，把维修费用、运营成本压倒很低，房源质量也很低，然后养一批廉价的销售人员，能保证走低价房子都租出去，但公寓品牌做不到这点。

宋鑫：公寓本质上还是一个比较传统的行业，但随着互联网、物联网、金融、产业转型等方面的所带来的红利，辅助和加速了公寓行业的快速发展，但它本质上还是一个重资产、重运营的业务，所以自身的造血能力及良性发展的运营能力是关键，一味靠上面那些内容去讲故事融资存活，是很难行得通的。

这种新的行业有很长的试错过程，甚至没有一条路能认定它未来一定是对的，因为成规模以后，它的运营管理能力、成本控制能力会遭受挑战，随着规模的增加，相应的空置率、人力成本更会急剧增加，跟之前的很多预测都会发生很大的差距。所以行业内都有一个观点，规模效应产生后公寓会从其他方面产生附加值效应，利润来源不仅仅着眼于租金，但是这也是需要一个漫长的探索。

靓杰：现在大家都在摸索阶段，即使是某些房源量已经非常庞大的公寓品牌，也不能说她的模式就对了或者一定能成功。回到核心的人房比来看，即便刻意为了降低成本减少人数，但是投诉率同样在上升，实际没有达到服务标准，这就证明实际的运营能力还是没有提升，现在没有人找到好的方法。

TBO：未来可能出现什么改观？

靓杰：互联网时代都在圈用户，说只要有了用户规模就有了盈利方式。而目前的公寓品牌都处在赚取房租差价的阶段，还是没找到合适的方向，但没找到不代表不存在，很多东西你碰不碰他都在那里，就看你是否有心。

举个不恰当的例子，经济型酒店最赚钱的是卖避孕套，这是业内不成文的规定，但没人说经济型酒店是便利店。但长租公寓肯定不行，因为住户10个一买的话肯定都去便利店了。现在处于摸索或者叫发展阶段，我觉得不会遥远，未来一年内，很快会有人先出来走通这条路。