昨日（7月18日），南京市住房保障和房管局官网公布了《南京市共有产权住房管理办法》的征求意见公告，明确了共有产权住房的供应对象、定价及上市交易等具体细则，目前正在公开征求意见。

该政策出台的背景：首先是共有产权住房是新住房保障体系的重要组成部分，各地要因地制宜发展共有产权住房工作；此外我市于2015年出台的《南京市保障性住房共有产权管理办法》已施行8年，为适应新形势、新发展的要求，供应对象、准入条件、上市交易等重点条款都应与时俱进，予以调整完善。

此外就是2022年南京市开展了观泓雅苑共有产权住房试点供应工作，将共有产权住房的保障范围，扩大至非户籍常住人口，并对产权份额、上市交易等核心条款做了调整，试点工作的社会反响良好，取得的经验做法亟需通过制定政策文件予以固化。

这份新出台的《南京市共有产权住房管理办法》，体例上总共三十一条，包括总则、规划建设、供应管理、交易管理、监督管理、附则共六章。将共有产权房的筹建方式、面积标准、定价机制、供应方案、交易限制等，都做了十分明确的要求。划重点如下：

1、适用范围：本市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内共有产权住房的规划、筹建、供应、使用、退出及监督管理适用本办法。

2、共有产权住房项目建设用地，将纳入全市年度住宅用地供应计划！

3、按照“限房价、竞地价”的原则公开出让住宅用地，在宗地出让方案中限定保障对象所持产权份额，明确套型面积、交付时间、销售方式、销售价格，同时明确公有产权人、公有份额持有方式以及相关税费缴纳等内容。

4、面积标准方面，共有产权住房户型设计应功能布局合理，单套户型建筑面积应当有效满足居住需求，以90平方米以下中小户型面积为主。面向人才和多子女家庭供应的，面积标准可适当放宽。存量住房转用的，不受前述套型限制。

5、关于房源定价，销售价格按照略低于周边同品质、同类型普通商品住房实际成交价格标准核定，并报市人民政府同意。

6、保障对象首次购买的产权份额比例为50%-80%。定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低。

7、关于供应对象！按照户籍非户籍全覆盖、分类确定准入原则！

8、税费缴纳方面，保障对象应缴纳共有产权住房个人产权部分契税；按照谁使用谁承担的原则，保障对象全额缴纳房屋完全产权建筑面积应付的专项维修资金和物业管理费用。

9、关于上市交易跟转让：本市户籍取证5年限售，非本市户籍取证8年限售，其中各类人才和定向供应的群体，限制增购年限可放宽至3年。在取得完全产权的共有产权住房在满足限制交易年限后，可直接上市转让，转让后房屋性质转为商品住房。

10、转让价格方面，政府持有的产权份额转让时的价格不得低于市场指导价。市场指导价由公有产权人委托第三方评估机构进行评估，每年公布一次。

此外，《办法》还对继承析产赠与、项目收益、权利限制以及特殊情形处理等等都进行了公告。

其实，所谓共有产权房，就是保障对象与官方按不同产权比例“合资购房”。

此类政策性商品住房，政府提供政策支持，建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，实行政府与购房人按份共有产权。以壹城观泓雅苑为例，作为南京首个共有产权住房试点楼盘，该项目只针对在宁无房且符合一定条件的家庭、个人以及人才供应！

该项目与普通商品房最大的不同点就在于买房人只需购买80%的产权份额，另外20%的份额由建设单位南京壹城建设集团有限责任公司作为共有权人持有。

简单来说，一套房，买房人只购买房屋总价的80%，却能享受100%的实际居住面积。当然项目当时均价仅约32062元/㎡，要知道当时与项目临近的南京云上精装均价44980-54094元/㎡，对面南部新城房价更是超5万/㎡，相比之下，观泓雅苑性价比非常高。毕竟按80%份额计算，买房人上车最低门槛仅在200万以内，首付三成仅约58万起。给了很多年轻人安家南京的机会，实打实的福利盘。

该项目当时在楼市逢开必摇，并且次次售罄，市场反馈非常好，中签率一度低至12.6%，平均约8人抢一套房！

第一批次：514套房源吸引4073组买房人报名，综合中签率低至约12.6%，平均8人抢1套房，全部售罄；

第二批次：1357套房源吸引5193组买房人报名，综合中签率低至26.1%，平均4人抢1套房，全部售罄；

第三批次，853套房源共吸引了2639组买房人报名，综合中签率低至32.3%，平均3人抢1套房，全部售罄。

当然除了均价友好外，项目区位优势也很明显。

当时，壹城观泓雅苑项目位于主城秦淮腹地，月牙湖南，北眺紫金山，七桥瓮生态湿地公园举步即达，此次加推楼栋为一线秦淮河。周边生活配套醇熟，交通、教育、商业等资源荟萃，生活十分便捷。

地铁5号线（在建中）与8号线（规划中）换乘站“石门坎站”，地铁6号线（在建中）“中和桥站”，未来2站大校场，3站夫子庙，6站新街口，三线轨交，畅达全城。

西侧游小国际部、鑫园小学游府西街小学分校，地块内规划幼儿园，具体施教区以教育部门划定为准。周边南理工、南农、南航等高校林立，高知人文氛围浓厚。

龙蟠汇、光华茂、建面约26万㎡至美科技广场（在建中）等商场在侧，南部新城、夫子庙、新街口三大商圈环绕，美好生活一站尽享。

简单来说，就是买房人和政府共有产权，买房人拥有部分产权，并且只需要付出对应产权部分的钱。想要交易转卖，在取得完全产权的共有产权住房在满足限制交易年限后，就可直接上市转让，转让后房屋性质转为商品住房。

并且，共有产权房相较商品房，价格相较周边更低，总价也更低，买房人的购房成本将大大减少；共有产权房周边的配置完善，跟周边商品房基本一致，无疑共有产权住房，将成为无数想要留宁年轻人的新目标。