界面新闻记者 |
一纸战投公告，让金科股份5天4连板领涨A股，暂别“1元面值”退市的危机。
6月30日晚，金科股份发布公告称，公司与中国长城资产管理股份有限公司之全资子公司长城国富置业有限公司（以下简称“长城国富”）签订《战略投资框架协议》。
区别于此前不少AMC与房企在项目层面的合作，这次长城资管与金科股份是在股权层面的战略性合作。双方确认，长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体，作为重整投资人参与金科股份的预重整程序。
“重整”事项涉及5月份时，金科股份收到重庆端恒建筑工程有限公司告知函，称已向重庆市第五中级人民法院申请对公司进行重整。
经框架协议签订后，双方将共同成立工作小组，建立协调联系机制，推动本协议细化及具体实施，金科股份全面配合长城国富及/或投资联合体与相关中介机构开展工作。双方力争在符合各自监管政策要求的前提下，尽快完成重整投资人身份的确定。
兵临城下的退市和重整难题找到化解之路。金科股份7月7日上午再度涨停，5个交易日内录得4个涨停，累计涨幅为47.75%，总市值超87亿元。
IPG首席经济学家柏文喜对界面新闻表示，长城资管旗下企业拟参与金科预重整程序可谓金科股份带来资金和资源注入，以及不良债权和不良资产的处置经验，其强大的资金实力和处理不良资产的丰富经验无疑有利于金科股份的重整，乃至推动金科股份未来尽快恢复正常运营。
对陷入流动性危机一年以来的金科而言，引进战投是系列“自救”行动中的关键一步，如今国资“白武士”终于出面，将重整化解其经营和债务问题。
来之不易的战投
在政策支持之下，去年以来，地方国资、AMC等机构加速入场纾困房企。
截至2022年10月末，中国华融、中国东方、中国信达官方披露的信息显示，其推动及已落地的房企纾困项目合计超65个，带动超1500亿元项目复工复产。
一位出险房企人士对界面新闻表示，去年下半年其公司有诸多大型项目获AMC机构注资纾困，保障了项目的正常开发，使之能够顺利较早入市促进销售回款，目前还在洽谈多个项目，能解决更多项目的困难，使公司逐渐恢复造血能力。
相较于“点对点”纾困项目，以战投形式入股公司主体，能更快恢复公司的基本面。
不过引进战投并不是容易事，个别流动性问题房企如泰禾等曾传出引战投的消息，但后续未能满足收购方的前置条件，推进尚不明朗。
有业内人士分析称，集团层面引入财务实力强的战投很难。与项目股权出让同理，同一调控背景下，大多房企都面临销售回款转弱、融资收紧、资金链吃紧的问题，连项目接盘都呈下滑趋势，更何况是集团层面的接盘。因此当前成功引入国资战投的企业并不多。
据中指研究院统计，与去年下半年相比，5月全国性AMC对参与项目纾困案例有所减少。在如此市场行情下，金科股份引入的央企战投实属来之不易。
在过去一年寻找战投的路上，金科也有自己的考量，主要是三个方面，一是央国企背景，二是产业协同性股东，三是战略性投资人。
公开资料显示，长城国富置业是以房地产开发经营为主业的央企，也是中国长城资管旗下下唯一的房地产业务平台，依托长城资管不良资产领域的资源和专业优势，为企业提供房地产风险资产化解和价值提升专业化服务。
长城资产为四大全国性AMC之一。1998年金融危机之后，国务院借鉴国际经验成立不良资产专业处置机构，四大AMC由此成立。20年前，AMC接下了四大国有银行1.4万亿元的不良资产。
长城国富曾成功操盘“沪东金融大厦”、“惠州汕尾资产包”等项目，让项目顺利完工后获利推出，实现了资产盘活与价值提升的目标。同时，长城国富也面向市场开展业务，与众多品牌房地产企业合作开发或代建开发房地产项目。
如此来看，这宗战投能够走到签订战略投资框架协议的一步，金科收获了符合预期的战投，而长城国富也看中了金科的资产底色、全国化市场布局等优质的一面。
下一站能上岸吗？
根据协议框架，长城国富与金科股份主要开展三方面战略合作，涉及推进资产盘活、推进重整工作以及推进战略整合。
在资产盘活方面，长城国富讲充分发挥房地产领域的资源和能力优势，提供必要资金支持，依托金科地产开发、运营、工程管理等专长，推动符合条件且甲方或投资联合体认可的项目公司运营盘活、价值提升，维护各方利益。
据界面新闻了解，金科股份2023年的核心工作就是引进战略投资，重点工作则是“三保一促”，即保交楼、保生产、保稳定及促转型升级。
事实上，如果战投落地，项目的交付等问题也将迎刃而解，促进项目完工回款，并且有央企背景支撑，也有利于回复购房者对公司的信心，进一步促进销售。
除此之外，战投也能帮助金科股份在降负债、优化资产负债结构及融资方面获得增益。
以去年成功引入深圳国资特区建发战投的华南城为例，其2022年财报显示，有息负债进一步下降，资产负债率下降1.2%，加权平均融资成本下降0.9%。并且在特区建发集团的资金支持下，华南城集团土地资源被盘活，所有待交付工程已经恢复正常。
有了国资的背书，在民营房企融资较为困难的当下，今年3月底，华南城与多家银行签订了60亿元流动资金银团贷款合同，也是其自创立以来的最大单笔融资。
解决当下问题之外，长城国富与金科股份谋划的“战略整合”，即符合“促转型升级”的路径，也能在行业调整周期赢得新的利润增长点。
据公告显示，长城国富通过司法重整成为金科的股东后，双方将整合相关产业链资源，打通并深耕产业生态链，在民生地产开发、智慧物业服务、科技产业地产投资运营、文商旅康养地产投资运营、城市更新及保障性租赁住房、多元创新代建及产业和商业运营等轻资产业务发展、社会不良资产化解等各方面开展全面的战略合作，形成协同发展的战略格局。
值得一提的是，长城国富置业并不是上市平台，目前四大AMC公司中，只有信达资管拥有信达地产上市公司平台，如果长城国富战投金科成功，未来金科股份将成为长城旗下的上市地产平台。
这也意味着，在长城资管的系列收购、纾困动作中，金科股份可以用其专业能力接手项目代建，也可能出现诸如信达系所做的，让金科股份小股注资操盘，从而实现扩张、销售增长的新机遇，促进经营恢复和可持续发展。
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