容积率2.7，与知名学府一路之隔，天河智谷片区这一楼盘如何塑造产品价值？|界面新闻

文︱kaykay

去年广州第三批次集中供地中，湖北联投以32.11亿元拿下了天河区沥青搅拌厂地块，紧接着，今年2月，项目举行了开工仪式。如今，项目再次传来消息，即将开放样板房，主推建面约108-165平方米产品。

该项目案名定为联投·文津府，体量不大，据规划，项目规划建设7栋住宅，容积率为2.7，分两宗地块开发。

其中，大地块（AT1005011地块）将建5栋23-24层住宅，户型涵盖108-165平方米单位，主打四房设计；小地块（AT1005019地块）将建2栋10-24层住宅，户型涵盖165-180平方米单位和部分复式单位，为4+1房设计（以项目方公布的数据为准）。

作为湖北联投城市更新业务板块核心子公司联投置业首入广州的项目，公司自然颇费心思，主要以“低密宜居”为特征，满足改善客群的需求。但从整体质素来看，联投·文津府优缺点较为明显，周边城市面貌发展方面仍然有待进一步改善。

在联投·文津府之前，项目案名曾定为“执信花园”，之所以取这个名字，与执信中学天河校区有关。

这所学校，与联投·文津府仅一路之隔，距离极近。作为广东省重点中学，执信中学颇有盛名，不仅是广东特色名校的示范性代表，历年来的高考成绩更是稳定发挥，近几年高优率达到95%左右。而联投·文津府与执信中学天河校区隔路对望，一定程度上也因为该学校获取了较大的市场关注度。

值得注意的是，联投·文津府自身除配建一所6班幼儿园外，并没有配建小学和初中，这也就是说，未来联投·文津府小区内的孩子需要依赖周边的教育配套。

目前，小学对口学校仍未公布，但根据执信中学天河校区的招生方案，可以猜测到联投·文津府的入读范围。

资讯显示，2021年、2022年执信中学天河校区初中部都采用“自主报名+电脑派位”方式招生，总招生计划10个班，其中，7个班招生计划面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学等公办小学地段范围内“人户一致”的天河区学籍小学毕业生。

据了解，上述小学的招生范围主要以周边的小区为主，联投·文津府在其招生范围内。不过，关于具体招生方面的信息，还是要以教育局公布的信息为准。

而关于初中段升学，按照往年执信中学天河校区的招生方案来看，这一片区的学位竞争仍然是较为激烈的。

联投·文津府位于天河智谷片区东侧，最近的地铁站为黄村站，但两者之间的距离并不近，需要乘坐公交到达站点。对于依靠地铁通勤的上班一族来说，不太友好。

但好在黄村地铁站旁边就是奥林匹克体育中心总站，这里公交线路颇多，可以很好地覆盖到周边的区域，进一步提升了出行的便捷性。

周边产业方面，则没有太大优势。从黄村至大淋岗村的这一段路程，均以城中村、厂房为主，高端建筑物比较少，整体城市面貌有待提升。而是否会提升，则要看区域规划。

据了解，周边的吉山村已被纳为广州旧改项目之一，按照此前规划，吉山村改造项目未来将从单纯的“居住片区”转变为“产城融合”功能片区，将围绕智谷山水宜居社区与珠吉历史文脉走廊建设，构筑广州东产城融合典范。但这一规划，从公布至今，已有数年之久。这意味着，吉山村的旧改之路仍有很长的路程要走。

而回归到项目本身，联投·文津府自身的亮点也不少。社区容积率仅为2.7，周边绿色资源颇为丰富，可以很好地提升社区生活品质。且项目推出的产品面积段从建面约108-180平方米不等，均为四房以上设计，极大程度上满足了改善客群的需求。